11 月 20 日起房贷利率巨变？央行出手，刚需党终于等到了

当央行 11 月万亿流动性投放落地，11 月 20 日 LPR 报价窗口成为 2 亿房贷家庭和准购房者的关注焦点。“房贷利率会再降吗？”“刚需买房能省多少钱？”“存量房贷如何搭上政策红利？” 一系列疑问背后，是央行稳楼市、降成本的政策导向与购房者实际利益的深度绑定。本文结合最新政策动态与市场数据，拆解这场 “利率变局” 的真相与机遇。

一、央行万亿投放：房贷利率调整的 “资金基石”

11 月以来，央行密集释放的流动性 “大礼包”，为房贷利率优化奠定了关键基础。8000 亿元 6 个月期买断式逆回购加码落地，7000 亿元 3 个月期操作平稳续作，叠加日常逆回购滚动投放，全月中长期流动性净投放已突破万亿规模。这并非临时救急，而是央行构建的常态化中长期资金投放模式 —— 每月 5 号前后开展 3 个月期操作、15 号前后开展 6 个月期操作，25 号续作 MLF，形成精准对冲流动性缺口的 “节奏拳”。

从资金性质看，买断式逆回购提供的 182 天或 90 天中长期资金，能有效降低银行负债成本。东方金诚首席宏观分析师王青指出，这一操作既缓解了银行流动性压力，也为 MLF 续作 “减负”，直接体现了 “稳预期、降成本” 的政策导向。数据显示，2025 年三季度全国新发放商业性个人住房贷款加权平均利率已降至 3.07%，再度刷新历史低点，而银行资金成本的下降，为房贷利率进一步优化预留了空间。

值得注意的是，此次万亿投放精准覆盖了政府债券发行、同业存单到期等流动性需求高峰，避免了资金 “空转”，确保流动性真正流向实体经济与房地产市场。央行货币政策委员会明确提出 “推动房地产市场止跌回稳”，并强调要 “择机降准降息”，这为房贷利率长期下行提供了坚实的政策支撑。

二、核心悬念：11 月 20 日 LPR 会下调吗？

随着 11 月 20 日 LPR 报价窗口临近，市场最关注的问题莫过于连续 5 个月稳定的 5 年期以上 LPR（3.5%）是否会迎来调整。结合当前市场环境与政策约束，答案更偏向理性：LPR 大概率保持稳定，但房贷利率仍有下降空间。

制约 11 月 LPR 下调的核心因素有两点：一是政策利率未动，作为 LPR 定价基础的 7 天期逆回购利率仍稳定在 1.40%，MLF 利率也维持 2.00% 不变，定价锚缺乏调整动力；二是银行息差压力尚存，2025 年上半年上市银行净息差仅 1.33%，处于历史低位，9 月新发放企业贷款和个人住房贷款加权平均利率均已降至 3.1%，进一步下调的空间受到约束。王青明确表示，11 月 LPR 报价保持不变的概率极高，短期内政策利率稳定和银行息差压力，决定了 LPR 难有下调动作。

但 “LPR 不变” 绝不等于 “房贷利率不降”。当前房贷利率的调整空间，更多集中在 “LPR 加点” 这一关键环节。根据存量房贷利率动态调整机制，三季度全国新发放房贷加权平均利率 3.07%，对应加点值为 - 43BP（3.07%-3.5%），由此触发的存量房贷调整线为 - 13BP（-43BP+30BP），即存量房贷利率高于 3.37% 的家庭，均可申请下调加点值。这一政策已在上海等地落地见效，有上海二套房贷客户通过手机 APP 操作，将利率从 3.45%（LPR-5BP）下调至 3.36%（LPR-14BP），100 万元 20 年期贷款月供减少约 50 元，总利息节省超 1 万元。

三、双重红利：存量房贷与新增房贷的优化路径

对于购房者而言，无论是否已经买房，都能在此次政策调整中找到红利点。政策红利的核心逻辑，是通过 “存量优化 + 新增让利” 的双重路径，切实降低购房者利息负担。

存量房贷家庭：主动申请，最高可省数万元。根据 2024 年 9 月央行发布的定价机制，存量房贷利率调整已实现 “首套二套统一调整”“批量调整为主、自主申请为辅” 的模式。截至 2025 年三季度，全国已有超 5000 万户家庭通过存量房贷利率调整，每年减少利息支出约 3000 亿元。当前符合调整条件的家庭，需重点关注两点：一是查询自身房贷加点情况，若利率高于 3.37%（即加点值高于 - 13BP），可直接通过手机银行或联系经办行申请下调，工行、建行等已开启线上集中受理通道，审核通过后最快当月即可生效；

二是优化重定价周期，剩余贷款年限 5 年以内的家庭，可将默认 1 年的重定价周期改为 3 个月，每年 1/4/7/10 月自动调整，早调早享受利率红利，而收入不稳定的家庭则建议保留 12 个月周期，保障月供稳定。以上海 150 万 30 年期房贷为例，若从 3.45% 降至 3.36%，每月月供可减少约 75 元，全年节省 900 元，30 年累计节省超 2.7 万元。

准购房者：货比三家，叠加优惠更划算。对于新增房贷，银行自主定价空间进一步扩大。上海 “8・25 新政” 取消首套、二套房贷利率下限差异后，多家银行已实现统一定价，核心区房贷利率可低至 LPR-45BP（3.05%），优质客户还能享受额外优惠。央行数据显示，9 月个人住房新发放贷款加权平均利率较上年同期低 25 个基点，三四线城市首套利率普遍降至 3.2% 左右，部分城市甚至低至 3.0% 区间。准购房者无需过度等待 LPR 下调，短期内可重点对比银行加点政策，优先选择支持 “LPR + 灵活加点” 的银行。同时，可叠加地方楼市配套政策，比如三孩家庭可享受最高 12 万元购房补贴，部分城市对退役军人等特定群体还可额外享受 LPR-20BP 的优惠，这些叠加优惠往往比单纯等待 LPR 下调更划算。

四、地域差异与实操提醒：避开这些 “坑”

需要注意的是，房贷利率调整存在明显的地域差异，不同城市、不同银行的优惠力度各不相同。上海、杭州等热点城市加点优惠力度更大，首套可至 LPR-45BP，而北京、广州多在 LPR-20BP 至 LPR-35BP 区间，三四线城市则根据市场情况灵活调整。购房者在申请调整或办理房贷时，需提前了解所在城市的政策下限与银行的具体执行标准，避免因信息差错过最优方案。

此外，申请存量房贷利率调整时，还有三个实操要点需牢记：一是准备好不动产查询证明、贷款合同等材料，多数银行支持线上申请，审核周期一般不超过一周，且不收取任何费用；二是固定利率贷款或采用基准利率定价的贷款，需主动向银行提出申请，无法享受批量调整红利；三是若贷款发放时不符合首套住房标准，但当前实际住房情况已符合所在城市首套标准，可凭相关证明申请调整，进一步降低利率。

五、中长期展望：房贷利率仍有下行空间

从长期来看，房贷利率的下降趋势并未改变。彭博新闻社等国际机构预测，2025 年央行可能累计降息 40 个基点，带动 5 年期以上 LPR 进一步下行，存量房贷利率有望向 3% 区间靠拢。招联首席研究员董希淼也认为，年底前可能还有 0.25-0.5 个百分点的降准空间，进一步降低银行资金成本，为后续 LPR 下调铺路。

央行数据显示，2025 年三季度新发放房贷利率 3.07% 的水平，较 2022 年高点已下降超 1 个百分点，100 万元 30 年期房贷的月供已从约 5300 元降至约 4200 元，累计利息节省超 39 万元。随着房地产市场供求关系的持续调整，政策将继续聚焦 “稳地价、稳房价、稳预期”，房贷利率作为重要的调控工具，仍将保持 “稳中有降” 的态势，为刚需群体提供更友好的购房环境。

结语

11 月 20 日 LPR 报价大概率保持稳定，但这并不影响房贷利率的 “减负通道” 持续畅通。央行万亿投放奠定的资金基础、存量房贷的加点优化空间、新增房贷的自主定价优惠，共同构成了刚需群体的 “政策红包”。对于购房者而言，与其纠结 LPR 是否 “官宣降息”，不如主动行动：存量房贷家庭及时查询调整资格，抓住银行集中受理窗口期；准购房者货比三家选择最优方案，叠加地方政策红利。在房地产市场逐步回归理性的当下，每一个基点的利率下降，都是真金白银的节省，而把握政策机遇，正是刚需党实现 “安居梦” 的最佳时机。