接对了海淀的地气，这个新盘收获了大量「路转粉」

海淀的第34篇。

作为在后厂村的老互联网人，我本来对海淀西一直没啥感觉。

但是最近这两个月对海淀西的路人缘一直在增加，其实是被我们粉丝老铁们带动起来的。

今年西四环时隔多年重启了供地。

我们很多海淀西本地的置换，海淀二环三环内、甚至西城的改善买家终于有了一个海淀选项，不用外溢到其他区了。

作为首发项目中建壹品·海宸元境，从最初“靠近石景山”的路人印象，到“还得是海淀”的身份认同，再到“东方雅宅”的中建壹品最高端产品系，海宸元境一步步走进了海淀人的买入逻辑。

最近连续几周陪咱们海淀群的朋友们去看项目，热度一直很高，据说到上周末，认筹已经超过400组了。

海淀买家出了名的支付能力强，但也尤其严谨、接地气。

能在海淀市场走量，海宸元境的开局是相当稳的。

01

首先是产品定位很精准、接地气。

舍弃了过往海淀西豪宅大平层的路线，海宸元境99-181平米的面积段，三居总价800万+，123平米四居1000万档。

直接填补了这个区间新盘供应的空白。

海淀西最友好的总价门槛，搭配中建壹品最高端的产品系，给足大家高端改善的获得感。

再加上2.1的容积率、纯洋房的社区规划，本身基础得房率就不错，实得率最高达到93%，目前这在报规严格的海淀也是最高的了。

在海淀西，除了海宸元境所在的宝山板块，未来还有半壁店、西山、西冉、田村等潜在供地。

这些地块的预期价格普遍在10万+。

同时还有一个大概率事件，几个板块相比，宝山板块的流速反而会是更好的。

海宸元境距离地铁6号线廖公庄站约700米，步行范围内，同时还有首师大附9年制规划的加持。

有地铁就有流速、有更大范围的客户来源，在海淀尤其如此。

大家知道海淀的地铁新盘相当少，北边是永丰南，西边这批地铁盘就只有宝山板块了。

没有地铁的板块反而是做大户型、做足产品溢价更稳妥。

有流速、有价差，无疑给了买家不少的心理安全感。

具体到宝山双盘，咱们预测一下海宸元境的策略，99-107-123户型，同面积段都小了几平米，打总价牌；

139-181户型因为楼栋点状排布、大量270°采光的边户设计，会重点突出这个面积段观景、采光、私密性的优势，打产品牌。

特别是139户型竟然设计了一步阳台，也是区域内唯一。

02

最近陪大家看海宸元境，也跟不少老买家聊了很多，我有点看懂海淀西的供需了。

没错，即便强如海淀，最终也得看供需。

过去10年西四环一共出过4个新盘，其中3个是10万+的大户型。

所以大量海淀西800-1200万的置换需求，基本是在同小区、隔壁小区买二手，以小换大。

以至于田村15、20年房龄的二手房都相当不便宜！

乐府江南，2007年的房子，7月份成交的110平米两居，单价8.5万，三居就到145平米了，6月成交价1320万。

雅世合金公寓，2009年的房子，今年90平米左右的单价8.8万、9.3万的，这比海淀北还贵了。

兰德华庭，房龄20年了，今年单价还能7万出头。

海宸元境的总价段、产品力在海淀西的改善供应里，妥妥的降维打击。

在加上6号线+阜石路的通勤优势，半小时内能到中关村、金融街、丽泽等产业密集区。

海宸元境的客户厚度也是相当充足。

03

供应上有二手房的价格佐证，需求有产业区支撑。

这次在产品打造上，海宸元境的理念也非常贴合海淀的西贵气质。

处处体现着隐奢、高定、艺术。

① 最显性的就是打造了海淀独一份的超级文化门面。

约200米城市界面（含大门围墙和南侧公园），海淀西贵生活从此弘大起笔。

把京楼从卷大门、卷沿街展示面，直接拔到更高的维度。

约68米的主入口、420㎡的迎宾前场空间、7.5米高的门庭，至高的规格都在对位居住者的身份认同和文化自信。

大门更是将书卷雅韵融于现代材质，形成视觉和文化心理的双重冲击力。

仿铜拼琉璃的玻璃大门、承袭故宫九横九纵的门钉仪制、透光云石玻璃玉印、皇城专用的陶瓷影壁铺陈等等，都成为我们归家的仪式感点缀。

我们之前说，外立面就是一个小区的皮相和骨相。

现在应该升级了，沿街展示系统就是一个板块的封面。

高颜值，能更好的穿越时间周期，将来二手房的价值也就更显性。

② 园林以“西山雅集”为蓝本，规划了一轴五境十景园林，再现宋画中的森居意境。

建筑布局延续宋代都城“宽街阔院”的思维，实现了楼栋南北间距最小约35米、最大达67米。

这使得社区有足够的空间规划出2个超3000㎡的大尺度组团花园，也让很多边户的景观效果升级成了270°环幕全景舱。

更为难得的是项目南一排紧邻约 7000 ㎡的城市绿地，妥妥的“森系社区、户户有景”。

③ 社区内还配备了约2600㎡“万卷长书”主题会所，涵盖了书廊、无边泳池、健身、私宴厅、会客休闲区等功能。

读书、社交、运动、养生的需要都给咱配齐了。

④ 户型设计和交付标准是很多粉丝更看重的“里子”。

全系户型的客厅背景墙都选用了整幅的石材铺陈。

像139以上户型更是用上了10万+常用的巴西鱼肚白、意大利蓝金沙等进口奢石。

金厨银卫的厨房，全系户型的烟机、灶具、洗碗机、蒸烤一体机都是博世品牌（或同档次品牌），也是海淀10万+的配置。

99㎡三居两卫，海淀西800万+的最优解。

客厅4米面宽、270°转角窗、LDK一体化格局，客餐厅达到约25㎡，这个空间感完全不像小户型！

三卧室/客/餐/厨/卫，全幅飘窗设计，实得率高达93%。

特别是北向的两个卧室都相当宽敞，都超过了10㎡，做卧室用完全没问题。

123㎡四居两卫，经典四叶草户型。

中性暖调的风格，影木、奢石、金属质感的搭配，低调奢华又有松弛感。

到四居的面积段，主卧的功能就相当重要了。

主卧套房约20㎡，小家化功能；约6.7米的大进深，能够在卧室和主卫之间围合成一个独立的衣帽区。

私密性、豪华感、仪式感就都集齐了。

此外，独立的家政间、进深足够的餐厅、总体量约22m³的收纳空间，都让这个入门四居更好用、更显大。

139㎡奢阔四居，边户多位于次楼王的位置，景观资源都不错。

5米的大面宽客厅、独立玄关、G型社交厨房的设计，大宅的既视感出来了。

独有的一步阳台设计，无疑也是个亮点。

相比270°弧形转角窗的光感，提醒大家，139中间户的性价比其实更值得关注。

⑤ 海宸元境在东方雅宅的内里，又增加了强大的科技感。

松下六恒系统、华为智能化，两大系统协同。

通过搭载松下六恒气候站系统，实现恒温 - 恒湿 - 恒氧 - 恒洁 - 恒风 - 恒静的效果。

比如运用专有的离心水破碎技术，产生微米级水雾，调节室内常年处于40-60%的湿度区间；

比如配合PM2.5双重过滤网，空气净化效率达到98%以上，等等。

同时整套系统由华为智能系统统一调度，将照明、安全、环境、遮阳等系统智能联动，减少繁琐操作，让科技真正成为有温度的生活辅助。

近期，海宸元境即将正式开盘，预计首开价格会有惊喜，更多关于海宸元境的优缺点分析，可以文末扫码或加yansuzhushou，联系严肃，也欢迎加入我们的海淀买房群。

严肃买房的账号17年初就开始运营了，是地产圈最早一批做C端，关注买房人的账号。严肃本人也是15年的媒体人。之前在互联网大厂，负责全国内容业务，去年开始和几个小伙伴一起做传媒工作室，还是地产行业。不过不只是做内容了，线下的业务也开始了，也有自己的选房师团队了，咱们全北京新房都有团购合作~这样更符合商业逻辑，良性循环所以大家有买房咨询、看房、选房的需要，欢迎文末扫码联系我们！粉丝专享：项目分析咨询、一对一带看、选筹攻略、团购优惠。