基于工程款债权转让实现的“以房抵债”，能否排除普通金钱债权执行？

鲁法案例【2025】528

（图源网络 侵删）

案情简介

2013年，甲公司承建乙公司发包的某小区4号住宅楼工程。截至2016年，乙公司拖欠甲公司工程款1008万余元，法院于2018年作出民事判决，确认甲公司对该项目折价、拍卖所得价款范围内享有建设工程价款优先受偿权。

2017年5月19日，甲公司与乙公司达成协议，以包括案涉房屋在内的六套房屋抵顶部分工程款共计554.27万元，并出具收款收据。同日，甲公司、乙公司与咸某共同签署《以房抵债协议》，约定甲公司将上述六套房屋全部用于抵偿其所欠项目经理咸某的垫资本金及利息、人工费等合计554.27万元，且房屋由乙公司直接交付咸某。咸某与乙公司就案涉两套房屋签订《商品房买卖合同》，单价5500元/㎡，开发商出具全额房款收据。当日完成房屋钥匙交接，形成《楼房交接确认表》。此后，咸某陆续缴纳燃气开口费、更换门窗费用及2019-2020年度的物业费。

不动产登记信息显示，案涉房屋于2021年11月30日首次登记至乙公司名下，至今未变更登记至咸某名下，原因系开发商长期未完成初始登记及后续查封所致。

王某曾主张其于2015年就案涉两套房屋与乙公司签订购房合同并付款，但相关款项已被生效判决认定为借款性质，其自认买卖合同未实际履行。2021年，王某起诉乙公司，要求乙公司等返还借款及利息，并查封案涉两套房屋，法院依法作出判决，判决乙公司等偿还王某100万元借款及利息。2024年6月，王某依据该生效判决申请执行乙公司名下案涉两套房屋。咸某对此提出执行异议被驳回后，提起本案诉讼，要求中止对案涉两套房屋的执行、解除查封，并确认该房屋归咸某所有。

法院审理

法院经审理认为，本案争议焦点是基于工程款债权转让实现的“以房抵债”能否排除普通金钱债权执行。

首先，建设工程价款优先受偿权可通过协议折价方式实现，且可随工程款债权一并转让。根据《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）第八百零七条及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条、第三十六条规定，承包人有权就承建工程折价或拍卖所得价款优先受偿。该权利具有法定性、依附性和优先性。本案中，甲公司作为承包人，在发包人乙公司欠付工程款情况下，与其协商以房屋折价抵偿部分工程款，符合法律规定，属于合法行使优先受偿权的行为。根据《民法典》第五百四十七条第一款规定：“债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外。”工程价款优先受偿权依附于工程款债权，债权转让时优先权随之转移。咸某作为项目实际垫资人，其对甲公司的债权实质上来源于工程建设投入，甲公司、乙公司与咸某通过《以房抵债协议》完成债权清偿与资产流转，不违反法律禁止性规定，应认定为合法有效。

其次，“以房抵债”受让人在满足特定条件下可享有物权期待权，排除普通金钱债权执行。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条通常适用于“正常买卖”情形下的买受人，但不能机械排除基于合法债权转化而来的“以房抵债”情形。基于合法债权转化而来的“以房抵债”能否排除执行，关键在于是否具备以下要素：1.合法有效的书面合同：咸某与乙公司签订《以房抵债协议》、《商品房买卖合同》，签订时间早于案涉房屋的查封时间，且形式完备、内容明确，符合法律规定；2.合法占有不动产：咸某于2017年即接收房屋钥匙，缴纳燃气、物业等相关费用，虽未装修入住，但已实际控制管理，构成事实上的占有；3.已支付全部价款：其“支付”方式为冲抵旧债，且该债务真实存在、金额明确、经结算确认，符合“视为支付”的实质标准；4.非因自身原因未办理过户：案涉房屋直至2021年底才完成首次登记，此前不具备办证条件，加之随后被查封，咸某并无怠于行使权利之过错。本案中，王某虽主张早于2015年签订购房合同，但该合同已被生效判决认定为名为买卖、实为借贷担保，其权利本质为普通债权，咸某享有足以排除执行的权利。

最后，不动产物权尚未转移，不宜直接确认所有权归属。根据《民法典》第二百零九条第一款规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外”。不动产物权的设立和变更，须经依法登记以登记为准。本案中，案涉房屋仍登记在开发商乙公司名下，咸某仅享有物权期待权而非完整所有权，故对其要求“确认归其所有”的诉请不予支持。

最终法院判决不得执行王某申请的案涉两套房产，并驳回咸某的其他诉讼请求。判决作出后，双方均服判息诉，现该判决已生效。

法官说法

根据法律规定，承包人对发包人享有建设工程价款优先受偿权。实践中，承包人可与发包人通过“以房抵债”等协议折价的方式实现工程价款优先受偿权，该优先受偿权依附于工程款债权，承包人将工程款债权依法转让的，优先受偿权一并转移，受让人可在相应范围内主张优先性。

在建设工程领域，实际施工人或项目负责人通过合法垫资形成对承包人债权的情况较为普遍。在该情形下，承包人、发包人以及合法垫资的债权人为了实现工程款债权转让，三方之间可直接达成“以房抵债”协议。判断该“以房抵债”能否排除执行，不应简单套用消费者购房人标准，而应结合交易背景、资金来源、占有状态等因素综合判断权利真实性与正当性，防止形式主义损害实质公平。该种情形下的“以房抵债”若同时满足“有合法合同、已合法占有、已实质支付全部价款、非因自身原因未过户”四个条件，可认定其享有足以排除普通金钱债权执行的物权期待权。

另外， 《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十七条明确规定了以不动产折抵工程债务排除执行的条件，本案亦符合该条规定。因本案审理时该《解释》尚未发布，故该案未援引该《解释》作为裁判依据。

法条链接

《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。　　依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。

第八百零七条　发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十五条与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

第三十六条 承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》

第二十四条对案外人提出的排除执行异议，人民法院应当审查下列内容：

（一）案外人是否系权利人；

（二）该权利的合法性与真实性；

（三）该权利能否排除执行。

第二十五条对案外人的异议，人民法院应当按照下列标准判断其是否系权利人：　　（一）已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断；　　（二）已登记的机动车、船舶、航空器等特定动产，按照相关管理部门的登记判断；未登记的特定动产和其他动产，按照实际占有情况判断；　　（三）银行存款和存管在金融机构的有价证券，按照金融机构和登记结算机构登记的账户名称判断；有价证券由具备合法经营资质的托管机构名义持有的，按照该机构登记的实际出资人账户名称判断；　　（四）股权按照工商行政管理机关的登记和企业信用信息公示系统公示的信息判断；　　（五）其他财产和权利，有登记的，按照登记机构的登记判断；无登记的，按照合同等证明财产权属或者权利人的证据判断。　　案外人依据另案生效法律文书提出排除执行异议，该法律文书认定的执行标的权利人与依照前款规定得出的判断不一致的，依照本规定第二十六条规定处理。

第二十八条金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：　　（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；　　（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；　　（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；　　（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。

《最高人民法院关于审理执行异议之诉案件适用法律问题的解释》第十七条人民法院对登记在被执行的发包人名下的不动产实施强制执行，案外人以其与被执行人约定以不动产折抵工程债务为由，提起执行异议之诉，请求排除抵押权和一般金钱债权的强制执行，并能够证明其主张同时符合下列条件的，人民法院应予支持：　　（一）案外人依据《民法典》第八百零七条规定，在查封前行使建设工程价款优先受偿权，与被执行的发包人签订合法有效的以不动产折价协议；　　（二）有证据证明抵债金额与抵债时执行标的的实际价值基本相当。　　案外人起诉请求被执行人办理不动产所有权转移登记手续，符合前款规定的，人民法院依法予以支持。

转自：山东高法