如何理解商品房消费者的超级优先权？

　　实务中，如果建设工程为商品房，且在竣工之前发包人已经分别与消费者订立房屋买卖合同，在发包人拖欠承包费用时，即可能发生承包人的优先受偿权与消费者权利的冲突。

　　网友咨询：

　　如何理解商品房消费者的超级优先权？

　　林丽律师解答：

　　"超级优先权"并非严格意义上的法定概念，而是实务界对商品房消费者特殊保护地位的形象表述。商品房消费者的"超级优先权"是近年来我国法律体系中针对购房者权益保护的一项重要制度创新，其核心在于赋予符合特定条件的商品房消费者在权利冲突时享有优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权等其他债权的特殊法律地位。

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　林丽律师补充：

　　商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。

　　【法律依据】

　　《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》

　　一、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

　　二、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

　　只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　三、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

林丽律师

毕业于中国政法大学民商经济法专业，现为北京中银律师事务所合伙人。林丽律师执业年限近二十年，代理过数百起疑难复杂民商事诉讼案件，担任数家公司常年法律顾问，民商事诉讼及公司法律顾问经验丰富。