瑞银报告：中国房价再跌2年

最近瑞银出了一篇研报，结论在标题就说得明明白白：中国房价还要再跌2年。（吐槽一句，不知道为什么现在各方势力的预测这么统一，全部都预测中国房价2027年触底）

瑞银首先就给出了王炸：中国房子的租售比太低了，目前一线城市只有1.8%，远低于按揭利率的3.1%。

这里我插两件事情，第一就是解释下为什么按揭利率这么这么重要，其实租金回报率跟两个数据最相关，第一是国债利率，第二是按揭利率。

国债利率代表该国的无风险收益率，而且流动性非常高，应该是该国资产收益率的锚点，所有资产的收益率都应该比国债利率高。如果一个资产低于本国的国债利率，那证明明显被高估。

目前我国10年期国债利率差不多1.7%，目前一线租金回报率仅仅略高于国债利率，肯定是偏低的。

第二就是按揭利率，这个数在大多数地方都应该跟租金回报率差不多，也就是说，出完首付之后，每月还贷的钱应该跟房租差不多。目前我国所有城市中，只有香港的房价稳住了，究其原因，也是因为香港是唯一一个租金回报率高于房贷利率的地方。

我国房贷利率在3%左右，但大多数城市租金回报率处在1.8%~2.5%之间，目前看还是比较偏高的。

我想说的第二件事情就是，大家看上图的一线城市的租金回报率，仅仅从21年低点的1.3%上升到现在的1.8%。要知道一线房价回调已经有30~40%（北上可能只有25~30%，但是广深接近腰斩了），如果租金没变，那么租金回报率应该上涨到2%。目前只到1.8%，证明租金也下降了10%以上。

如果一线租金回报率要到2.5%（假设之后房贷利率也降一些到2.5%），那么房价就还要跌30%左右。

你说房贷利率能不能降到2%左右？我想说你这是要让银行活不下去呀。现在银行压力那么大，房贷本来就是最赚钱的业务，你直接砍掉三分之一，不现实。反正都是做梦，还不如想想收入上涨30%呢。

接着瑞银就估算了，在3.1%的房贷利率下，必须要首付60%，才能保证房租覆盖月供。很多小伙伴可能比较懵，为什么瑞银突然把房租和月供做比较，其实这是成熟房地产市场经常对比的值，也就是我上面说的，房租要等于房贷。

然后就是房租这个数据，10月份同比还下降了3%。看这个房租走势，跌幅大头出现在23年底~24年底。今年上半年本来已经止跌了，但是下半年又开始下跌了。2022~2025年，房租每年同比变化-3%/-2%/-6%/-4%，房租的数据在国内的报道还挺少见的，大家感兴趣可以记一下。

按照瑞银的说法，一线城市的房租这几年下降了15%左右。我算了算上图中上海的数据，大概下降了20%，跟我的体感是差不多的。

另外一个有趣的事实，上图中以2004年房租为基点（100），今年也就200左右，所以一线城市的房租相比2004年只翻了一倍，但是房价差不多翻了接近10倍。现在年轻人的买房难度，可以从中窥见一二。

而且瑞银还进一步预测，之后房租还会继续下跌，年均跌幅在3%左右。

理由1：保障房数量上升， 2021-2025年新增的供给可覆盖13-16%的租房家庭，这就意味着15%的私人租房需求直接被消灭掉了。

理由2：现在二手房挂牌量越来越多（全国同比增速10%，一线同比增速1.7%），已经创下了历史新高。这么多房卖不出去，就会有很多房东边租边卖，增加租赁市场的房屋供应量。

目前很多房东长时间挂牌卖不掉后，又不愿意再降价卖，所以选择把房子租出去，能卖就卖，不能卖拉倒，就当出租了。但其实我不建议各位房东这么做，因为出租的房子由于看房不方便，所以中介带看意愿会弱一些，会降低卖掉的几率。而且房价还会肉眼可见的下降，这一两年的租金还不够一个月降的，没有自住需求的房子就应该马上割肉，不要犹豫。

理由3：现在一线/二线/三线/卫星城的空置率分别是4%/11.6%/19.9%/22%，空置率这么高，也会影响后续房价走势。

其实一线城市的空置率还好，4%属于正常范围。但是一些人口流出的二线和所有三线+卫星城就不容乐观了，20%的空置率，风险很大。再考虑到之后中国人口是下滑的，而且肯定是越边缘的城市下滑比例越大，这也是我不看好三线城市的原因。

我之前看过报告，三线城市租售比还不低，跟二线城市差不多，基本都是在2.5~3%之间。建议所有三线城市的居民，马上卖掉房子去各自的省会买房（最好是人口流入的省会），现在租售比差不多，之后肯定会产生分化。

看了看我大成都，目前空置率在12%。然后顺便吐槽一下，重庆的兄弟，你们那边空置率有30%？你们可有3000多万人，空置率还这么高，这是造了多少房子。。。大家可以看看自己城市的空置率，超过10%其实就开始有风险了。

而且，60年代婴儿潮一代的人已经老了。如果之后陆续去世，那么多老破小怎么办？就我目前的体感来看，年轻人宁愿租房、去郊区买房，也不想住市区老破小。。。

最后瑞银给出结论：一线城市2026年再跌10%，2027年再跌5%。之后的事情，瑞银没说了，按照它的逻辑，估计就是进入 长期阴跌状态。 瑞银建了模型后表示，即使到2026年利率再降40bp，只要租金不涨， 房价仍需下跌约38%，才能让买房vs租房的月度现金流持平。听这意思，之后阴跌还要跌掉10%以上。

外资对房地产的报告，其实跟我的思路是类似的，因为他们跟我都非常注重一个东西：租售比。这是中国房子最大的雷，任何逻辑在租售比面前都显得非常苍白。

其实瑞银已经比较给我们面子了，至少有两个大的利空它没有讲。

第一，人口结构的变化。之后中国人口会越来越少，这是除了租售比之外，第二大直插房地产的利剑。

第二，低线城市。文中的分析很多都是以一线城市为例的，但实际上很多人口流出的三线情况更为严峻。一线城市等十几年或者几十年，房价还能重回巅峰。但是三线城市的房价，永远回不去了。

公众号文章更偏向框架，而星球文章更偏向实战。并且因为是私域，所以一些话题可以解读得更加深入，不用担心删帖问题。

建了粉丝群，感兴趣可加入