新房在售遇首套二手低价成交！买方捡漏……

在当前新房市场整体承压的背景之下，部分项目正更是经历“难上加难”。

比如，新房仍在销售，同项目的二手房却已入市，且成交价格更是低于新房，位于鱼化寨地铁口的南海高芯悦澜，就陷入了这样的局面。

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南海高芯悦澜迎首套178㎡二手房成交

近日，在新房还在售的情况下，南海高芯悦澜迎来了项目首套二手房成交。

此次挂牌成交的房源是一套建面约178㎡的四室，最终以总价226万元成交，折合单价12665元/㎡。

值得关注的是，该房源从挂牌到完成交易仅用了不到一个月时间，成交周期远短于区域内同户型平均水平，而更引人热议的是其与新房的“价格倒挂”。

这一成交单价不仅低于项目当前在售的新房价格，与项目前期新房售价相比更是大幅缩水。

南海高芯悦澜是一个定位为改善型的社区，早期推出的产品均为143㎡、178㎡的2T2户大户型，而今年新推出了一栋建面约94—139㎡的小面积新品是在原售楼部旧址上改建而成。

2022年入市初期，南海高芯悦澜也踩中了西安新房楼市火爆的“尾巴”，143㎡户型新房备案价普遍达到了270万—300万，178㎡户型因面积更大，新房售价则更高，在340万—370万元，两款户型的单价基本都达到了2万/㎡；

不过，143㎡户型因面积相对适中，再依托项目临近鱼化寨地铁口的交通便利优势，新房去化难度远低于178㎡大平层产品。

因此，在当前新房市场整体承压、项目去化难度加剧的大环境下，为加快178㎡户型的去化，开发商不得不选择最直接的方式“降价”。

据悉，目前南海高芯悦澜在售的178㎡新房总价约240万元，折合单价为13483元/㎡。

无论是此次成交的178㎡二手房（12665元/㎡），还是当前在售的178㎡新房（13483元/㎡），与项目2022年入市初期178㎡户型340万—370 万元、单价2万/㎡+的历史最高售价相比，可以说价格均直接腰斩了近40%。

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二手房价格倒挂加剧新房去化难

对于新小区而言，首套二手房的成交价格往往具有“风向标”意义，而南海高芯悦澜此次178㎡户型12665元/㎡的成交，显然呈现出了一幅“业主割肉、买方捡漏、开发商尴尬”的局面。

对购房者来说，以低于新房的价格入手同项目次新大平层，无疑是一笔相当划算的买卖。

但对小区已购房业主而言，首套成交就打破价格底线，直接削弱了业主们房产的保值预期，后续若想转手，很可能都会以首套二手房成交价为参照。

而对仍有不少新房货值在售的开发商来说，二手房价格倒挂更是让项目的去化难度雪上加霜，尤其是进一步加剧了本就难卖的178㎡大平层新房的去化压力。

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降价引发的连锁反应

而深究此次首套二手房低价成交的背后，多重因素共同作用导致了这一结果：

首先，不排除这位业主存在着急变现的可能，因为从挂出到成交只有短短不到一个月的时间，所以业主大概率面临资金周转等紧急情况，因此选择以低于市场预期的价格“割肉”出售，以此来加快成交周期。

其次，是项目本身一些无法规避的短板，虽然这个项目定位为改善型社区，但4.29的高容积率却在当下改善型市场中明显竞争力不足，同时户型设计也存在公摊过大的问题，从而都进一步降级了居住体验。

第三，178㎡大平层产品虽然面积够大，但属于传统第三代宅，在当前市场环境下，难以与主打“高赠送、高得房率”的最新四代宅产品竞争，因此只能通过降价来吸引购房者。

但新房价格大幅下调又会引发连锁反应。

开发商此前将178㎡新房从340万—370万元降至现在的240万元，这一操作不仅让已购房业主的资产大幅缩水、潜在购房者看到新房持续降价，也会对二手房的保值能力产生质疑。

因此，又倒逼了业主进一步降价才能促成成交的恶性循环.......