江东，给你留「门」儿了！

在海口楼市仍在寻找方向的当下，万华·江东麓岛似乎走着一条不同的路。不强调速度，不参与价格战，而是用六年时间，一点点把图纸上的规划变成可触摸的生活场景。

最近麓岛Block开街，小易特意去走了一趟——不为评判，只想看看这个被频频讨论的“神盘”，到底在做什么，最近又有什么新的变化。

上午十点半，小易走进麓岛Block。没有传统商业街那种整齐划一的品牌店，迎面而来的是社区食堂飘出的饭菜香，共享书社里安静的阅读者，以及咖啡馆外悠闲的交谈声……

几位哈罗家长正坐在书吧外摆轻声交谈，她告诉我：“这里已经成为妈妈们的据点了。我们坐着点杯咖啡，聊聊天，等孩子下课。不像商场那么嘈杂，却能真正放松地待上一会儿。”不远处，社区食堂的店员一边忙碌一边说，工作日的午餐常常满座，“不少是附近居住或工作的上班族”。

漫步其间，麓岛Block以社区食堂为中心形成了对外开放的配套及社群空间，涵盖快闪商店、共享书社、咖啡馆、零售店、美学空间、星空影院、流动市集、社群之家等门店及公共服务配套。

在我看来，Block更像一个“社区试验场”——业态不追求高大上，而是围绕真实生活需求展开。它或许不完美，但却让“住在麓岛”这件事，变得具体而真实。

Block依托万华·江东麓岛独特的社区底盘，串联起艺术花园、皮划艇码头、儿童乐园、派对花园，打造了一个社区公园商业示范样本，提供了许多功能丰富的美学空间，这种移步换景的美感，与传统项目的底商有着天壤之别。

从运营角度看，麓岛Block承担着双重功能：既要满足当下居民的基础生活需求，又要为2027年全面开街的商业进行前期调试。这种渐进式的商业发展策略，在江东新区的开发中颇具参考价值。

或许，这就是万华与其他开发商的不同之处——他们不急于描绘宏大的商业蓝图，而是先让社区真正“活”起来，让生活在这里的人先感受到便利与温度。

当然小易也了解到，首开区以东，是万华·江东麓岛正在建设的庄子玉设计师酒店以及不断延展的商业街区范围，更加多元丰富的业态将会不断进驻，社区活力将会持续释放。

效果图

在当天的开街活动中，万华还安排了丰富的社群活动，不仅有适合打卡的艺术装置，还有能吃能逛的农夫市集，DIY手作、草坪音疗SPA、摇滚乐队、火舞表演等活动更是应接不暇……人流很热闹，每个人脸上都洋溢着轻松的笑容。

这似乎是对麓客日常生活场景的一场预演，即使对于一个只是研究产品的局外人来说，我也能够感受到万华在每一个细节中传递的生活理念。

如果说麓岛Block展现了万华的运营能力，在 Block 街区楼上，万华推出的“悦集组团”小户型“住宅”产品，则是万华产品力的集中体现。说实话，在改善型产品当道的海口，这类产品本身已不多见。

合成效果图，首推住宅如图所示

这个区域包括4栋住宅楼，近期推售的就2栋，总户数不到200户，共有5个户型，面积段在约64-120㎡之间不等，超过60%以上集中在约90-110㎡面积段，约71㎡以下的单身住宅宝藏小户型仅有34套。

虽然是小户型住宅，但70年住宅产权与8层低密度规划，使其在本质上更接近纯洋房产品。在2017年海南严控100㎡以下户型审批的背景下，这类产品因其稀缺性而具有特殊的市场地位。

“小户型”+“万华”，让这样的住宅产品有着天然的吸引力，这意味着进阶理想中的“麓客”生活，迎来千载难逢的“低门槛”。事实上，住宅的定价也很有诚意，据小易目前了解到的消息，套价140万元起，这也意味着首付只需要20万元。

对于与单身青年、投资用户、年轻家庭来说这样的产品绝对是心头好。

与其他期房项目不同，麓岛住宅最大的特点是“所见即所得”。园区内部道路已全部贯通，热带雨林景观完全成型，架空层功能区全部投入使用，将于2026年7月30日交付。这意味着购房者无需经历漫长的等待期，收房即可享受成熟社区的全套生活体验。

因为现在已经是准现房，万华品质是摆在明面上的。在产品打造上，万华展现出对品质细节的执着追求：

建筑立面由美国HYA建筑事务所设计，不规则的金属格栅营造出独特的现代美感；

公共空间配备星级酒店同款高速电梯，淡雅色调的公共区域彰显审美格调；

户型设计采用错位门户布局，彻底解决门对门的尴尬，极大保障了居住的私密性；

精装标准极简材质与克制色彩的运用，处处体现“少即是多”的美学理念。

更难得的，是学区的确定性。项目临近海南中学江东校区，这所海南最富盛名的学校，今年9月初中部已开学，据说小学部明年开学。给江东麓岛带来了师资教育上最大的保障——真正实现了“居住+教育+生活”的一站式解决方案。

图源自贸江东

同样确定的，还有动静相宜的生活方式，住宅产品所在的位置出则繁华，入则宁静。下楼即达Block商街，咖啡馆、社区食堂、叩叩市集，以及未来更加热闹的商业配套触手可及。而公寓北邻项目最高端的别墅区，虽有水系分隔，但却实现景观共享，水系园林的环绕，保障了居住的隐私和静谧。

为什么麓岛能在下行市场中能保持价格稳定？在我看来，答案或许不在营销话术里，而在实景中。

当多数项目还在为交付焦虑时，这里商业已开业、景观已成型、社群已活跃。

这种“看得见”的确定性，在当前市场中弥足珍贵。

随着2027年大型商业综合体的落地和江东新区配套的完善，这种确定性还将持续增强。

当然除了居住属性的确定性，资产保值增值的确定性，也是当前市场下，人们最关心的问题。

根据实际测算，麓岛小户型有着十分可观的租金回报率，其中65-88㎡户型租金回报率在2.15%—2.43%之间，租金基本可覆盖月供，现在很多商业银行的大额存款都远达不到这样的这样的利率。

事实上，我们还可以借鉴成都万华麓湖生态城的样本。数据显示，从2020年到2024年，麓湖新房成交均价从2.41万/㎡涨到了4.11万/㎡，4年增幅71%。

万华·江东麓岛蕴藏着巨大的价格潜力。

今年是万华在海口江东新区拿地的第6年，观察万华这些年的动作，能看出一种独特的操盘节奏——它“慢”起来，能用两年去做水系，同时拿地的楼盘早已成型，他却还在一点一点开发。但是它“快”起来，产品还没上架，商业就已经提前成型。

这种“产品上慢、运营上快”的打法，让社区在交付前就具备生活氛围——不是等业主来了再配套，而是让配套等着业主来。

随着麓岛平面设计版图逐渐清晰，我们发现万华在做的是一项土里翻玉、玉上雕花的工程。

在扎实的水系基底上，万华越做越精巧，越做越细致，以至于这片土壤里上生长出的任何一个建筑、一株植物，衍生出的任何一个社群活动、一种生活方式，都是独属于万华的，其他项目根本无法模仿。

所以说，万华是海口市场上最特殊的存在，哪怕只是一张图片，只要一打眼，你就知道它是万华的，这种识别度是其他项目不可能具备的。

最后小易说句心里话：这次的产品真的打动了我，在关注了6年之后，万华依然能够带来令人惊喜的产品，令人惊喜的生活图景。

这不是一篇劝买文，而是一次真实的现场观察。在楼市分化的当下，像麓岛这样兼具产品力、教育资源和运营能力的项目，提供了一个值得认真考虑的选项。

万华·江东麓岛悦集组团样板间将于11月11日开放，12月正式发售；交付时间为2026年7月30日。

如果你也对这种社区模式感兴趣，不妨找个周末自己去走走。毕竟，房子不只是资产，更是生活本身。

如果你在寻找一个总价可控、能尽快入住、带学区资源的选择，它可能是最佳的选择。

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