北京人最大的消费，居然是学区房

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最近西城二环内出了个非常火爆的新盘光源里，足有1800套，也是现房，单价9万左右，户型从50多平米的一居室到130平米的四居室都有，选择面很广——为此，一些迷信西城学区房的家长们，一下子就爆了。

多说一嘴，阿庆建了个北京学区叨逼叨群，想获取光源里资料的备注“买房群”+V:chenqing34567

为什么北京人这么爱学区房？

一方面，北京虽然是教育高地，但好的学校资源分布是极其不均衡的。

曾经有这样一个说法，关于北京的教育，西城是“高原”，海淀是“山地”，东城是“平原”，朝阳是“丘陵”。

这四个区占据了绝大部分北京的好学校和高考升学份额指标，相比较而言，同为城六区的石景山和丰台，在某些家长眼里简直就是“深渊”，更遑论大兴、昌平这些远郊区县了。

因此，当大家都在买学区房，扎堆鸡娃进名校，你不买，无形中的压力就好像在指责你对孩子不负责一样。

另一方面，学区房不单单是孩子教育上的投资，也是家庭资产上的投资。

过去由于大家都一窝蜂的争抢名校学区房，2023年之前，北京学区房行情一直是水涨船高稳赚不赔的最佳标的—— 2016年，德胜 文昌胡同 一套11.4平方米的平房以530万元成交，单价46万元/平方米，创下当时学区房单价纪录。

所以，在家长们看来，买学区房，孩子学习上名校有保障，学位占用后卖出学区房还能赚一笔，妥妥的双赢啊，那为什么不买？

“房价会跌，学区房一定不会跌的”。

“升值最快的一定是学区房”。

“买房就买学区房”......

在这一片聒噪声中，学区房泡沫越滚越大。

但正所谓鲜花着锦，烈火烹油，在当下的大环境下，泡沫终于破灭。

前两天，向来以学区+次新+配套闻名的清河橡树湾一期， 89.31平户型中层成交价710万，而一个月前同户型的成交价还有808万，四个月前是905万！

号称海淀第一学区的上地，去年9月19的时候，上地东里一套44平的一居室，还卖了710万，合单价16万一平！

而最近一两个月，上地东里出现大量砸盘成交，一居室直线崩到400多万，一年时间，接近腰斩！

真的没想到，像海淀清河、上地这样北京最顶级的学区房，下跌速度居然是以天为单位的。

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曾经看到这样一则帖子， 《我为什么不买学区房》。

为什么呢？这个帖子的逻辑是这样的：

假设同一个地段，有两套差不多的房子。A不是学区，卖500万/套。B是学区房，卖650万。

很多人没搞懂其中的道理，却直接掏了650万买了B。

其实对比着看，你花650W买B，是买了二样东西:

500万的房子+150万的学位。

也就是说，买学区房，本质是投资两样东西，“房子”+“学位”。

在2023年以前，“学位”是涨得极快的东西，筑造了学区房的神话。

但现在及以后，学位还能涨么？

事实上，学位的价值支撑除了每年应届的学生数量外，它还特别容易受这些因素影响:

1）学区房制度会不会改革

2）新建设小区会不会纳入地段班导致兑水

3）入学指标会不会有后门可走

4）学校扩招、建设分校会不会分流学校资源

这其中的任何一条，都足以对“学位”的价值，造成致命摧毁。

也正因为如此，过去五年来，北京学区房的走势其实是很难预测的——典型如西城德胜，前两年学区改革，德胜学区很多房子没上到对应学校，学位被调剂到周边，导致德胜学区房价格一度大跌。

而近期海淀清河、上地学区房的大跌，则源于上市新房和回迁房的供应大增——看看今年一年，功德寺双子+朱房村双子+中海树村+上地0702，如此多的商品房，学区地段班大量兑水，你不跌谁跌？

所以，如果你是买房人，隔行如隔山，你还敢大大咧咧的买学区房吗？

当然，学区房不是不能买，关键是要正确区分房产价值和学位价值。

因此，最近我们“硬核买房工作室”，将在海淀西四环举办2025年首场有关“北京买房&学区”的线下私享会，我们会讲到北京各区域买房、上学的黑科技干货，名额就20个，想来的宝子立刻+阿庆V：chenqing34567留座位。

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说实话，看到大量北京人勤勤恳恳扣扣搜搜一辈子，买了一套学区房，结果砸手里，有的甚至还没法住，纯粹只有学位价值，我是感到颇为无奈的。

而另一方面，北京作为全国教育强区，教育资源优势在全国层面也是无可比拟的。

比如史家小学，不仅有常规课程，还有“基地课程”，主要学习厨艺、花艺、工艺、铜艺等小众艺术。与此同时，校内的各类金帆、金鹏社团活动丰富多样，甚至还有为孩子们量身打造的创业平台公司。

▲史家小学的社团活动

所以从这方面看，北京的名校学区，也确有价值所在。

尽管它的价值标准，从来不是一个固定的标准。

所以换个思路，就把学区房的亏损，当成“教育消费品”吧。

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