刚刚！LPR连续6 个月没降，你的房贷还会减少吗？

2025 年 11 月 20 日，央行授权全国银行间同业拆借中心公布最新 LPR 报价：1 年期 LPR 维持 3.0%，5 年期以上 LPR 坚守 3.5%，这是该利率连续第 6 个月 “按兵不动”。消息一出，全国 2 亿房贷家庭瞬间陷入焦虑：LPR 不降，月供是不是就没机会减少了？刚盼来的利率红利要中断了？事实上，LPR 持平不等于房贷利率锁定，在 “LPR 加点动态调整”“重定价周期优化” 等政策支持下，多数家庭仍有实实在在的减负空间，关键在于找准操作路径。

一、LPR 连续 6 个月维稳：三大核心原因筑牢利率底线

LPR 持续 “原地踏步”，并非政策收紧信号，而是多种市场因素与政策考量共同作用的结果，背后暗藏清晰的调控逻辑。

（一）政策利率锚定，定价基础未变

LPR 的定价核心是政策利率，尤其是 7 天期逆回购利率与 MLF（中期借贷便利）利率。截至 11 月，7 天期逆回购利率已连续 8 个月稳定在 1.4%，MLF 利率维持 2.0% 不变，缺乏下调动力的定价基础，LPR 自然难以同步下行。东方金诚首席宏观分析师王青指出，政策利率的稳定性直接决定了 LPR 报价的刚性，短期内若没有政策利率调整，LPR 大概率将继续保持平稳。

（二）银行息差承压，让利空间受限

当前商业银行净息差已处于历史低位，2025 年上半年上市银行净息差仅 1.33%，部分中小银行甚至逼近 “1% 警戒线”。LPR 作为银行贷款定价的基准，每一次下调都将直接压缩盈利空间。在存款成本刚性、不良贷款处置压力加大的背景下，银行主动下调 LPR 加点的动力明显不足，这也是 LPR 连续多月维持不变的关键现实制约。

（三）经济基本面支撑，降息迫切性下降

一季度国内生产总值同比增长 5.4%，环比增长 1.2%，经济呈现稳步回升态势；金融数据同样亮眼，3 月末社会融资规模同比增长 8.4%，人民币贷款余额同比增长 7.4%，金融对实体经济的支持力度稳固。与此同时，5 月份 LPR 下调 0.1 个百分点的政策效应仍在持续释放，当前企业贷款与房贷利率均处于历史低位，短期内通过 LPR 降息进一步刺激经济的迫切性显著降低。

二、核心结论：LPR 不降，房贷仍能省！两大路径解锁减负红利

很多房贷家庭存在认知误区：认为只有 LPR 下调，月供才会减少。事实上，2025 年推出的存量房贷优化政策，已为减负打开 “第二通道”，无论是调整加点数还是优化重定价周期，都能实现真金白银的节省。

（一）路径一：调整 LPR 加点数，锁定长期优惠

这是当前最直接的减负方式。根据存量房贷利率动态调整机制，银行可根据客户还款记录、征信情况，下调房贷利率与 LPR 的加点差值，且加点数只能往下调、不能往上调，调整后长期有效。

从全国范围来看，三季度新发放房贷加权平均利率仅 3.07%，对应加点值为 - 43BP（3.07%-3.5%），触发存量房贷调整线为 - 13BP，即存量房贷利率高于 3.37%（3.5%-0.13%）的家庭，均符合下调条件。以上海为例，已有二套房贷客户将利率从 3.45%（LPR-5BP）下调至 3.36%（LPR-14BP），100 万元 20 年期贷款月供减少约 50 元，总利息节省超 1 万元。

实操案例更具说服力：假设家庭有 100 万房贷，剩余还款年限 20 年，当前利率为 4.3%（LPR3.5%+80 基点），每月月供约 6202 元。若成功申请将加点数从 80 降至 30，调整后利率变为 3.5%+0.3%=3.8%，月供降至约 5860 元，每月直接省 342 元，一年能省 4104 元，20 年累计节省 82080 元。目前国有大行最低可降至 LPR+30 个基点，股份制银行政策更灵活，只要没有逾期还款记录，审批通过率极高。

（二）路径二：优化重定价周期，加速享受降息红利

重定价周期是指房贷利率跟随 LPR 调整的频率，默认多为 1 年，2025 年新规允许调整为 3 个月、6 个月或保留 1 年，核心是让家庭更快捕捉 LPR 下降红利（若未来 LPR 下调）。

比如当前 LPR 为 3.5%，将周期从 12 个月改成 3 个月，未来每 3 个月银行就会按最新 LPR 重新计算利率。若后续 LPR 降至 3.4%，改周期的家庭 3 个月后就能享受新利率，而保留 1 年周期的家庭需等满 12 个月。不过需注意风险：若未来 LPR 上涨，该短周期也会更快增加月供，适合看好利率长期下行、收入稳定的家庭。

若将两种路径结合效果更佳：先下调加点数锁定低利率，再缩短重定价周期，未来 LPR 下降时能双重受益。比如先把加点降到 30（利率 3.8%），再改成 3 个月周期，既能长期享受低加点优惠，又能快速跟进 LPR 变动，最大化减负效果。

三、分群体实操指南：不同家庭怎么选？精准操作不踩坑

无论是存量房贷家庭还是新增购房者，都需根据自身情况选择最优方案，避免盲目跟风。

（一）存量房贷家庭：主动申请，三步解锁红利

查询资格：通过手机银行 APP 或联系经办银行，查询自身房贷当前加点值与利率水平。若利率高于 3.37%，或加点值高于 - 13BP，均具备申请下调资格。

线上办理：工行、建行等主流银行已开通线上受理通道，无需跑网点，上传贷款合同、不动产查询证明即可申请，审核周期一般不超过一周，且无任何手续费。

周期选择：剩余还款年限 10 年以上、收入不稳定的家庭，建议保留 12 个月周期，优先下调加点数，保障月供稳定；剩余年限 5 年以内、能承受波动的家庭，可改为 3 个月周期，抢占未来降息先机。

（二）新增购房者：货比三家，叠加多重优惠

LPR 维稳期间，新增房贷的优惠空间集中在银行加点与地方政策补贴上，做好这两点能省更多：

对比加点政策：不同城市、银行加点差异显著。上海核心区首套利率可低至 LPR-45BP（3.05%），北京多为 LPR-35BP（3.15%），广州部分银行已探至 3.0%（LPR-50BP），需重点对比选择。

叠加地方福利：全国商业房贷最低首付比例统一为 15%，50 多个城市提高公积金贷款额度，30 多个城市下调首付比例。以上海双缴存家庭为例，公积金最高可贷 100 万元，30 年期月供仅 4109 元，较商贷节省 248 元 / 月。

关注专项补贴：三孩家庭、退役军人等群体可享受额外优惠，部分城市最高补贴 12 万元，或额外下调加点 20BP，需提前咨询银行政策。

（三）特殊情况处理：这些家庭别错过优化机会

固定利率或基准利率定价的家庭：需主动申请转换为浮动利率（LPR 定价），才能享受加点下调与周期优化福利，转换后立即具备调整资格。

已结清一套房贷、当前为二套房贷款的家庭：若符合当地首套房认定标准（如无其他住房），可凭不动产查询证明申请按首套利率执行，进一步降低加点幅度。

四、避坑提醒：四大注意事项，守住减负红利

抓紧申请窗口期：存量房贷加点调整政策虽无明确截止时间，但银行审批额度有限，且部分银行规定加点调整仅能申请一次，建议尽快办理，避免后续政策收紧。

看清合同条款：重定价周期修改后，多数银行规定整个贷款存续期内只能改一次，需结合自身风险承受能力谨慎选择，切勿只图短期便利忽略长期波动。

避开提前还款误区：若计划提前还款，优先选择 “月供不变、缩短年限”，比 “减少月供、年限不变” 更省利息。比如 100 万房贷剩 20 年，提前还 20 万，选缩短年限能省 16 万利息，选减少月供仅能省 5 万。

警惕分段计息 “假象”：部分家庭调整利率后首月还款增加，并非红利缩水，而是还款日与调整日不一致导致的分段计息，从次月起将稳定按新利率计算，长期总利息必然减少。

五、长期展望：年底或有降息窗口，房贷利率仍有下行空间

尽管 LPR 已连续 6 个月持平，但业界普遍预测，年底前仍存在降息可能。东方金诚首席宏观分析师王青指出，四季度外部波动加大，美国高关税政策对出口的影响可能进一步体现，国内投资、消费增速有所下行，加力稳增长的必要性上升，叠加美联储已恢复降息，外部掣肘弱化，年底前央行有可能实施新一轮降息降准，并带动 LPR 跟进下调。

浙商证券首席经济学家李超更明确预测，全年货币政策维持宽松基调，四季度末可能有 50 个基点的降准和 10 个基点的降息。对于房贷家庭而言，这意味着无论是存量房贷的加点优化，还是未来 LPR 下调的红利，减负空间仍在持续扩大。

结语：房贷减负，主动作为是关键

LPR 连续 6 个月没降，并不意味着房贷减负按下 “暂停键”。在政策工具箱持续丰富的背景下，“加点下调 + 周期优化” 的组合拳，已为房贷家庭打开稳定的减负通道。对于存量家庭而言，主动查询资格、提交申请，就能锁定长期优惠；对于新增购房者，货比三家选择最优加点政策，叠加地方补贴，能最大化降低购房成本。

未来，随着稳增长政策的持续发力，房贷利率长期下行趋势未改。与其纠结 LPR 何时下调，不如抓住当前的政策红利，通过精准操作实现月供减少。毕竟，对房贷家庭来说，真金白银的节省才是最实在的福利，而这份福利，需要主动争取才能稳稳拿到。