京城地产一哥，自揭合伙内幕

文/北京进深 林振兴

地产合伙生意，并不好做。

前有，金茂满曜和保利朝观天珺分家；后有，中建智地和越秀地产在璞樾项目上撕破脸。

11月10日，北京兴鼎房地产（以下简称“中建智地”）向广州越秀华城房地产（以下简称“越秀北京”）发了一封799字的函，内容关于要求立即停止恶意攻击并移交北地块营销条线负责权。

中建智地不是口头说说而已，它立马行动了起来，停止北地块所有审批、合同、用印及财务工作。

紧接着两天后，北京兴鼎房地产就将一封长达5页的举报信，上交给广州市相关部门，措辞严厉，被举报方则指向越秀地产北方区域总经理董毅及北京营销负责人赵峰。

时间回溯至六个多月前，双方还是如胶似漆。4月28日，中建智地 越秀地产 中国金茂 朝阳城发以126亿底价摘得朝阳平房乡黄杉木店、孙河组团。

中建智地是朝阳地界的老面孔，也是朝阳第一个打包地块的受益者，打造了北京宸园神盘。它的成绩非常亮眼，开盘169天，成交110亿元。

相反，越秀则没在朝阳拿过地。但因为海淀功德寺双子，让北方区域总经理董毅尝到甜头，他更加有勇气带领团队跨区打仗。

董毅也很聪明，在没有群众基础的条件下，选择紧抱朝阳新晋一哥的大腿。

三个多月后，中建智地、金茂、越秀签署合作协议。其中，中建智地负责南地块（紫京宸园）营销条线，越秀北京负责北地块（璞樾）营销条线。

甚至前段时间，双方合体发了联名海报，秀了一把恩爱。但，为何现在闹掰了？

中建智地在去函中给出了答案：

自南地块（璞樾）首开以来，越秀北京通过有预谋、有组织的低劣营销行为持续进行恶意竞争，严重损害了项目整体和主要股东利益。

简而言之，就是越秀北京通过调价，撬走了中建智地的客户。

早前双方商定，“璞樾均价比紫京宸园每平贵了两三千”。目前，双方成交均价仅相差1100元/㎡。

这导致紫京宸认购客户流失131组，影响签约金额超22亿元。

身为京城地产新一哥，中建智地站了出来。

在他看来，“一方面，是为了项目股东利益和宸园品牌；另一方面，作为北京第一，我们有责任站出来，维护房地产市场稳健与健康，不让劣币驱逐良币，而是应该用更好产品，更好的营销方式，让市场往上走。”

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没翻脸前，中建智地和越秀，明面上是兄弟齐心，要携手一起重塑星河湾豪宅生活区价值。

为了避免打架，它们此前很有默契，采取了差异化的推盘战术。

紫京宸园似乎有所保留，先卖位置相对较弱、临东侧高压线的9栋楼；璞樾则掏出位置较好的西边6栋楼，它们远离高压线和幼儿园。

翻脸后，彻底揭开了开发商合作脆弱的遮羞布。

在开盘前，双方就火药味十足。

紫京宸园发布会当天，璞樾给媒体发户型图；前者开放售楼处，后者给媒体和客户发效果图；等到紫京宸园开盘，璞樾又给客户发价格差。

在中建智地看来，越秀北京的上述举动，“不是一个正规军或者一个有善意的合作伙伴，该有的行为”。

开盘后，双方你追我赶，贴身肉搏，不断上演着逆转与反超的跌宕剧情。

截至11月14日，璞樾供应410套，网签130套，成交均价9.96万元/平米，总金额21.61亿元；

中建智地紫京宸园供应813套，网签120套，均价9.85万元/平米，总金额19.74亿元。

尤其在小户型上，璞樾完胜紫京宸园。

看到璞樾这张的成绩单，越秀北方区域总经理董毅或许很是欣慰，不枉他本人亲自上阵到售楼处带客户看房。

另一边，中建智地开始反思自己的不足，“明明每天到访数据都不错，为何转化不佳？”

它开始做出调整，例如，梳理了紫京宸园的创新理念，以及宸园品牌，加强销售团队人员培训，沟通分销，提振信心等等。

调整后的十一月初，紫京宸园到访转化率得到了改善。但随后，又陷入了之前的尴尬局面。

跟多位客户沟通后，让中建智地发现越秀北京在背地里搞了一些动作，“一位客户对于我们项目所有的产品都非常认可，但是由于北地块的攻击之后，客户两边都不买了，放弃了购买的意愿。”“还有客户因为璞樾价格折扣的释放，然后买了隔壁。”

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面对对方的背地调价，中建智地有两条出路，一是，忍气吞声，打价格战；二是，开始反击，收回操盘权。

第一条路，不仅会损害股东利益和宸园品牌，还将折损朝青这个优质板块，甚至会导致周围新房和二手房价格的一蹶不振。

这个局面，是中建智地最不愿意看到的。

最终，中建智地选择率后者，鼓起勇气，列举了越秀北京的三条罪状：

一、北地块首开不合理定价：

无视北地块整盘定价逻辑，降低优势房源定价，拉低板块整体价格。具体表现为:

①未推售劣势楼栋均价高于已开盘推售优势楼栋均价，楼栋价差设定极不合理:

②同户型优劣势楼栋实际价差大幅压缩:

③边户与中户价差设置拉大:

④拉低优质楼层价格，调高劣质楼层价格:

不合理定价导致南北地块房源定价逻辑完全失衡，价格体系统一性被打乱。具体表现为：

①南北地块同素质楼栋对比，北地块价格低很多:

②南北地块不同素质楼栋对比出现价格倒挂:

③楼王户型楼层价差逻辑矛盾，北地块高区优势房源价格低于南地块、北地块低区劣势房源价格高于南地块:

二、续销期间持续恶意攻击：

续销期间有组织、有针对性地恶意攻击南地块，导致南地块已购客户流失到板块外竞品。

经初步评估，影响南地块签约金额222503万元，造成货值损失已达36508万。

三、恶意竞争导致客户流失：

北地块有组织、有针对性的恶意攻击，引起南地块置业顾问的被迫自发还击，最终导致客户两边都不选，流失到板块外竞品。

鹬蚌相争，渔人得利。这件事反而间接给了中海萬吉玖序带来了一点利好。

03

只有永远的利益，没有永远的朋友。尤其是合伙生意，各股东利益众口难调。

黄衫木店“双子星”中，中建智地都是大股东。

紫京宸园的项目公司为北京兴昶房地产，它由北京兴鼎房地产（中建智地和朝阳城开分别持股97%和3%）、中国金茂旗下北京方兴亦城置业、越秀地产旗下广州越秀华城房地产，分别持股50.1%、32.9%、17%。

璞樾的项目公司为北京茂越置业，由北京兴鼎房地产、北京方兴亦城置业、广州越秀华城房地产，分别持股49.9%、33.1%、17%。

不同于紫京宸园由中建智地负责产品兼营销，璞樾在执行层面更加复杂，它由金茂负责产品设计，越秀来做营销和物业。

合伙的生意并不好干，金茂在朝阳深有体会。

9月17日，中国金茂发出一则股权交易公告。提炼出来就是：金茂增持金茂满曜股权至70%，减持保利朝观天珺股权至30%。

此前，这两个楼盘，金茂和保利各持股50%。

为何要分家？在公告中，金茂给出了答案：有利于促进各自操盘项目开发工作顺利进行。

但此次中建智地和越秀北京的“分手”，就没那么和平。它要求：

其一、越秀方立刻停止对南地块的攻击，并于2025年11月15日之前主动消除已发布的所有线上(包括小红书及其他媒体)及线下的攻击言论；

其二、最迟于11月15日之前，越秀方与中建智地及金茂签订投资合作协议的补充协议，明确将北地块营销工作交由中建智地负责，并于11月17日中午12时之前完成交接。

截至发稿前，越秀北京还未有公开回复，但中建智地方已做好了硬杠到底，甚至上诉的准备。