房价跌了4年，明年到底是跌还是涨了

咱老百姓最关心的事儿，今天必须说透 —— 房价这波下跌，眼看就满 4 年了，2026 年还会接着跌吗？

先给大伙报组实打实的数，别听那些虚头巴脑的分析。就拿刚过去的 11 月来说，广州白云区的二手房已经跌了 6.13%，1 万 8 千多一平；从化更狠，新房快跌破 9 千了。这不是个例，瑞银刚出的报告说，全国房价这 4 年跌了快 15%，要是算上三四线城市，有的地方跌幅早就超 20% 了。

更直观的是二手房市场，现在全国挂牌量突破 730 万套，成都、武汉这些城市，随便一搜都是 20 万套以上的房源在卖。我楼下中介门店的小伙子说，以前一天能接十几个买房电话，现在十天半个月遇不上一个真买家，全是来问 “我这房降 30 万能不能卖出去” 的业主。

为啥会跌这么久？说白了就三个坎儿，每个都戳中咱老百姓的痛点。

第一是 “人不够了”。2024 年结婚对数才 610 万对，比 2013 年少了一半还多，明年可能跌破 600 万对。买房的主力不就是结婚的年轻人吗？现在 90 后才 1.75 亿人，00 后更少，才 1.45 亿，刚需直接砍半。更别提 60 岁以上的老人都超 3.1 亿了，他们手里的房子将来都是要入市的，供大于求太明显。

第二是 “钱不敢花了”。前几年买房的人，不少月供占了工资的七成以上，现在收入不稳定，大家都忙着提前还房贷，不敢再背新债。数据显示居民杠杆率正从 61% 往下降，房贷占比慢慢降到 40% 以下。说白了就是 “被房价套怕了”，谁还敢轻易下手？

第三是 “开发商掉链子”。前几年房企暴雷的事儿咱都见过，“三道红线” 一卡，开发商没钱盖房，烂尾楼多了，老百姓更不敢买期房。就算是央企，现在盖房也慢了，2025 年商品房销量降了 8%，投资降了 10%，市场能不冷吗？

这波下跌早渗透到生活里了。有房的朋友最闹心，我邻居 2021 年 280 万买的房，现在同户型挂牌价 210 万，还没人问，相当于三年亏了一辆宝马。没买房的也没踏实，本来攒够首付了，一看每月都在跌，又不敢买了，怕刚买就贬值。

地方上也难受，以前靠卖地赚钱修地铁、建学校，现在土地卖不动，不少县城的新学校都停工了。银行更头疼，瑞银测算要是房价再跌 15%，银行坏账得核销 1.5 万亿，相当于去年净利润的三成，将来贷款可能更难办。

说到 2026 年的走势，我跟那些喊 “崩盘” 或 “暴涨” 的都不一样，就说句大实话：不是所有房子都在跌，也不是所有地方都还会跌。

核心城市和三四线已经是两个世界了。像广州天河、越秀的新房，11 月还微涨了 0.5% 和 0.1%，因为这些地方有人口流入、有产业支撑，瑞银说核心城市库存明年 6 月能降到 15 个月的健康水平，二季度就可能企稳。但三四线就惨了，库存去化要 30 多个月，还得再跌 10% 才能清库存，鹤岗那种 “几万块一套房” 的情况会更多。

政策也在托底，但不是救房价。明年可能放 2 万亿专项款收储现房，契税降到 1%，这些政策是不让市场崩，不是让房价涨。就像给生病的人输氧，保住命但不代表马上能跑马拉松。

最关键的是，楼市的逻辑彻底变了。以前买啥房都涨，现在得看 “含金量”：核心地段、好学校、周边有医院商场的房子，跌得少甚至稳得住；远郊的、没配套的、老破小，将来可能真成 “不动产”—— 动都动不了。马云当年说 “房价如葱”，现在看不是玩笑，只是 “葱价房” 都长在没人去的地方。

别再信 “房价永远涨” 的老黄历了，也别被 “马上崩盘” 的谣言吓住。这四年的下跌，本质是把炒房的泡沫挤掉，让房子回归住的本质。2026 年不是楼市的终点，而是分水岭：有的地方慢慢稳住，有的地方还得调整，但想靠买房暴富的时代，是真的过去了。