来了！三亚土拍起势，挂牌“地王”板块宅地，起价超20亿！

继昨天公告挂牌中心城区22亩宅地后，三亚今天再挂出中心城区1宗百亩市场化商品住房用地！

海居君此前多次分析称，海南自贸港启动全岛封关运作前后，包括土地在内的资源价值将上调估值，封关前后海南土拍可能酝酿大动作，为封关造势。

目前来看，昨天、今天挂牌的地块，将分别于12月16日、12月17日竞拍，也就是海南启动全岛封关运作的前两天，可以说，三亚宅地土拍开始造势了。

今天公告挂牌地块为中心城区海坡片区HP02-03-05B，占地面积66615.24平方米(约99.92亩)，容积率≤2.2，最大可规划计容建面146553.53平方米。

根据土地挂牌公告，HP02-03-05B地块挂牌起始总价为202038万元，如果以最大可规划计容建面测算，该地块挂牌起始楼面价约13786元/平方米。

不过，竞得者须斥资至少1284万元无偿配建约定的道路，如果算上这笔投资额，HP02-03-05B地块挂牌起始综合楼面地价约13874元/平方米。

实际上，HP02-03-05B地块早在今年8月份就有动作了，当时三亚市公示HP02-03-05A、HP02-03-05B、HP-02-03-04等土地征收成片开发方案。

这些地块位于三亚湾核心区域，东邻鲁能三亚湾高尔夫2区、西临鲁能三亚湾高尔夫1区、南至新城路、北临水域，总用地12.5237公顷(约187.86亩)。

海居君当时就分析称，这180多亩地块可能很快启动征收、挂牌出让，并开发建设，如今HP02-03-05B地块公告挂牌，也应验了海居君的分析论断。

HP02-03-05B地块周边相对成熟，建筑建成度较高，分布着昌达四季花园、阳光海岸、嘉和海景国际公馆、南海之星花园别墅、万嘉戴斯酒店等。

与被誉为“亚洲第一大道”的三亚湾椰梦长廊三亚湾路直线距离仅约220米左右，通过海坡十二横巷，就可以很快抵达三亚湾海滩旅游区，旅居氛围浓厚。

三亚湾区域，称得上海南最贵区域，2023年8月底至今，总共诞生了3个海南住宅用地楼面价峰值，目前海南宅地楼面地价前4强全部位于三亚湾。

2023年吉祥置业以楼面价17328元/平拿地，2024年天正地产以楼面价17934元/平拿地，2024年海南亿和金盛以楼面价21191元/平拿地，相继创新高。

2025年6月份，陕西鑫阳房地产以综合楼面价约20441元/平拿地落子三亚湾海坡片区，这个楼面价也是目前海南住宅用地楼面价的第二高。

我们认为，三亚湾的重新崛起，主要得益于万科三亚湾，2023年底万科在三亚湾拿地，2024年春节就吸引日均上千人参观，2024年首开劲销40.8亿。

如今，三亚湾HP02-03-05B近百亩宅地挂牌，最终无论由哪家世界500强企业或本地国企拿下，都将成为三亚土拍市场新的热点，为自贸港封关造势。