北京买房：理清思路，购房建议1710

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我是北京本地人，已婚，目前和父母一起住在丰台西罗园，60平老房两居。孩子刚出生，家里实在住不下了，虽然只多了一个孩子，但这已经多出至少上百件的东西，家里都转不开磨了，连亲戚来看孩子都几乎没地方待。所以我们迫切想买套大点的房子，用现在的置换也行，总价控制在500万之内，我们能有100多万，不卖房的话就全贷款，每个月还1.5万为上限。卖房的话就尽量少贷或全款了，这样压力小。

目前两个想法，一是在西罗园本地或杨桥置换，这样添钱少，完全不用贷款，400多万的小三居有的是，而且我们也都熟悉了本地生活。但劣势就是仍然是老房，除了面积之外没有提升，而且学区也不行，有可能孩子上学时又得折腾。

二个想法是置换到大兴四号线沿线，这样能买到100平以上的大三居，商品房，但这就必须贷款了，看了几套都合适的要500万以上。但纠结的是同样没有学区，将来如果在东西城买占坑儿房的话通勤接送会更远，我工作在国贸附近，老婆在团结湖。也想过在朝阳买房，但价格高还是老房还没有学区，所以放弃了。请帮着分析一下，怎么做符合我们的具体情况。

A：

1、我没太理解，您两口子既然工作在国贸和团结湖，那为什么非得买4号线的啊？东边不是有5号+亦庄线的吗？这通勤是不是还更方便点儿啊？

2、我不太建议还在本地置换，不是说房子和配套不好，而是从价格走势角度来说这边儿不太强。西罗园是北京第二批商品房的三个板块之一，当年均价1700，略低于东直门外十字坡的1900，但高于广外红莲的1600。现在十字坡均价10万+，剔除学区溢价也得8万左右。红莲的8/9万吧，剔除溢价接近7万，反正肯定高于西罗园的5万均价。

所以如果是自住为主，那在本地置换没问题，配套齐全离核心区近，居住的性价比高。但其他方面都不算优势，既不算多好的学区，价格走势也不强，将来如果换学区房的话至少占不到便宜。

3、换到大兴四号沿线，如果是保值好的商品房，那单价和西罗园没区别，甚至更贵，因为这些小区基本跟随大盘。通勤和接送就看自己的感受了，这外人不好建议。学区看哪所学校吧，大兴在郊区不算弱，只是和东西海相比不算强。

4、我要建议看看亦庄吧，以河西为主。学区不错溢价不高，环境配套和产业都很强。当然商品房都挺贵的，动辄7万+，但当地安置房相对合适，4万多的有的是。另外也可以看河西北边的中信新城等小区，这里现在不算亦庄学区，没有溢价，单价5万多。毕竟您家孩子刚出生，等上学还6年呢，到时候大概率并入亦庄学区，那就算占便宜了，不并入的话也不吃亏。

仅供参考。

二

Q:

请问，八达岭孔雀城如果是单价在3000以下可以考虑吗？带普通装修的，可以直接配家具入住。电梯顶层，但仔细看过了没有漏水的迹象。不为投资，自住避暑为主。

A：

1、如果是纯自住的话那就是消费为主了，凭个人的喜好就行。反正也肯定不算贵，3000块钱以开发商来说基本就是成本价，土地都是白送的，何况还带装修呢，肯定是不吃亏。

2、不过也考虑好，既然是顶层，那就是流动性弱。虽然现在不漏水，但既然您关注了，将来出手时的买家也会关注，年头越长人家越担心。所以确定是长期自住再买，否则出手时不好卖。

3、还有一点，我听说八达岭孔雀城的水电还没全部移交，一部分还都是临时的，所以有停水停电的时候。问清楚吧，避免麻烦。

4、不过多说一句，您说是以“避暑为主”的，那八达岭孔雀城肯定是比北京市区凉快，但也不太算适合避暑的。因为避暑城市有个普遍标准，就是海拔要在1000米以上的，毕竟每增加100米海拔，气温降低0.6摄氏度，1000米是6度才算降温明显。孔雀城应该是几百米，500米左右吧，避暑的意义不算太大。

这看看承德吧，虽然号称避暑胜地，但海拔好像也就是500米左右，所以没凉快太多，满城都是空调。还有张家口市区，海拔800米，各小区的空调也不少，至少得一半家庭安了吧。

而到了大同和张家口的张北沽源等地，海拔至少1000起步，甚至1500米，基本就很少有安空调的了。

所以如果您是为了避暑为主，我估计到夏天还是得安空调，未必比北京市区凉快的太多。

5、总之如果确定是自住那就看自己喜好，3000块带装修怎么说都不贵，前些年能卖8000左右呢。但一是考察好基础设施的稳定供应，二是考虑好避暑的效果。

仅供参考。

三

Q:

请问，我有购房资格好几年了，但一直没买房，主要是职业原因，近几年每年至少八个月在外地出差，即便在北京也是住酒店或借住朋友家，所以感觉买房没必要，何况房价还在下跌。

现在我是这么考虑的，年纪越来越大需要安定下来，以后如果在北京稳定工作了就尽量减少出差，那就买房。

或者是如果能买到一套能稳定保值升值的房子（预算300万），也可以先买下来，如果没有就先再等等了。因为我目前还没确定在北京长期工作与定居，也暂时没有结婚要孩子的想法。

A：

1、那就先别买了呗。房子是用来住的，如果买来住不上那不是就浪费了吗？就算是租出去，如果不在北京定居的话，那打理起来也挺麻烦的，让中介代理的话又被扣掉至少一个月的费用，相当于收益减少，我觉得既没必要也不划算。

2、所以我建议是先别琢磨房子的规划了，还是先考虑人生或职业规划吧。是否结婚生子，是否确定在北京工作生活？或者是选择哪座城市？都考虑清楚并开始实施后再说房子也不晚。

3、再者，也没人敢保证一定能保值升值的房子，市场波动是永远存在的。就算说现在是房价低谷，买了房涨了，但过几年万一又经济危机导致房价下跌呢？所以就算您确定在北京买房了，要想买到这种房也至少不容易吧，几乎相当于捡漏儿。

4、总之我建议再多考虑一下吧，结婚，工作和房子都是人生大事，先考虑好前两项再说吧。反正现在房价也不涨，甭着急。

仅供参考。

四

Q:

请问，我想咨询开间的保值问题，我是2006年买的丰台新发地银地家园的开间，59平45万，当时比一居室还贵呢，因为当时觉得能自己打隔断设计户型。

这房我们就结婚住了三年就出租了，装修是肯定毁了但也无所谓，关键是这价格，现在3万多一平已经不如一居室高了，租金也才3000多，也不如差不多面积的三居室。所以我有些想不通这是为什么？还有必要留着吗？

A：

1、2006年，那会儿是人口高峰期的80后们涌入大城市的年代，而且当时年轻人的收入折算下来比现在要高，再加上都追求个性和独立空间，所以那会儿的开间很流行。

但那个年代过去了，这些年再进入大城市的年轻人减少，收入的购买力也降低。而早期来到北京的又都成长到面临结婚生子的过日子阶段了，那这开间就不如标准一居室方便了呗。

我也曾经买过开间，但2014年的时候就给换掉了，就因为发现价格走弱，那就算租金收益高也没什么意思了，是用涨的慢换来的。

2、而且您这套还是开间里的大户型，快60平了，老小区的话能买个小两居了。而这只是个开间，只适合单身或没孩子的，也就是利用率不高，所以就更影响了价格与租金。建议以后要买开间尽量买40平以下的，越小越好，至少租金收益是相对划算的。

标准一居室的话也尽量买50平以下的，45平的更好。两居室则是尽量在80平之内，70平全南的才更好呢。反正就是普宅尽量买紧凑型的，利用率高，豪宅才买大户型呢。

3、留不留着的看自己了，反正我是给换掉了，我那还是40平的呢。要不您计算一下置换的税费成本吧，然后跟租金收益对比一下，看值不值得？

仅供参考。

五

Q:

请问，我也是在环球影城买的房，东亚印象台湖，也是跌了，但我买的早没跌，只是完全没感觉到利好，有点儿想不通为什么。现在一直出租，租金3200，要卖的话200多万，78平三居，折合不到3万一平，可我当时买的时候就是2.6万，这么多年感觉投资了个寂寞，还有必要留着吗？

A：

1、留着呗，否则如果套现了200多万，假定220万吧，存银行按五大行最高利息五年期1.5%计算，每年才收3.3万。而您这一年收租金38400呢，减去每年每平5块钱的物业费+取暖费4000，再减点儿空置期的话跟银行收益差不多，那何必折腾呢？

另外我觉得您是不是租便宜了？每平米每个月才40块钱，偏低了，50块钱差不多。如果每个月能多租几百块钱，那收益率就超过银行利息了，为什么要卖？

2、但这看自己吧，如果有更稳妥+高息的理财渠道就卖，没有的话那就先留着，反正收租金也不吃亏。

3、没感觉到利好，主要是当时开发商已经把环球影城的价值给透支了，也就是人家把溢价赚走了大部分，您接盘后自然不挣钱了。

毕竟这种大规划不是秘密，您想到了，我们开发商更是早就做了无数版本的财务测算呢。早就算清楚这种公园能创造的溢价，以及买房人能接受的程度，这才能精准赚钱，不会轻易把利润留给买房人的。

4、简单就这情况吧，再多的我不愿多说。只是提醒以后别追这种“伪配套”的概念了，不是说不能赚钱，而是既然是伪配套，那大多都是短期利好，很难长期维持溢价。尤其是新房，您很难算过我们开发商的。

仅供参考。

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