10月热销项目全解析：改善型需求主导下的“局部繁荣”

克而瑞浙江区域发布「2025年10月杭州热销榜」，涵盖住宅、酒店式公寓、商业、办公四大子榜单，盘点杭州楼市各类热销楼盘，为市场提供一份可参考的“择优指南”。

住宅榜单中，翠隐江粼轩成交138套房源，居套数榜头部，成交均价为60862元/㎡；奥映鸣翠府以178740万元的成交金额，位列金额榜头部，成交均价为87151元/㎡。

酒店式公寓榜单中，杭州国际办公中心南区成交32套房源，居套数榜头部，成交均价44501元/㎡；欧镁创新城转化业绩16429万元，位居金额榜TOP1，成交均价40777元/㎡。

商业榜单中，锦海棠城以28套的成交房源转化业绩49845万元，包揽套数&金额双榜TOP1成交均价25365元/㎡。

办公榜单中，西溪蓝海城以34套的成交房源登上套数榜头部，成交均价12169元/㎡；澜映悦城凭借15357万元的业绩居金额榜TOP1，成交均价7215元/㎡。

10月杭州新房市场在宏观环境承压的背景下，依然展现出结构性韧性。全市商品住宅共开盘35次，新增供应2030套房源，推盘节奏与规模与上月基本持平。尽管流摇项目占比上升至约54%，但整体开盘去化率不降反升，达到约67%，较9月提升12个百分点。

从单盘表现来看，市场呈现出显著的“K型分化”格局：

· 少数位于核心板块、由头部开发商操盘的优质项目持续受到市场追捧，实现“开盘即罄”；

· 非核心区域及缺乏亮点的项目则普遍面临“流摇”困境，去化缓慢。

由此可见，当前市场的信心与购买力主要由高端及改善型需求驱动。本月多个“现象级”红盘脱颖而出，其共性特征显著，成为当前市场下行周期中的“压舱石”。

以奥映鸣翠府为例，项目由滨江、绿城等品质房企联合打造，地处钱江世纪城这一高端改善板块。此次加推78套建面约225–350㎡大户型房源，精装均价高达8.7万元/㎡，如此高总价仍能吸引315组客户登记，中签率低至24.8%，实现100%去化，充分说明面对稀缺的核心资产，高净值人群的支付意愿依然强劲。

同样表现抢眼的还有城东新城板块的翠隐江粼轩与咏印明庐。前者由绿城与招商联手打造，68套房源吸引377组客户登记，中签率仅18%，近乎“一房难求”。后者由大家房产开发，主打205–245㎡大平层，单价7.83万元/㎡，推售50套，去化率达82%。两个项目共同印证了城东新城作为成熟改善板块的吸引力，以及“绿城”“大家”等本土品牌在目标客群中积累的深厚信任。这两个项目的成功，是“品牌+地段+产品力”三者协同发力的结果。

与此同时，在核心区之外，部分具备规划前景的近郊板块，在品牌房企带动下，也成功承接了主城外溢的改善需求。

以咏舟府为例，凭借“滨江造”的品牌号召力、约4万元/㎡的单价优势以及高铁新城板块的未来潜力，叠加突出的产品力与灵活的销售策略，成功吸引354组客户争夺138套房源，中签率39%，最终去化近九成。

萧山经开区的松川境同样表现不俗。项目推售64套169–199㎡改善户型，中签率28.2%，实现100%去化。这再次验证了滨江、兴耀等本土品牌在区域市场的强大号召力，以及对改善需求的精准把握，配合“冻资减5万”等车位优惠，进一步锁定了意向客户。

综合来看，从本月热销项目中，可总结出以下几点行业启示：

一是产品定位精准化，市场不再接受“万金油”式产品。热销项目普遍聚焦于高端改善或品质刚改客群，主打139㎡以上大户型、高标准装修及适配的车位配置。

二是价格与价值高度匹配，购房者日趋理性，唯有在地段、品牌、产品力等方面具备综合优势的项目，才能支撑价格并实现快速去化。单纯降价在高端市场效果有限。

三是营销手段精细化，普遍采用车位阶梯定价、捆绑优惠、冻资激励等方式，这些已成为测试市场热度、促成成交的标准化动作。

总而言之，对开发商而言，唯有在核心地段打造具备极致产品力的项目，或借助品牌力在潜力板块精准布局，方能在激烈竞争中赢得市场。

（注：文中开盘去化率均为开盘当天数据，不含续销）

本榜单中的热销项目，正是当前市场中最具代表性的“择优”范本。

金盘点评·住宅榜

翠隐江粼轩：项目位于城东新城，受武林、钱江新城与江河汇三大核心商圈辐射，距地铁4号线新风路站直线仅约50米，交通通达性强，地段优势显著。产品力层面，绿城中国与招商蛇口强强联合，以“隐奢美学”为理念打造建筑立面与功能空间兼备的高端住区。外立面采用石材、金属铝板与玻璃幕墙进行公建化打造，楼栋呈围合式布局，内部配置约1100㎡下沉会所、恒温泳池、全龄架空层等社交场景。户型建面约161-230㎡，做到层高约3.1米、多面宽朝南，兼顾实用性与舒适性。项目自9入市以来，两次推盘均热销，10月以138套的成交量，登顶住宅套数榜头部。

奥映鸣翠府：项目地处奥体核心区，距地铁6号线奥体中心站直线约900米，周边教育资源密集，区位价值突出。作为杭州奥体板块首个“不限价”项目，产品定位高端改善，规划7幢高层与2幢叠墅，主力户型225–350㎡，加之由滨江集团开发，在产品力上实现跨越式升级：外立面设计独具特色，地下会所功能丰富，室内选用嘉格纳等高端品牌，公区与室内大量使用石材，呈现出超越周边次新房的产品质感。凭借硬核产品力与品牌实力，项目突破此前46000元/㎡的限价，以8万/㎡+的单价重塑区域价格标杆。尽管套均总价达2000万级，但市场站位显著，仍受到高净值客户青睐，历次开盘中签率均处低位，10月加推延续高热度，并转化业绩17亿+，位列住宅金额榜头部。

安璞逸庭：项目位于萧山传统核心地段市心路，周边行政、商业及文化设施密集，具备成熟的配套基础，在萧山本地客群中具有较高的地段认同度。规划方面，项目以纯改善型社区为定位，容积率1.8，规划5栋高层及6栋排屋，合计180套住宅，纯大户型设计，高层主力户型建面约210-280㎡，排屋建面约410-510㎡。在具体的产品打造上，项目联合goa（建筑）、CCD/MDO（室内）、顺景园林（景观）等多家知名设计机构，外立面选用铝板、陶砖与石材组合，景观设计采用“一轴两区四园两巷”结构，并设置了约900㎡水院、风雨连廊、恒温泳池、私宴厅、健身房等公共空间，精装采用嘉格纳厨电系列、当代卫浴、摩根智能家居等头部品牌。项目高层均价不足6万元/㎡，相较于周边约5万元/㎡的二手房及此前限价时期的新房，其产品配置与空间设计有所提升，性价比凸显，市场接受度较高，10月销售业绩6亿+，居住宅金额榜TOP2。

杭咏天奕府：位于未来科技城，近第三中心中轴线，距地铁12号线（规划中）水乡北路站直线仅约50米，2KM半径范围内涵盖云湖公园（在建）、余杭文化艺术中心（在建）、万象城（在建）、银泰新中心（在建）、余杭国际体育中心（在建）等重磅配套，区位优势明显。产品设计层面，采用全地库抬高约5.4米的设计，打造“立体悬浮生活松弛岛”，立面以暖色调铝板与大面玻璃营造“钱塘潮涌”意象，园区在“一环三景六园”的景观基础上，配置约3000㎡会所、约7000㎡架空层等多功能社区空间。在户型布局上，注重梯户比优化与空间尺度把控，2梯3户和2梯4户设计，其中2梯3户实现三户类一梯一户体验，主力户型采用十字厅、阔绰阳台与多开间朝南设计。此外，精装标准较同类产品亦有提升，保利“东方礼遇”双管家服务则为项目注入了高标准的软性服务保障。多重优势加持下，项目10月成交122套房源，居住宅套数榜TOP2。

（后位项目成交量较低，故取前十）

金盘点评·酒店式公寓榜

杭州国际办公中心南区：位处钱江世纪城核心，受“跨江发展”“拥江发展”等战略利好，拥享钱江南北两岸双核资源，区位优势凸显。立足城市占位，项目立足约85万方大体量，南区规划2幢约240米51层超高层建筑和2幢商业裙楼，由香港“十大杰出”设计公司RLP，联合知名设计师赖旭东共同设计打造。在内部规划设计上，十大智慧系统、五大TOP级精装标准、高配108项金钥匙、24小时在线管家服务等高标配置一一俱全，产品力深受高端客群认可。

欧镁创新城：坐落于杭州钱江世纪城奥体核心，距SKP约1KM，一江之隔即为IFC、万象城、来福士等高能级城市商业配套，区位优势明显。规划上，项目立足近50万㎡的体量，规划打造涵盖约200米高摩天商务写字楼、互联网总部大楼、酒店式公寓、约4万㎡国际潮流Mall&街区等业态在内的超级综合体，定位高端。其中，酒店式公寓产品为大户型规划，并配置约3000方会馆，室内恒温泳池、董事会议室、会所沙龙、定制家宴包间、儿童活动室等功能空间一应俱全，颇受高净值客群青睐，入市以来频频上榜，10月以1.6亿+的业绩居酒店式公寓金额榜头部。

（后位项目成交量较低，故取前十）

金盘点评·商业榜

锦海棠城：位于北部新城核心区，为绿城打造的好运街地铁上盖TOD复合物业，4个地铁口上盖，交通便利，自带规模商业街区，周边涵盖城北万象城、金地广场、星创城综合体（规划中）、万科杭行荟、万达广场等配套，商业氛围浓厚。产品建面约30-120㎡，80%可做重餐饮，住宅与写字楼底商层高分别约4.7米、约4.9米，支持多种业态且空间灵活可变，满足不同投资需求，加之周边总部企业集群规划，有产业支撑，发展潜力大。

（后位项目成交量较低，故取前十）

金盘点评·办公榜

澜映悦城：位于九堡板块，紧邻钱江新城2.0与钱塘智慧城，坐享“双地铁、双天街、双公园”优质配套，交通便捷，可快速衔接主城核心与钱塘两岸，区位优势显著。园区以时尚服装与美妆产业为核心，聚焦研发设计、数字营销、品牌运营、跨境电商等环节，构建“上游—中游—下游”完整产业链，形成产业集聚效应。规划方面，项目融合办公、展示与社交功能，设置路演剧场、直播空间、中央花园等多功能场景，营造创意办公环境；产品设计兼顾企业总部与中小型办公需求，提供整层定制与多规格空间，满足不同企业阶段的成长诉求；运营服务上则引入滨江物业，打造“东业·助力”智慧服务平台，涵盖工商财税、政策申报、资源共享等一站式企业服务，并通过“东业圈”社群促进企业家交流与合作，构建产业生态圈，颇具投资与发展潜力。

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