绷不住了！上海的二手房砍价越来越狠

　　现在卖房就像上刑场，自己砍一刀，中介剁一刀，买家再补一刀。

　　似乎得“死透了”，才能让人放心。

　　这不是我非要危言耸听，而是当前上海二手房市场的真实写照。

　　我们很多时候在一线市场感受到的是房东的无奈。

　　之前一个杨行顶楼的一套房子，一个月前买家出价220万。

　　一个月后能收到最高出价竟然只有165万。

　　这种短短个把月时间就大幅度缩水的残酷现实正在上海很多小区上演。

　　这不是个别现象，更像是买家渐渐形成的买房习惯。

　　“新常态”

　　屠龙刀式砍价似乎正在成为“新常态”。

　　能参照历史成交，愿意理性对比一下的买家已经算很好了。

　　比较“恶劣”的买家，现在根本无视市场，无视历史成交价。

　　属于是随心所欲了，想报多少就报多少。

　　最近一个中介朋友和我说，一周前带看一套周浦的房子，挂牌价560万。

　　买家开口就是，450万卖不卖。

　　房东当时的脸已经比炭还黑了。

　　1年多之前，市场上比较凶残的买家，大概是先报个9折的价格。

　　转眼过去，买家已经随口就砍掉两三成。

　　还有极少数巴不得直接半价开始谈。

　　当然，这些买家是不是冲着成交去的，不敢完全确定。

　　有些人可能就是试着报一报，房东不同意他也无所谓，就是继续观望，或者去别的地方继续砍。

　　房东要是同意了，他也不见得会买，甚至可能会觉得房东答应如此之快，是不是砍少了。

　　房东卖房都是尽力找优势，1万、2万、5万的把买家拉回现实的谈判桌上。

　　但诚意的买家真不多。

　　这种非理性砍价已经在深刻影响楼市预期。

　　买家之所以敢如此“狠”，背后是供需关系的根本性变化。

　　以近期的慧芝湖花园为例。

　　这个曾经一房难求的优质小区，如今同户型挂牌量就多达十几套。

　　当供应量激增，那些急于变现的房东便开始“砸盘”。

　　有人因生意周转需要资金，有人担心未来价格更低，有人则面临断供压力。

　　这些“着急的卖家”成为了市场价格的突破口，他们的降价行为迫使其他房东跟随，形成连锁反应。

　　也让买家变的更为大胆。

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　　情绪市场

　　现在的楼市，理性的分析已经失去了作用。

　　可以说是变成了情绪市场。

　　砍价变成了情绪宣泄的一种方式。

　　买不买的是另一回事，先砍爽了再说。

　　这种情绪的作用下，市场陷入了恶性循环。

　　而且是负面情绪的自我强化循环：

　　房东越降价，买家越不敢买；买家越观望，房东越不得不降价。

　　有中介朋友就说：

　　我现在帮房东找买家，不管买家是否真的了解过楼市，反正第一句话就是，“再等等，可能还会降”。

　　这种情绪一旦形成，就会不断验证自己——因为大家都在等，房东短期必须要卖掉的，那就只能继续降价。

　　这种极端市场环境下，还催生出了一种人：抄底人。

　　现在的买家市场分四类：不买的、纯砍价凑热闹的、犹豫要不要买的、只盯抄底的。

　　一些优质地段的优质小区会成为目标标的。

　　如果迅速大幅度跌价，也会出售抄底。

　　就比如慧芝湖花园，其实有一部分在关心7万的慧芝湖是不是可以抄底了。

　　当然，这种抄底人还是少数，毕竟对于抄底的要求非常苛刻。

　　而且敢于在现在的楼市做左侧交易的人，很需要勇气。

　　转变

　　而在这场价格博弈中，中介的角色也发生了微妙变化。

　　过去在上涨的市场中，中介为了促成交易往往是劝房东适当做做让步。

　　这其实是多赚还是少赚的问题，这种对房东影响有限。

　　而在下行市场中，中介为快速成交，往往会加入“砍价大军”，劝说房东接受更低报价。

　　甚至在找到买家之前就已经开始大幅度压价。

　　中介朋友和我说的原话就是：

　　市场下行时，我们必须帮助房东认清现实，否则房子挂半年也卖不掉。现在能卖就卖，后面可能更难。

　　不管中介真实的目的到底是什么。

　　这种趋势都已经形成了。

　　现在这种看似荒诞的砍价市场，背后也有着合理的经济逻辑：

　　首先，买卖双方的价格认知出现严重时滞的。

　　房东定价往往参考三个月甚至半年前的成交价，而买家预期则基于最新的降价新闻和未来预期。

　　这种认知差就导致双方心理加个差距越来越大。

　　其次，流动性的“成本”正在显现。

　　在市场下行期，能够快速变现的资产必须提供足够的价格折扣，这就像是为流动性支付的“成本”。

　　买家现在买房很可能面临“刚买就跌”的风险，因此就会要求足够的价格安全垫。

　　再者，部分房东确实面临负债压力，不得不接受远低于预期的价格。

　　特别是那些在高点加杠杆购入的投资客，如今面临房贷和经营贷的双重压力，被迫“割肉”离场。

　　现在的市场，买家、卖家都得不到安全感。

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　　数据情况

　　只是市场现象可能有点空，我也整理了现在的议价率数据。

　　议价率从3月开始有了进一步下滑，近几个月成交价下滑斜率较大，一方面价格够低才能成交，一方面结构上成交以低总价段为主。

　　3月议价率93.88%，9月议价率93.11%。

　　房外房研究院制图

　　从环线上看，越往外，议价率越低。

　　去年10月新政后市场价格降幅是在收窄，议价率回升。

　　但是从6月之后，各环线间又有了逐渐扩大的趋势。

　　房外房研究院制图

　　楼龄方面，房子要么够老够核心，房子要么够新，砍价空间相对较小。

　　房外房研究院制图

　　郊区次新房拉胯，市区次新房砍价空间加大。

　　市区老破小和市区老破大折价率平稳且略有回升。

　　房外房研究院制图

　　上海二手房市场仍处于探底过程中，买卖双方的激烈博弈还将持续。

　　对于真正有需求的购房者，这或许是一个难得的“买方市场”。

　　市场从来不会只有单边行情，在恐慌与贪婪之间，需要的不仅是勇气，更是理性判断。

　　上海二手房市场的这出砍价大戏，还在上演中。