大兴西红门东土拍，中建壹品联合体“托底”

继去年的6030地块之后，今年11月4日，大兴西红门东迎来了新一宗宅地——6038地块的出让。

最终，中建壹品+湖北联投以底价19.04亿元摘得大兴区西红门镇DX04-0102-6038地块R2二类居住用地，楼面价约3万元/㎡。

该宗地用地规模约2.76公顷，规划地上建筑面积约6.35万平方米，起拍价19.04亿元。地块位于大兴区西红门镇，五环至六环之间，邻近规划地铁19号线二期「西红门东站」。

周边生活配套有北京荟聚、西红门新光界、山姆会员商店、大兴区西红门医院、西红门生态公园、新三余公园等。

根据《“多规合一”协同平台审核意见函》，地块四至范围为东至规划欣合街绿化带西红线，南至规划宏学巷北红线，西至规划欣星巷东红线，北至规划宏业东路南红线。

其用地性质、用地规模、容积率、地上建筑规模、控制高度、绿地率如下：

容积率2.3，相对之前周边地块2.5的容积率，更低密；建筑高度45米（局部60米），突破了周边最高45米，层数最多15层的限制。

这样的容积率和控高，更有利于楼栋排布和园林景观规划。

除此之外，地块配置有明确的非独立占地设施，包括公共厕所、锅炉房、其他商业服务和再生资源回收站等。

同时，地块在建筑形态、公共空间、建筑风貌、道路交通等各方面均有明确的要求。

比如：建筑布局建议南北方向布局，在内部形成集中的绿化空间；沿街建筑采用局部退进、架空等形式，建筑风格采用现代建筑风格或新中式建筑风格，第五立面住宅以平屋顶为主等。

更重要的是，因项目邻近规划轨道站点9号线二期「西红门东站」，有明确的关于轨道一体化的要求，包括3500平方米的商业设施，需要结合轨道站点设置，以及连通地下空间，实现风雨归家路线。

产品预测：地上建筑规模6.35万平方米，按套均100平方米估算，大约产出住宅房源600余套。

放眼整个西红门东，算上2020年4月龙湖+首开、新城拿下的两宗限竞房用地，到本次出让的6038地块，六年时间，西红门东的供地，已经来到了第10宗。

简单复盘下前9宗地块和对应的住宅项目——

2020年：龙湖+首开的熙悦宸著、新城熙红印；

2021年：华润置地+中铁置业的橡树湾一期；

2022年：中建三局+兴创的御璟星城、华润置地+兴创+中铁的橡树湾二期；

2023年：中铁+华润置地的橡树湾文园（三期）、中建玖合的中建玖玥府；

2024年：中建壹品的元启，以及兴创置地待开发的6030地块项目——该项目在拿地一年多后，于10月13日终于报规，拟建10栋9-17层住宅楼，共555户。

六年来，每年都有；且除了2021年，平均每年推出2宗的节奏。

2025年似乎也不例外。在10月16日发布的北京“第八轮拟供应商品住宅用地清单”中，6038地块西侧的6037地块，已经豁然在列，新“双子”的态势俨然正在形成。

6037地块用地规模2.44公顷，规划地上建筑面积5.62万平方米，规模比6038地块略小一点。

总之，作为北京五环内为数不多的整体先规划后发展的片区，西红门东所剩的宅地不多了。这一大兴南五环重点发展的居住组团，离完整版图更近了一步。

在资质上，6038地块临铁、低密、东西宽；且楼面价相对之前周边的地块更低。

比如，橡树湾一期约3.8万元/㎡，橡树湾二期约3.6万元/㎡，玖玥府约4万元/㎡，元启4.15万元/㎡，兴创置地6030地块3.62万元/㎡……

6038地块仅3万元/㎡，显然是一个“宝藏地块”。

参考房价上，目前在售的这几个新盘，橡树湾二期约6.2万元/㎡、橡树湾三期约5.9万元/㎡，玖玥府约6.15万元/㎡，元启约5.31万元/㎡。与地价成正比，成交均价也呈现逐渐亲民的趋势。

可以预见，随着6038地块和接下来6037地块的加入，新房和次新房扎堆的西红门东，在楼市基本面尚未转向的情况下，依然面临着高度内卷的压力，这里已成为新房板块的一片“红海”。