父亲去世留夫妻共同房屋，母亲与次女虚假买卖过户，长女诉无效，北京房产律师：法院判合同无效 + 恢复登记！

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一、案情介绍

（一）核心事实背景

亲属关系与房屋基本情况

韩梅（已故，2024 年 2 月 14 日去世）与张建国（已故，2006 年 11 月 13 日去世）系夫妻，二人育有两个女儿，分别是长女张敏（本案原告）、次女张丽（本案被告）。

争议财产为一号房屋（位于北京市朝阳区），登记在韩梅名下，系韩梅与张建国的夫妻共同财产。张建国去世前未立遗嘱，韩梅去世后，张敏因一号房屋的权属问题与张丽产生争议，诉至法院。

原告诉求与事实理由

原告张敏起诉主张：①确认韩梅与张丽于 2018 年 10 月就一号房屋签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；②判令将一号房屋的产权恢复登记至韩梅名下；③本案相关费用由张丽承担。

理由：①一号房屋是父母张建国与韩梅的夫妻共同财产，2006 年张建国去世后，未立遗嘱，房屋应由韩梅、自己、张丽共同共有；②2024 年 2 月韩梅去世后，自己才得知 2018 年 10 月韩梅已将一号房屋过户到张丽名下，签订了《房屋买卖合同》；③韩梅未经自己同意，擅自转让共同共有房屋，行为无效，故合同应属无效，房屋需恢复登记到韩梅名下。

被告抗辩意见

被告张丽答辩称：不同意张敏的全部诉求。①2018 年过户房屋时，无处分权并非合同无效的理由（即使按当时《合同法》或现行《民法典》均如此）；②韩梅已去世，无法将房屋恢复登记到其名下（主体资格不存在）；③自己曾积极与张敏沟通财产处理，是张敏不同意才导致诉讼，相关费用不应由自己承担；④2006 年张建国去世后，家人曾召开家庭会议，约定 “张敏欠父母的 21 万元用西城两套房产抵扣，朝阳两套房产归自己”，当时已将西城房屋的房本、钥匙交给张敏，2018 年过户一号房屋是基于该约定，自己无恶意；⑤若张敏不认可家庭会议约定，同意按法定继承处理，但一号房屋中母亲韩梅的份额已通过遗嘱全部留给自己，建议在继承案件中一并审理，节约司法资源；⑥2018 年的 “买卖” 只是形式，真实是韩梅赠与自己房屋，虽可能侵犯张敏的部分权利（张敏享有的父亲六分之一份额），但可通过 “回购该份额” 或在继承案件中一并解决；⑦本案应适用 2018 年的《合同法》，而非《民法典》，不存在恶意串通情形。

法院查明的关键事实

（1）房屋权属与继承：①一号房屋是韩梅与张建国的夫妻共同财产，登记在韩梅名下；②张建国 2006 年去世，无遗嘱，张敏、张丽、韩梅均为法定继承人，对房屋享有共同共有权利；③韩梅 2024 年去世，生前未就 “家庭会议约定” 或 “遗嘱” 提供有效书面证据。

（2）买卖合同与过户：①2018 年 9 月 27 日，韩梅与张丽签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定以 120 万元价格转让一号房屋，2018 年 10 月 18 日办理过户，房屋登记到张丽名下；②过户时，韩梅、张丽均向登记部门隐瞒 “房屋为夫妻共有”（回答 “否”）；③张丽自认 “120 万元购房款未实际支付，买卖是形式，真实是赠与”。

（3）证据与沟通：①张丽主张 “家庭会议约定”，提交手写记账明细、律师沟通函，但张敏不认可，且无其他证据（如书面协议、证人证言）佐证；②张敏不认可张丽的所有抗辩理由，否认存在家庭会议及欠款事实。

二、裁判结果

确认韩梅与被告张丽于 2018 年 9 月 27 日签订的《北京市存量房屋买卖合同》无效；

位于北京市朝阳区的一号房屋，权属登记由被告张丽回转登记至韩梅名下。

三、法院说理

1. 合同效力的认定（核心争议）

根据《中华人民共和国合同法》第五十二条（2018 年适用法律）及 “恶意串通，损害第三人利益的合同无效” 的规定，本案中：

（1）一号房屋虽登记在韩梅名下，但系夫妻共同财产，张建国去世后，张敏作为法定继承人，对房屋享有共同共有权利，韩梅、张丽对此明知；

（2）韩梅与张丽签订的《房屋买卖合同》仅为形式，无真实买卖意图（张丽自认 “未支付 120 万元购房款，真实是赠与”），且过户时故意隐瞒 “房屋为夫妻共有” 的事实，逃避登记部门审查；

（3）二人的行为实质是 “通过虚假买卖转移房屋所有权”，损害了张敏作为共同共有人的合法权益，符合 “恶意串通，损害第三人利益” 的合同无效情形，故《房屋买卖合同》整体无效（而非部分无效），张丽的 “无处分权不导致无效”“赠与仅部分侵权” 等抗辩，因缺乏事实与法律依据，不予采信。

2. 房屋恢复登记的处理

张敏要求 “将房屋恢复登记到韩梅名下”，法院予以支持，理由如下：

（1）根据 “民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产应返还” 的规定，张丽因无效合同取得的房屋所有权，需返还给原权利人；

（2）虽韩梅已去世，但 “恢复登记到韩梅名下” 是 “返还财产” 的法定形式，后续可通过继承案件（确认韩梅的遗产份额归属）进一步处理房屋权属，并非 “主体资格不存在就无法恢复”，张丽的该抗辩理由不成立。

3. 法律适用与关键证据

本案适用 2018 年的《合同法》（因行为发生在 2018 年，根据 “法不溯及既往” 原则），而非《民法典》。张丽主张的 “家庭会议约定”“遗嘱” 均无有效书面证据佐证，张敏亦不认可，故无法采信；相反，“未支付购房款”“隐瞒共有事实”“虚假买卖” 等事实，结合双方陈述，足以证明 “恶意串通”，成为裁判的关键依据。

综上，法院裁判严格依据《合同法》关于合同无效的规定，结合房屋共有性质、虚假买卖事实，确认合同无效并支持恢复登记，既保护了张敏的合法权益，也符合 “依法裁判、维护交易秩序” 的原则。

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以上案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）