越秀懵逼了，黄衫木店“双子星”开撕！

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最近，一封由北京兴鼎房地产开发有限公司发起的《致广州市纪委监委驻市国资委纪检监察组》的举报信，刷屏了地产人的朋友圈。

北京兴鼎何许人也？它是黄衫木店紫京宸园的操盘方，中建智地的子公司。

这封举报信说什么呢？主要是举报北京越秀相关领导董某、赵某滥用职权，造成国有资产重大流失，已涉嫌构成国有公司、企业人员失职罪。

“自南地块蓄客以来，越秀通过有预谋有组织的低劣营销行为持续进行恶意竞争“，举报信中说，“此举严重损害了项目整体和主要股东利益......”。

按理说，作为黄衫木店双子星共同的股东方，中建智地与越秀本该利益共存 、和平共处。就在10天前，中建智地紫京宸园和越秀璞樾还双双合体发了联名海报，气氛极为和谐。

那么，为何10天后，双方却又彻底撕破脸？

个人认为，主要是北京越秀的责任和利益，完全不对等所致。

从璞樾和紫京宸园的股权关系看，中建智地是占股近半数的大股东，而越秀是仅为占比17%的小股东，但却手握璞樾的操盘大权，实现了多分红、少担责的利益格局。

▲璞樾股权关系图

▲紫京宸园股权关系图

如果说，北京越秀真的能够安分守己，共同致力于把区域做热、而后共同获益，那么越秀以双子星17%的股权，拿下璞樾的操盘权，其实是相对合理的，这是一种综合了股本出资、操盘工作量的利益平衡办法，地产圈里非常常见。

但是，中建智地在举报信里说了，越秀方并没有遵循之前项目股东方开会约定的两个地块房源统一定价标准，而是对部分房源进行暗中调价，造成超3亿元货值损失。

同时，越秀方利用调整价格，让南地块（紫京宸园）部分房源失去竞争优势，导致客户流失，影响了超22亿元房源签约。

简单来说，就是璞樾通过调价，去撬了紫京宸园的客户。

正所谓，“死道友不死贫道”，北京越秀这一番操作，影响了双子星两项目合计超25亿元的权益，这一损失不可谓不巨大。

也正是基于这个数字，中建智地以大股东身份要求北京越秀“立即停止恶意攻击”，并在11月17日中午之前交出北地块（璞樾）的操盘权。与此同时，中建智地停止了对北地块的所有审批、合同、用印及财务工作。

02

如果只是因为操盘分红上的利益，越秀和中建智地的纠纷，还是有点说不清、道不明。

更大的原因，可能还在于北京越秀4年前立下的军令状——进京第5年，越秀北方区域要实现300亿销额！

凭心而论，很多房企都有一个“进京梦”，虽大部分都铩羽而归，但越秀是个例外。

从2020年的怀山府开始，短短5年间，北京越秀已积攒了三大名盘：星樾、天玥、香山樾，还有大名鼎鼎的功德寺双子星，以及国誉星城、璞樾等多个项目。

虽然没有踩中十年前进京的“土地红利”的黄金期，但北京越秀居然能拿到这么多项目，其中不少是红盘，足以证明其生存能力。

而另一方面，尽管项目众多，投入的资金堪称天量，拿到的地块也多是好地块，但越秀的产品力和操盘水平属实一般，清盘的项目屈指可数，销售额也不尽人意。

据了解，近5年来，北京越秀实现清盘或临近尾盘的项目，仅有位于昌平的星樾、位于石景山的天玥，以及入股的功德寺双子星（其中，功德寺双子星里的和樾玉鸣是由绿城操盘，和樾望云更是整体卖给了华润）。

要知道，项目不能及时清盘，会有越来越多的沉淀滞重资产，在拖累投资回报率的同时，还会影响新项目的投资与开发。

而如此多的项目带来的销售额，能否在今年实现300亿，北京越秀也压力山大。

据了解，在璞樾开盘前的9月，北京越秀的销售额为210亿，还有将近90亿的缺口。

为此，不难猜测，北京越秀是寄期望于璞樾的销售，希望通过璞樾项目的热卖，短时间内实现300亿的目标。

毕竟，假如真的实现了2025年销售300亿，那管理层的奖金、升职等绝对不会少。放任项目调价去撬客户，也就说得通了。

03

从上述我们知道，越秀与中建智地，双方不仅是合作股东关系，而且，还是近五年来的进京同科。

但不同的是，中建智地稳扎稳打，不仅打造出中建宸园、北京宸园、中建璞园、北京国贤府等多个名盘，还形成了名震北京的宸园系。

而北京越秀呢？虽说旗下的“樾” 系是其高端住宅产品线，同样强调选址城市核心稀缺地段，但“樾” 系的产品力，大家有目共睹。

以香山樾为例，香山樾440套房，2023年下半年首开，官宣卖了285套，如今过去整整2年，仍然只有300多套网签，还有100多套在售。

如今身处风口浪尖的璞樾，其实产品设计由金茂操刀，科技系统也由金茂提供。

也正因为如此，北京越秀即便今年实现了300亿销额，也难免会面对质疑：

北京越秀的成功，是拿地的成功，还是操盘的成功？