化解人民群众“心头事” 托举千家万户“安居梦”

武丹/制图

作者|袁慧 曹实

责编|张晶

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不动产登记是不动产登记机构依法将不动产权利归属及其他法定事项记载于不动产登记簿的行为，是不动产物权归属和内容的重要根据。根据行政诉讼法的相关规定，公民、法人或其他组织认为行政机关的不动产登记行为侵犯其合法权益的，可以依法提起行政诉讼。

近日，北京市西城区人民法院召开新闻通报会，详细介绍了该院具有代表性的涉不动产登记行政案件典型案例，并发布法官提示，希望通过以案释法，增进社会各界对不动产登记法律制度和行政审判工作的理解与认同。

警惕诈骗花样翻新，谨防房屋过户陷阱

王先生与杨某系朋友关系，杨某在得知王先生爱好收藏后，称自己有“手段”可以将王先生的藏品高价出售，但是需要缴纳保证金，诱骗王先生出售房屋进行资金周转，将藏品卖出后再收回房屋。王先生出于对朋友的信任，与杨某签订房屋买卖合同，并向不动产登记机构申请转移登记。不动产登记机构受理后，询问二人房屋买卖是不是双方真实意思表示，双方予以认可。不动产登记机构经审查认为材料齐全、符合登记条件后准予登记，并向杨某颁发了不动产权证书。之后杨某私自将房屋抵押给第三人刘某并设立抵押登记。房屋“顺利”过户，拍卖藏品的事却迟迟没有进展，杨某又突然失联，王先生意识到自己上当受骗，前往公安机关报案，才得知杨某因涉嫌诈骗罪已被采取强制措施。

后王先生向法院提起民事诉讼，要求确认双方之间签订的房屋买卖合同无效。法院经审理认为，杨某系以欺骗手段取得房屋，其没有购房的真实意思表示，也未实际支付款项，双方之间不存在真实买卖合意，以虚假的意思表示实施的民事法律行为应属无效，故判决支持王先生诉讼请求。

民事判决生效后，王先生起诉要求撤销不动产登记机构作出的转移登记行为。最终，法院判决撤销不动产登记机构将涉案房屋由王先生转移登记至杨某名下的行政登记行为。

说法：

根据《不动产登记暂行条例》相关规定，申请人应提交规定材料并对真实性负责。本案中，不动产登记机构已经依法通过询问等方式审查材料齐备性与一致性，履行合理审慎义务，登记错误系申请人提交虚假合同并作虚假陈述所致，因此不动产登记机构并无行政责任。

根据《中华人民共和国行政诉讼法》相关规定，行政行为有“主要证据不足”情形的，人民法院判决撤销或者部分撤销，并可以判决被告重新作出行政行为。本案中，生效民事判决认定双方之间的房屋买卖合同无效，转移登记行为依据的基础事实已不存在，属于“主要证据不足”，故法院判决撤销不动产登记机构将涉案房屋由王先生转移登记至杨某名下的行政登记行为。

同时，根据《中华人民共和国民法典》相关规定，抵押期间，抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的，按照其约定。抵押财产转让的，抵押权不受影响。因此，涉案房屋转移登记的撤销并不影响抵押权的存在。本案中，王先生如果认为杨某与第三人之间的抵押合同无效，可以通过民事诉讼主张权利，在获得支持后，可以再行主张撤销抵押登记。

在日常生活中，不法分子常以“高额回报”“短期周转”为名，诱骗房屋所有人进行转移登记。法官提示，任何以“信用担保”“过桥资金”为由要求过户不动产的行为，均需核实对方资质、信用以确保交易真实性。行政登记具有物权公示效力，如轻信谎言将不动产权转移登记至他人名下，他人即可自由处分房产，一旦房屋被二次出售或抵押，在第三人善意的情况下可能造成难以挽回的损失。

救济权行使当及时，超起诉期限难获支持

2023年，李某到不动产登记机构反映某房屋在1993年确权登记时发生错误，影响其后续对房屋的继承，要求不动产登记机构查明事实并改正错误。不动产登记机构经调查核实后作出答复：根据档案记载，1993年该房屋已登记于王某之父名下；1997年王某之父死亡后，王某通过公证继承取得涉案房屋产权，故不存在李某所述登记错误的情形。李某不服，于2024年起诉要求撤销上述答复书，并要求不动产登记机构履行更正错误登记的法定职责。最终，法院裁定驳回李某的起诉。

说法：

公民、法人或其他组织向人民法院提起行政诉讼，应当符合行政诉讼法定起诉期限。根据《中华人民共和国行政诉讼法》的相关规定，因不动产提起诉讼的案件自行政行为作出之日起超过二十年，其他案件自行政行为作出之日起超过五年提起诉讼的，人民法院不予受理。公民、法人或者其他组织因不可抗力或者其他不属于自身的原因耽误起诉期限的，被耽误的时间不计算在起诉期限内。

本案中，李某虽然以要求不动产登记机构履行法定职责为案由提起诉讼，但其实际诉求是认为1993年的涉案房屋登记行为错误，要求更正登记。因1993年的涉案房屋登记行为已经超过二十年的最长起诉期限，且李某并未提交相关证据证明存在不可抗力或不属于自身原因耽误起诉期限的情形。据此，法院裁定驳回李某起诉。

法官提示，行政诉讼起诉期限制度旨在维护行政行为的稳定性与法律关系的确定性，促使当事人及时行使权利，避免行政秩序长期处于不确定状态。公民、法人或其他组织在通过行政诉讼制度维护自身合法权益的同时，也应当严格遵守法律规定的起诉期限。

伪造裁判触犯红线，登记被撤又担刑责

老孙（化名）与孙某系祖孙关系。孙某因经济原因企图占有老孙名下房屋，于是伪造了一份外地法院的民事调解书，载明：老孙及其他近亲属均已去世，孙某作为法定继承人继承老孙名下房屋。

随后，孙某持该民事调解书前往不动产登记机构申请办理该房屋的所有权转移登记手续。因该民事调解书符合形式要件，故不动产登记机构为孙某办理了转移登记手续，并向孙某核发了不动产权证书。之后，孙某与白某通过虚假的房屋买卖合同，将该房屋变更登记至白某名下。

老孙发现房屋易主后立刻向公安机关报案，孙某因涉嫌犯伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪被采取强制措施。随后，老孙向法院起诉要求撤销不动产登记机构将涉案房屋由老孙转移至孙某的登记行为。最终，法院判决支持老孙的诉请。

说法：

根据《不动产登记暂行条例实施细则》的相关规定，当事人可以持人民法院、仲裁委员会的生效法律文书或人民政府的生效决定单方申请不动产登记。当事人违反本实施细则规定，采用提供虚假材料等欺骗手段申请登记，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；给他人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。本案中，孙某为占有老孙名下房屋，不惜通过伪造法院生效裁判文书的方式办理产权转移登记手续，致使涉案房屋转移登记因登记依据虚假而被法院判决撤销，孙某还面临被追究刑事责任的严重后果。

法官提示，人民法院的裁定书、判决书及调解书等法律文书是司法机关代表国家作出的具有法律效力的公文，伪造法院出具的法律文书直接侵害了国家机关公文管理秩序以及司法秩序，构成《中华人民共和国刑法》中的伪造、变造、买卖国家机关公文、证件、印章罪，应当承担刑事责任。不动产登记机构和社会公众如发现上述行为线索，应当及时向公安机关报案。伪造法律文书骗取房屋产权转移登记绝非“捷径”，而是触碰法律红线的危险行为。

（作者单位：北京市西城区人民法院）