很明显，大户型有点整不动了！

天津楼市，又有新变化。

现在明显感觉到，大户型有些卖不动了。

全市10月份成交面积环比上涨27%，但成交套数的环比涨幅却是32%。

套均面积也从117平米掉到了113平米。

这说明什么？

——小户型卖得更多了。

微观亦是如此。

有些大小户型都有的楼盘，以前大户型抢手，现在则全靠小户型撑着。

比如主城某流量盘，最近成交的近六成都集中在八九十平米。

其中尤以90平米小三室居多。

占到了总成交的20%。

反观120平米以上大户型，加起来的成交占比才18%。

河西某楼盘也是小户型成交火爆。

11月至今已认购41套，其中90平米以下的成交，占到了94%。

而且即便同样都是大户型的，现在也是楼层差的比楼层好的好卖，好楼层的大户型反而成交乏力。

这就是现在的市场现状。

为什么会这样？

简单来说，主要有三点：

第一，受消费降级和大环境影响。

人们的买房逻辑已彻底改变。

之前是“踮脚”买房，恨不得加足杠杆、掏空全部积蓄，即便两室够用，也会果断选择三居，来一个“一步到位”。

一则避免了以后换房折腾，二则也可以作为投资。

但现在，房价只涨不跌的神话已然破灭。

加之，市场大环境不好，各种不确定因素交织。

人们都“捂紧”钱袋子，能不买就不买，能少贷就少贷。

纷纷收缩预算，选择“弯腰”买更便宜的房子。

将风险控制在可承受范围内。

第二，大户型的市场需求并非呈线性，而是波浪式。

它需要一定的“生长周期”。

就像韭菜般，得养一段时间才会有下一茬。

第三，现在进场买房的大都是刚需。

这也是最核心的原因。

在“非必要不买房”的当下，可买可不买的需求，基本都会选择观望，并不急于一时。

只有刚性需求等不得。

最典型的就是婚房、“一老一小”（即：退养型、学区房）等。

需求迫切，无法等待。

而且这类需求还有两大特征：1）成交周期普遍较短。

主城某流量盘的这一波成交，成交周期基本上都在一周之内。

河西某盘，7天内成交的占到了将近八成。

2）以小户型为主。

还以主城某流量盘为例，买84平米两室的客户，基本都是婚房、养老；买90平米、91平米三室的客户，为婚房、养老，兼有部分改善。

而前面提到的是河西某盘之所以小户型爆卖，也是因为成交以刚需刚改上学落户为主。

可以预见，接下来，很多新盘要开始做小户型了。

因为开发商做产品历来如此。

看到市场上什么好卖，就跟风做什么，普遍都是“抄作业”模式。

但要知道，楼市也有“大小年”之分。

今年这类产品是小年，明年也可能是大年；

今年是香饽饽，也许明年就卖不动。

所以，最稳妥的办法就是把产品线拉长。

像有的楼盘，从80多平米到200多平米全覆盖，完全一副“你有多大脚、我有多大鞋”。

总有一款适配你的需求。

不过产品线拉得过长，也有弊端。

一方面，客群定位分散，无法形成纯粹的圈层；

另一方面，总价区间跨度太大，也会增加产品配置的难度。

总之，各有优劣。

目前来看，拉长产品线，安全系数确实会更高。