内卷与进化：商业办公的范式变革

中国写字楼产业园发展论坛第22届年会定于2025年12月23-24日在北京富力万丽酒店举行，主题为"内卷与进化：商业办公的范式变革"。

举世瞩目的中国共产党二十届四中全会在北京胜利闭幕，公告提出"完善促进消费制度机制，清理汽车、住房等消费不合理限制性措施；推动房地产高质量发展，加快构建房地产发展新模式，完善商品房开发、融资、销售等基础制度。

　　学习贯彻二十届四中全会精神，结合商业地产新周期下的新形势，市场各参与方需要以更大的视角审视当下的商业地产行业。一方面，今年政府工作报告首次明确"盘活商办用房"，综合整治"内卷式"竞争；标志着商业办公市场进入"以存量优化替代增量扩张"的深度转型期。另一方面，今天的商业办公市场正站在"内卷"与"进化"的十字路口。向左，是继续用卷价格、卷渠道、卷装修把所有企业拖进困境；向右，是用产品力、品牌力和招商力把行业重新做一遍。选择权在企业、在消费者，也在每一位行业从业者手中。

　　为探索并解答这些问题，中国写字楼产业园发展论坛第22届年会定于2025年12月23-24日在北京举行，主题为"内卷与进化：商业办公的范式变革"。

　　中国写字楼产业园发展论坛源于2004年12月，由全联房地产商会指导，全联房地产商会写字楼分会支持，房讯网FUNXUN、商业办公建筑标准化委员会主办，已连续成功举办21届年会，是中国商业地产行业规格最高、规模最大、影响最广的专业论坛之一。

　　第22届年会将聚焦宏观经济与商业地产、城市更新与科技赋能、营销重构与渠道整合、园区空间与产业生态、灵活办公与混合办公、运营管理与资产管理六大核心主题，设有全体大会（开幕式）、高峰论坛、城市更新、产业园区、绿色低碳、灵活办公、大宗交易等专题论坛，深入探讨行业发展趋势及创新的战略路径和解决方案；年会期间房讯指数CORC将隆重发布《2025年中国写字楼产业园品牌影响力报告》，并将隆重举办全联房地产商会写字楼分会第三次会员代表大会，以及第22届中国商业地产金厦奖Golden Building Award颁奖典礼，预计将有800位社会各界嘉宾出席。

　　内卷与进化的十字路口

　　今年7月1日，中央财经委员会第六次会议提出"要纵深推进全国统一大市场建设，要聚焦重点难点，依法依规治理企业低价无序竞争，引导企业提升产品品质，推动落后产能有序退出"。与此同时，《求是》杂志发表文章《深刻认识和综合整治"内卷式"竞争》。

所谓"内卷式竞争"，主要指的是违背经济运行规律、低质量、同质化的过度无序竞争。"内卷式"竞争的本质是内耗。过度内卷往往造成成本过度压缩，产品质量下降，创新能力不足，产品高度同质化；同时，也挤压了产业链的生存空间。

　　全联房地产商会写字楼分会执行会长刘凯表示，对商业办公市场来说，"内卷式竞争"主要表现在以下几个方面，一是打"价格战"，靠低价竞争来"卷"；二是打"营销战"，不顾服务、品质，只靠花哨宣传推广来"卷"；三是打"任性牌"，不考虑自身实际，在盲目跟风追逐行业所谓热点中"卷"。

　　对外卷价格，竞品95折我就90折，竞品送物业费我送装修；竞品打大折扣我就送长免租期……赚不赚钱不要紧，要紧的是卷死竞品，抢到客户；

　　对内卷人效：减员、降本、控费，降本增效；卷汇报：月报、周报、日报；卷开会：月会、周会、双周会……上班忙着开会写报告，下班才开始正经干活……

　　此外，还有卷佣金、卷免租期、卷装修……一些写字楼产业园，已经形成了内卷惯性，什么都要卷到底，甚至以内卷为荣，比拼谁更能卷。说到底，这都是由于需求萎缩，供应过剩造成的恶性竞争。

　　商业办公市场无论应对短期压力，还是把握长期机遇，保持进化保持创新都是唯一的出路。如果商业地产企业仍沉迷于价格战，试图通过"低成本、低品质"抢占市场，最终只会陷入"利润下滑-投入减少-产品落后"的恶性循环;反之，若能聚焦绿色、品质、AI等核心产品，持续提升产品附加值，不仅能规避内卷，还能在市场竞争中占据主动。

　　中国目前不缺写字楼也不缺产业园，但缺"好商办"、"好园区"。"好商办"、"好园区"就是要引导写字楼产业园从旧范式转到新范式，达成供应结构与需求结构的适配。产能去化+产品进化，正是突破内卷保持进化的范式变革路径。

　　商业办公的范式变革

　　随着政策、市场围绕改善供求关系，供需两侧共同发力，一二线城市商业办公市场包括写字楼产业园开始进入平台整理期。租金及售价在一段时间内相对平稳，没有明显的上涨或下降趋势，形成相对稳定的区间。一方面，由于商业办公市场的基本面在一个区间内受到需求端投资意愿支撑，同时受到业绩下滑和降本增效惯性压制。另一方面，供应端新房市场包括更新改造产品大幅放量，市场需要时间进行消化。此外，市场上的交易行为、信心指数、市场情绪等因素也对市场平台整理期的形成产生了一定的影响。

　　根据房讯指数CORC统计，全国商办用房平均空置率超20%，部分二线城市核心商圈空置率突破35%，租金较2020年高点下跌15%-20%。各项数据表明商业办公市场仍在调整阶段，市场供求失衡，租金售价失序，投资意愿失真，以价换量仍是市场主流模式。

今天的商业办公市场正站在"内卷"与"进化"的十字路口。向左，是继续用卷价格、卷渠道、卷装修把所有企业拖进困境；向右，是用产品力、品牌力和招商力把行业重新做一遍。选择权在企业、在消费者，也在每一位行业从业者手中。

　　如何突破内卷，保持进化，开启商业办公的范式变革？

　　刘凯明确表示，2025年商业办公市场的内卷化特征，既是商业地产行业发展的分水岭，也是是转型升级的起跑线，更是范式变革转换期。当前商业办公行业处在旧范式被新范式取代的转换过程中，意味着旧范式价值观和方法论的全面重构和颠覆；新范式从提供办公空间向价值创造演进，全方位重构运营与服务逻辑。

　　同时，今年以来，我们已经看到商业地产开发、投资、运营和服务企业正在集体"进化"，多方面提升自身的资产管理和运营能力，或发力公募reits，或更新迭代明星产品线，或紧加快调改节奏，或紧抓流量密码打造非标商业新样本。随着政策、市场围绕改善供求关系，供求两端持续发力，在新旧发展范式转换的重要时刻，站在"内卷"与"进化"的十字路口，我们选择向右，我们选择进化。

　　面对未来的挑战与机遇，我们唯有沉下心来突破内卷保持进化，用产品力和运营力把行业重新做一遍，以创新驱动范式变革，用实际行动学习贯彻二十届四中全会精神，携手推动商业地产高质量发展。

　　12月北京，商办精英，全联共识。齐聚一堂的商业地产开发商、运营商、金融机构、专家学者、零售商、品牌商以及政府商会协会领导等行业大咖们，以演讲、对话、交流的形式，探讨商业地产行业包括写字楼、产业园、城市更新、购物中心等热点板块，就行业发展、楼宇经济、园区经济、运营管理、资产管理、绿色低碳、数字化与ESG、成功案例等展开系列活动，找寻全新思路及广泛深入的合作机会，同时记录并见证中国商业地产历史轨迹推动行业健康向前的持续发展，共同开启商业地产进化新周期。

　　在此，组委会诚挚欢迎全国各有关政府机构、房地产企业、金融机构、产业链单位、商协会组织和媒体机构等赞助支持、演讲、参会、参展及发布最新成果。

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