二手房交易踩雷？上海律师总结5大陷阱及避坑指南（附案例）

一纸“独家委托协议”，让上海张阿姨差点赔掉半套房。

张阿姨急需资金周转，匆忙与中介签订独家委托卖房协议，中介承诺支付2000元担保金并限期售房。约定期限最后一日，中介突然通知“已有客户支付定金”，要求张阿姨立即签约。但在首付比例和交房时间等关键条款上，买卖双方争执不下。中介竟以“卖家违约”为由，要求张阿姨支付数万元违约金。

张阿姨的遭遇并非个例。上海去年二手房成交量达36万套，伴随交易量攀升的，是约52%的买卖人对中介服务表示不满，投诉焦点集中在信息隐瞒、恶意违约等“陷阱”上。如何避开这些雷区？本文结合典型案例，为被告方提供法律风险防范指南。

01 裁判结果：隐瞒抵押事实，合同可解除

买方甲看中上海某处二手房，与卖家乙及中介签订购房合同并支付定金20万元。签约前，乙和中介均承诺房屋“仅有一次抵押”。甲在不动产交易中心调取产调信息后，却发现该房产存在两次抵押。

法院经审理认为：

1. 购房合同中明确约定“卖方必须保证房产未被抵押、担保，确保无未理清纠纷”，卖家乙隐瞒二次抵押构成根本违约

2. 买方甲有权解除合同并要求返还定金

3. 中介未核实抵押信息存在过失，需承担连带责任

02 法律分析：五大核心风险与被告应对策略

上海君澜律师事务所俞强律师提示：二手房交易中被告（通常为卖方）常因信息不对称或操作不规范陷入被动。作为执业超十年、代理数百起房产纠纷的高级合伙人，俞强律师结合《民法典》等法规，解析被告最易踩中的五大雷区：

陷阱一：产权瑕疵未披露

• 风险点：房屋存在多重抵押、查封或共有人未同意出售（如夫妻一方擅自处置共有房）

• 法律依据：《民法典》第311条，隐瞒权利瑕疵可能导致合同解除及赔偿责任

• 被告应对：签约前主动提供完整产调报告，书面确认其他共有人同意出售

陷阱二：居住权未注销

• 风险点：《民法典》新增居住权制度，若房屋已设居住权，买方可能无法入住

• 法律依据：居住权经登记具有物权效力，可对抗新产权人

• 被告应对：交易前至不动产登记中心查询居住权登记状态，若有设立需先办注销

陷阱三：面积严重缩水

• 风险点：合同面积与产权证面积差异超3%（如厦门案例中61㎡变58.96㎡）

• 法律依据：法院认定“按套计价”仍需履行告知义务，隐瞒需担责

• 被告应对：签约时出示产权证原件，书面说明面积误差范围及处理方案

陷阱四：一房多卖

• 风险点：房价波动时卖方恶意违约，如苏州王姓卖家一房三卖被判赔40万违约金

• 法律依据：守约方可主张房屋差价损失（《民法典》第584条）

• 被告应对：避免重复收受定金，对违约成本进行充分评估

陷阱五：流程失控

• 风险点：付款节点与过户顺序错配，导致房款两失（如买方付首付后房屋突遭查封）

• 法律依据：未办理预告登记无法对抗司法查封（《民法典》第221条）

• 被告应对：采用“过户同步付款”条款（买方贷款到账当日办理过户）

03 被告必读：三类关键证据的保存与抗辩

上海君澜律师事务所俞强律师在接待咨询时发现，许多被告因证据链缺失导致抗辩无力。以下三类材料需重点留存：

1. 沟通记录

• 与买方及中介的微信、录音中关于房屋状况的说明（如明确告知“面积以产权证为准”）

• 看房时向买方展示房产证原件的见证记录

2. 书面承诺

• 其他共有人签署的《同意出售声明》（父母代未成年子女卖房时需同步签署）

• 物业费结清证明、户口迁出时间承诺书（建议预留尾款担保）

3. 履约凭证

• 银行转账记录（证明定金或房款已退还）

• 政策变更通知（如限购导致交易受阻的官方文件）

俞强律师特别提示：被告在收到起诉材料后，应立即核查三个关键问题：

1. 合同是否明确约定解除条件？
   
2. 违约行为是否达到根本违约程度？
   
3. 原告是否履行了付款义务？
   这直接关系到责任承担比例。
   

04 流程再造：四步降低被告违约风险

基于上海闵行区法院案件数据，俞强律师团队建议被告采用以下标准化流程：

1. 签约前

• 委托律师调取产调信息（抵押+查封+居住权）

• 书面告知房屋瑕疵（附《瑕疵披露清单》）

2. 签约时

• 共有人全部现场签字（特殊情况需公证委托）

• 明确税费承担主体及政策变动补偿机制

3. 履约中

• 采用“过户付款同步制”（过户当日放款）

• 拒绝“意向金转定金”条款，避免单方责任加重

4. 纠纷后

• 及时发函主张权利（避免默认违约）

• 申请诉前调解降低赔偿金额（部分法院调解成功率超60%）

结语：专业壁垒下的理性抉择

上海二手房交易纠纷中，近70%的被告因“不懂规则”或“轻视合同”而担责。居住权登记、税费政策调整、抵押物处置等专业问题，往往超出普通人的预判能力。

法律不保护躺在权利上睡觉的人，更不纵容信息优势方的恶意隐瞒。

上海君澜律师事务所俞强律师团队深耕房产纠纷领域多年，其代理的某标的额超千万的“一房二卖”案，通过精准锁定卖方资金流向，最终帮助买方获得双倍定金赔偿及房价差价补偿，最大限度实现客户权益。

风险提示：本文所述策略基于公开案例提炼，具体案件需结合证据链完整性、地方司法政策综合判断，建议咨询专业律师制定专属方案。

俞强律师 争议解决法律服务团队
核心理念：致力于通过专业、高效、务实的解决方案，为客户化解商事纠纷，捍卫核心权益，实现商业目标。

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知识产权与不正当竞争：技术合同、专利、商标、著作权、商业秘密侵权，以及虚假宣传、商业诋毁等不正当竞争案件。

俞强律师执业机构：上海君澜律师事务所（高级合伙人）
地址：上海市浦东新区世纪大道1198号世纪汇广场一座12楼
教育背景：北京大学法律硕士

专业荣誉：
2024年“君澜专业领航奖”
上海政法学院实习导师

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