克而瑞地产研究：前三季度代建渗透率达7.23%再创新高 二线城市占比84%成“主战场”

来源：智通财经网

克而瑞地产研究11月3日发文称，代建项目在商品房项目中的渗透率持续攀升，2025年前三季度，重点城市的代建渗透率已达到7.23%，较2024年增长了0.8个百分点。然而，各线城市的发展态势各异，仅二线城市的代建渗透率保持上升趋势，而一线和三四线城市的渗透率则出现了一定程度的下降。从拓展情况来看，2025年前三季度，头部代建企业的扩张意愿尤为强烈，拓展规模显著增加，预计未来市场渗透率仍将保持上升趋势。

代建渗透率持达7.23%再创新高 二线城市代建项目占八成

随着重点监测城市开盘商品房项目的增多，代建项目的渗透率也呈现出明显的提升趋势。2025年前三季度，代建渗透率已达7.23%，超越了2024年的水平。

分季度来看，第一季度渗透率为5%，同比下降0.44个百分点；第二季度渗透率跃升至8.7%，同比上升2.37个百分点，并创下单季度新高；第三季度渗透率为7.12%，同比上升1.24个百分点。

总体而言，2025年各季度渗透率的走势虽与2024年相似，但波动幅度更大，呈现出集中入市的态势。若第四季度能继续保持同比上升的趋势，全年渗透率有望再创新高。

从2025年新开盘的代建项目分布情况看，在能级分布方面，二线城市是当仁不让的主力，84%的代建项目位于二线城市，15%位于三四线城市，仅有1%位于一线城市；在区域分布方面，长三角占比遥遥领先，占比高达40%。

一线城市广州代建项目最多 主要位于非核心区

在一线城市中，广州(2019年以后，下同)已开盘项目数量位列第一，已有9个代建项目开盘，其次上海有5个代建项目已开盘，深圳和北京分别有3个和2个代建项目已开盘。

作为代建项目的最主要委托方，城投拿地与未来代建渗透率基本呈正相关。从一线城市城投拿地占比来看，深圳和广州近三年城投拿地占比较高，未来代建前景在一线城市中最好。

从一线城市的代建项目以分布在核心城区以外的刚需项目为主。

以项目数量最多的广州为例，代建项目主要分布于南沙区、增城区、花都区等非核心区域。诸如2024年广州开盘的典型代建项目绿城·揽江印月来看，代建方是绿城管理，委托方为广州市番禺交通建设投资有限公司。位置上，绿城·揽江印月则在环城高速外，是板块内刚需项目。

此外，北京的两个代建项目分别位于顺义区和通州区，上海的代建项目主要在浦东和青浦，深圳的代建项目在光明区、龙岗区均有分布，均以非核心区域为主。

二线城市渗透率达到9.9% 较2024年增长近2个百分点

二线城市2025年代建渗透率持续提升，前三季度开盘项目中，代建渗透率已经达到9.89%，较2024年提升2.13pts，也是唯一一个在2025年代建渗透率大幅提升的能级。可见在代建增速总体放缓的背景下，二线城市成为大部分企业聚焦、深耕的选择。

具体到各城市来看，苏州、天津2025年前三季度代建渗透率已经超过三成，其中苏州更是达到38.5%；其次昆明、长春的代建渗透率超过20%，长沙、合肥、武汉代建渗透率超过10%；而中西部核心城市济南、西安和重庆2025年的代建渗透率较低。

作为代建企业聚焦的主战场，该机构更加关注在重点二线城市代建企业的布局情况，以渗透率最高的苏州为例：2023年至2025年前三季度，苏州开盘的商品房项目中代建项目超过30个，其中朗诗绿色管理和旭辉建管代建项目数量占比超过20%，是苏州最主要的代建企业，尤其朗诗不但市占率较高，而且进驻苏州代建的时间也较早，2023年就已经有5个代建项目开盘，旭辉建管同期在苏州仅有1个项目，但2024年和2025年增长明显，旭辉未来有较大可能超越朗诗成为苏州代建项目最多的企业。

此外绿城管理、蓝城集团、龙湖龙智造等代建头部企业在苏州也有一定的项目，但由于进驻时间晚于朗诗和旭辉，所以目前占有率相对较低，未来提升空间较大。

三四线城市渗透率小幅回落至6.15% 可关注珠三角城市

三四线城市2025年前三季度代建渗透率为6.15%，较2024年下降1.67pts，受单城市影响较大。三四线城市的商品房代建项目主要集中于无锡、常州、徐州等城市，代建渗透率受到个别城市的影响较大，而无锡2025年开盘项目中，仅有2个是代建项目，代建渗透率大大降低，此外江阴、太仓、常熟等城市今年代建渗透率也大幅下降。

虽然目前看来，三四线城市代建渗透有所下降，但从长期看还有较多机遇。从2024年到2025年9月，CRIC监测的代建项目中标情况中，三四线城市占比长期位于50%以上，代建仍有较大拓展机遇。

商品房代建项目的主要来源之一当属城投拿地项目，三四线城市恰好是城投拿地占比最高的能级，从这一方面来看，三四线商品房代建同样具备较大潜力。未来三四线城市的代建渗透率有望持续提升，但除了扎堆长三角三四线城市以外，代建企业也可以关注佛山、珠海、惠州等珠三角重点城市。

总体来看，2025年代建渗透率持续攀升，但主要得益于二线城市的带动，也受到单城市影响强烈。不同能级城市的代建发展进度差异明显，二线城市目前仍是最适合代建企业聚焦深耕的城市，但是也将面临竞争激烈的压力；对于尚未进驻或刚刚进驻代建行业的企业来说，提前布局深耕有潜力的三四线城市，或在一二线城市挖掘细分领域，或将更容易在代建市场立足。