“房贷倒挂”出现了，一些人只能“贷款卖房”

当年“贷款买房”，现在“贷款卖房”。房价跌破房贷余额，卖房款无法覆盖房贷尾款时，业主只能再贷一笔款，才能把房子卖掉。

据《第一财经》11月5日文章，前段时间，一深圳中介在朋友圈晒出的业主“贷款卖房”案例引起了市场对于“房贷倒挂”现象的广泛关注。所谓“房贷倒挂”，通常是指随着房价下跌，房屋的市场价低于银行剩余房贷。

《经济观察报》10月31日也刊发报道，2025年中，马燕为了卖掉老家的房子，向工作所在地城市的银行贷款20万元，才勉强还清了银行尾款。她说，买房时，她和丈夫分别向同学借了不少钱才凑够首付款，没想到卖房时还得借钱，虽然损失惨重，但她也解脱了。

有中介告诉经济观察报，他的一位客户与买家已经签约，但由于借不到钱还尾款，最终没有完成交易。

而“贷款卖房”，并非没有风险。

有中介表示，信用资质相对较好的业主，可以申请消费贷等借款，但如果用于偿还房贷，可能会涉嫌违规，他们一般不鼓励业主贷款卖房。中介公司也可以推出过桥贷等信贷措施，但多数业主的经济状况并不符合贷款要求。

二手房价格下行，是“房贷倒挂”的主要原因。

据中指研究院，10月，全国100个城市二手住宅平均价格为13268元/平方米，环比下跌0.84%，同比下跌7.60%。中指研究院指数研究部总经理曹晶晶称，在高挂牌量及预期偏弱影响下，二手房价格下行压力仍较大。

二手房价格弱，原因是多方面的。

房地产市场整体承压的背景下，一些建筑年代久远、设施陈旧、缺乏物业服务、户型设计落后的老旧小区，以及位置偏远的郊区盘，价格下跌很剧烈，成交周期也很长。市场存量房中，大量老旧、设计落后的住宅难以满足当下对居住品质的要求，而新建商品住宅在品质上更具竞争力。此外，随着教育政策的调整和生育观念的变化，带有学区的老旧小区价格支撑力大不如前，一些购房者变得更加理性，不再愿意为纯粹的“学区溢价”支付过高对价。

而当年“高评高贷”的业主，当前更容易出现房贷倒挂。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，只要严格遵守差别化的住房信贷政策，没有高评高贷、超融等，出现倒挂的个案并不多。

何谓“高评高贷”？

“高评高贷”是指在房产交易中，通过人为抬高房产的评估价格，使其高于实际成交价，从而向银行申请到更高额度的贷款。这是一种违规操作。对于购房者而言，主要是为了降低购房的首付，实际上是一种拉高杠杆的行为。

在房价上行阶段，“高评高贷”可以成为一种博取高回报的投机手段，由于自有资金投入极少，其账面收益率会变得非常高，从而在房价上涨后可以获利了结。但当房价下行时，就可能承受巨大损失。

房地产市场后市如何？

中金公司认为，2025年房地产市场量价表现处于“止跌回稳”初期的“跌幅缓和”阶段。

展望2026年，中性情景下，中金2026年总住房销量跌幅略收窄。乐观情景下，如果政策端超预期发力，包括头部城市城中村改造积极推进、存量住房收储加速落地、重点房企国有化及重组有所进展，直接触发总交易量环比回升、库存量快速压降，则供需结构加速优化将带来房价预期边际好转，市场有望过渡至“止跌回稳”的第二步。