广东
作者：千寻
来源：米宅（ID：MizhaiPlus）
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今年下半年，看到一个痛心疾首的现象，贷款卖房出现了。
这样的事情发生在全国多个城市，从一线的深圳、广州，到二线的天津、郑州、西安、合肥，三四线城市也有，但是一二线城市遇到的案例更多。
这样的案例，不用说新闻上看到的，光我身边就有不少。
一个广州黄埔的朋友房子挂在贝壳挂了一年多，房子挂价253万，贷款还有278万，卖完房要还银行25万。
一个郑州的朋友正在考虑要不要卖掉他二七区的一套89m²的小三房，现在成交价79万，他的贷款还有83万，卖掉要还银行4万。
还有一个在合肥的亲戚，现在在卖与不卖之间难以抉择，他当初225万买的房子，贷款还有133万，小区同户型最新成交价107万。卖掉要还银行26万。
针对上面卖完房要倒欠银行的现象，出现了一个名词叫“房贷倒挂”。顾名思义，它的意思是随着房价的下行，出现房子市场价比剩余贷款金额还要低的情况。
前几天，第一财经针对房贷倒挂做了一场全面的采访。采访的覆盖面很广，既有银行的工作人员，又有房贷倒挂的业主。
根据他们采访的结果，大致得出了两个结论。
房贷倒挂不影响继续还月供的意愿。多数人买房是为了住，即使是房贷倒挂，只要月供还的上，还是愿意继续扛。
收入下降，才是对断供影响最大的因素。除了恶意断供的现象除外，高位站岗的买房人，当遇到收入下降难以背动月供时，要么卖房，要么被迫断供。
换句话说，贷款卖房是房贷倒挂情况之下，业主们能做的其中一个选择。现在贷款卖房的业主大致上分成了两类。
一类是手里房子较多的业主，想要卖掉投资性房产，割肉止损。
第二类是只有一套房子，但收入下降，月供难以承受，所以割肉卖房。
这两类业主，基本上承担了当下市场上二手房砸盘者的角色。由此又造成了二手房价的下降。
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银行并不鼓励业主们贷款卖房。
贷款卖房这件事情在明面上是行不通的。银行的消费贷是严禁流入楼市。
也就是说，如果业主贷款是为了卖房，这一条原因在银行进行消费贷审批时就通不过。
另外，为了帮助房贷倒挂的业主尽快度过困难。针对月供的压力，全国多数银行都推出的有纾困政策。
业主们还不上月供时，可以和银行协商，可以延长贷款还款的期限，可以调降贷款利率，或者一段时间内只还利息。甚至可以和银行协商留出来一到两年的缓冲期。缓冲期内先不还本息。
总之，只要你是因为没有还款能力发生的月供逾期，都可以和银行协商出来解决方案。
当下银行尽量在避免断供。毕竟断供之后，相关的抵押和房产会变成不良资产，影响到银行的不良资产率。虽然银行可以通过法拍来进行变现，但是进入到2025年，法拍的流拍率也在增高。
根据瑞联数科的数据，2025年前三季度全国法拍房挂牌量94.67万套、成交量13.43万套，分别同比增长19.01%和27.18%，法拍房的成交率为14.19%。
换句话说，流拍比例高达85.81%。
为了尽快将手上的房产尽快变现，今年以来多家银行开始直售房产业务。
银行成立不良资产部门，处理掉房子本身原有的产权问题和债务纠纷，然后化身中介，全力去卖掉手上的房产。
根据阿里资产和京东资产平台的信息，多家银行挂牌的房产数量还不少。大型国有银行还好一些，尤其是城商行和农信系统，持有的直售房产规模体量不小。
兰州银行挂牌直售的房产数量有1779套。
天津银行挂牌直售的房产数量1227套。
吉林银行挂牌出售的房产数量2099套。
中原银行挂牌出售房产出售数量521套。
农业银行挂牌出售房产数量649套。
这是城商行的数据，农信系统的数据就有点夸张了。
如广东农信系统挂牌直售的房产数量有12386套；
辽宁农信系统挂牌直售的房产数量有11369套；
四川农信系统出售的房产数量有24821套。
这些房子，有些是开发商留下的债权，有些是企业的抵押房产债权，还有一部分是个人抵押房产。
银行把这些不良资产过户到自己名下，在京东资产和阿里资产上去出售，但是目前来看，虽然银行的挂价比较低，但是出售的效果并不好。
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面对房贷倒挂，个人和银行都处于比较被动的境况。在房地产的下行周期里，没有赢家。
如何从现在现在被动的状态里走出去，回到宏观层面上，需要房价尽快实现止跌。
房地产市场仍在摸底期，这点毋庸置疑。
根据中指研究院刚刚公布的10月百城房价数据，10月百城二手房价格为13268元/m²，环比下跌0.84%，跌幅较上月扩大了0.1个百分点。同比去年10月下跌7.60%。
而且值得注意的是，不论是一线、二线和三四线城市，二手房房价的降幅都比上一个月均有所扩大。
其中一线环比下跌了0.81%，二线环比下跌了0.91%，三四线环比下跌了0.8%。
如果去看全国百城二手房的房价数据，百城二手房房价已经42个月连续下跌，按年计算已经长达3年半的时间。
二手房价的连续下跌，在卖房业主和买房人心中刻下了越等价格越便宜的印象。不过房价筑底也快到接近尾声。
当下的市场情绪对于房地产已经是谷底。这个看央行做的城镇储户调查数据能够感受一二。
根据央行做的城镇储户调查，有23.5%的居民认为房价继续下跌，55.6%的居民认为房价不变，只有9.1%的居民认为房价继续上涨，剩余居民表示看不太懂。
认为房价上涨的居民不到10%，这个被视为房地产的信心悲观时刻。
不过资产市场一直奉行的是这样一条规则。越是悲观到极点，越是接近拐点。
相信随着后续的政策持续发力，以及宏观面的调整，房地产触底的时间不会太远。
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