深圳楼市的定调之战：四大核心区的“终局”豪宅谁主沉浮？

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大家好，我是地产高富帅。

低迷低迷，持续低迷，这是第三季度所有深圳地产人与购房者与小编吐槽的统一话术，深圳市场均价跌破6万之后的第四季度，大家都在试图最后一搏。

深圳从今年供地属性来看，豪宅改善项目似乎有了一定程度的回升，开发商几乎都盯着核心区域拿地为主，并且都要保证能在今年完成开盘动作。

马上就是金九银十的超级销售季，深圳土豪玩家们势必要通过改善豪宅产品线杀出一条血路，小编今天也给大家梳理一下第四季度的超级豪华阵容。

深圳中轴新贵：卓越缦悦

说到深圳绝对的核心中的核心，福田绝对是毫无争议，尽管这几年南山房价已经超越了福田，但是福田中心区的中轴核心价值仍然值得重塑。

在福田中轴中心区目前来看，近10-15年都没有一个新的改善住宅面世，说明福田区域的土地确实已经严重稀缺，完全已经进入了城市更新的界面。

就在大家都在追问福田中心区域什么时候才有新盘入市的时候，卓越出品的改善产品近期已经蓄势待发：卓越缦悦已经成为深圳中轴线最期待的项目之一。

卓越缦悦其面对的客群也相当纯粹：就是长期希望在福田中心区居住生活的改善人群。

卓越缦悦最大的亮点在于其优越的地理位置，项目位于深圳的中轴线上。

中轴线汇聚了城市的繁华与文化地标，自北向南，莲花山见证了时代的变迁，市民中心奠定了行政中枢，深交所引领了资本的浪潮，而会展中心则联动了全球商机。

交通方面，项目均处于交通枢纽之中。项目地面交通四通八达，轨道线路众多，400米远处还有4/7/10号线交汇的福民站，交通便利，1站即可到达皇岗口岸和福田口岸。

福田中心区的交通优势是南山无法比拟的，而且项目周边商业娱乐，公园，景观都是相当成熟，这也是许多住惯于福田的人不愿意迁往南山的原因。

福田卓越缦悦是皇岗村旧改首期核心项目，由卓越与皇岗实业联合开发，深圳卓越集团本身就是福田CBD的超级玩家，卓越的产品营造水平也是有目共睹。

产品研发方面，也做到了绝对的豪宅范标准：建筑外立面采用LOW-E玻璃幕墙+香槟金铝板，搭配温润弧线设计与王座式塔冠，窗墙比达极致。

户型采用新规设计，使用率超90%，近1:1梯户比，部分户型享270°环幕视野，且高配精装交付，含智能家居系统。

本项目也是会在节后迎来市场考验，两种标准的实体样板间也同步对外开放，或许福田正在等待卓越，卓越集团也正在为福田新添一座地标。

龙华扛把子：深圳鹏宸云筑

深圳鹏宸云筑绝对是深圳近五年最具代表性的住宅项目，其最大的亮点在于在把龙华这一区位的含金量提升到了改善级。

作为深圳第一个新规住宅产品，居然是由一个外来过江龙央企打造，不知道在当时土拍的时候本土央企巨头们是不是太过犹豫了，如今几乎都在后悔了。

事实证明，这块地就是深圳近五年最纯粹的一个大盘项目，中建三局旗下的中建壹品，对于深圳市场来说绝对是陌生的，但是其操盘水平真的是让人刮目相看。

鹏宸云筑五开五捷，自去年12月入市以来，近半年龙华区每成交5套新房，就有一户成为鹏宸云筑业主，深受市场喜爱。

整体地价51.79亿，一年不到已经回款超过40亿，其不管是市场口碑还是去化率，还是网签率，都是如今深圳市场绝对的佼佼者。

区位项目所在片区具备双重发展动能，短期依托梅林关枢纽建设，中长期受益于华南物流园升级规划，片区定位为龙华版“科技园”，未来产城融合带来的配套升级值得关注。

产品打造方面，也走到了市场最前沿，首先是深圳新贵产品的先行者定位：79-142㎡户型全朝南，79㎡三房两卫使用率近100%，精装修含一线品牌，节省后期成本。

地段潜力、产品力、价格、开发商、配套及政策红利，几乎买房方面所有的考虑，鹏宸云筑似乎都能够平衡需求，做到了真正的量身定制。

接下来鹏宸云筑节后还会迎来一波开盘热潮，虽然不是新项目，但是其热度依然还是在第四季度持续，深圳的友商们估计也是只能感叹当初土拍下手太犹豫了。

宝中王炸出品：保利瑧誉府

保利瑧誉府绝对是深圳今年宝中板块最具代表性的住宅项目，其核心原因就在于旁边的腾讯企鹅岛，未来10万人的高净值人群价值是无可估量的。

就在刚刚8月底，就迎来了第一次开盘，成绩已经相当不错，项目去化高达96%，折后均价9.2万/㎡，，并且产品表现力已经秒杀周边竞品好几条街。

这块位于深圳宝中核心区位的靓地，去年开拍之前就受到多家房企关注，多次厮杀之后最终由保利置业以楼面价52222元/㎡，溢价率35.58%拿下。

宝中“A001-0219”优质地块，宗地面积9997.8㎡，规划建面54000㎡，容积率5.4，起拍价20.8亿元，起拍楼面价38519元/㎡。

保利瑧誉与腾讯企鹅岛一河之隔，未来会有跨海大桥连接，同时距离华侨城欢乐港湾、湾区之光摩天轮、深圳滨海艺术中心、宝安区图书馆、壹方城商业都非常近。

项目从拿地到开盘整整接近一年，可以想象保利置业是把全集团最强的班底与资源都放在了这个项目，形成了万众期待的王者。

项目整体预计规划为2栋45层的高层住宅，建成后或将提供约403套，114-122-138-143㎡ 纯四房产品。

4梯5户设计，8楼以上可看部分海景，户型最大使用率高达108%，最大赠送面积接近44㎡！

很显然，保利置业本次打造的就是千万级别以上的超级改善或准豪宅标准，每一处设计都旨在重新定义高端改善生活。

在最后一个季度，项目将会迎来二期开盘，享前海+宝中双区发展红利，或许机会也不再等人，与企鹅岛做邻居的感觉应该非常惬意。

深圳东第一豪宅：中海大运玖章

说到深圳东，确实这几年小编虽然在深圳长期居住，但是对于深圳东确实没有任何印象，可见其无论是地理位置还是区位知名度，确实还是偏弱。

其实很容易想象，深圳东基本上就是对标的深圳龙岗区，其早期发展还是聚焦布局周边，整体城市建设面貌还是较弱，属于深圳前面十几年很难被注意到的区位。

随着近几年的东进战略，特别是有了大运新城的概念之后，龙岗区被誉为创新创业的新城，高新科技产业增加值更是有望突破3000亿元.

也就在此产业基础上，龙岗区迫切需要能够真正达到改善以上住房，近十年来，龙岗区域的住宅供地也较少，市场上对好产品的呼声较高。

中海作为深圳市场绝对的超级央企，这几年口碑一直不算很强，特别是关外几个项目一直被市场诟病，这一次在龙岗杀出重围，似乎准备开启产品战略。

要知道，深圳去年到今年上半年，中海出品的顶豪产品深湾玖序迎来了一波热度，本次龙岗最新的豪宅项目启用了“玖系”豪宅系列，龙岗第一豪宅的画像似乎有了初级判断。

上周，小编也初步去了项目现场，对创意精装样板间与交付样板间来了一次身临其境的感受，整体来看，产品是达标的。

很多同行似乎把中海大运玖章当成了龙岗版悦府，本项目最大的亮点就是对面就是大运场馆，楼下就是华润置地开发运营的万象大运天地。

体育馆+地标建筑+交通枢纽+商业配套，产品是中海备受赞誉的玖系），定位高端住宅，大运板块的顶豪毋庸置疑。

对于龙岗人来说，大运板块除了早期的标杆「公园大地」以外，最近这些年很少出豪宅项目，本次新品小编大胆猜测，对龙岗本地客群有着致命吸引力。

大运新城定位为深圳东部科创中心，周边聚集了高等教育、科研机构及高新技术产业，规划有数字经济、文化创意等产业集群。

中海作为工科理工男，也确实没有华润置地对于城市运营这么在行，但是能够借助这些硬件设施，提升其豪宅的含金量，确实属于借力打力的逻辑。

首推243套126-282㎡四房产品，折后均价5.9万/㎡，总价千万豪宅对于深圳市区来说确实是起步阶段，但是对于龙岗来说，确实已经是顶级天花板了。

本项目有着很鲜明的优点，但是小编仍然对于龙岗这个区位价值有所疑虑，毕竟早期世茂地产在龙岗核心开发的超高层公寓，已经让无数人跌入大坑。

王炸顶豪的压迫力：深圳湾澐玺

深圳今年关注度最高的项目【深圳湾澐玺】要来了，深圳地产豪门营销铁军的“天王山之战”也要拉开序幕了。

华润与中海，两位超级央企在深圳准备拿出各自最强阵容，年度最受关注的顶豪项目很快就会与大家见面。

不过随着近期小编对合资项目公司的最新打探，本次营销核心操盘团队来自华润置地，中海是属于财务投资方，未来会并表。

看来双方谈判还是有了初步达成共识，从案名来看，“深圳湾澐玺”就很有华润味道，其艺术生的名号果然名不虚传。

根据规划，项目总占地面积约3.9万㎡，总建面约26.3万㎡，其中住宅约17.7万㎡，商务公寓约7万㎡，商业约1万㎡；

宗地内要求建设高度不低于200米的片区“次地标”，限高250米。作为后海超级产业聚焦地，南接香港、北靠科技园、东连福田CBD、西邻前海，片区内有80家总部企业。

要知道，住宅能以“深圳湾”为名的住宅项目本身就体现了非寻常象征意义和标杆地位。

深圳湾澐玺，由五座150米至250米的塔楼组成，塔楼以"分层递进+错位排布"布局，以“双峰微翘”的高度差异塑造起伏天际线，强化深圳湾的景观视野。

作为一个地价超180亿的超级地王项目，项目住宅约506套，面积段为约209-269-294-304-375-403-500-700-1050㎡*，户型起步都是四房三卫或以上的设计，非常豪奢。

"澐玺"项目采用全玻璃幕墙设计，无外展阳台，按照第四代住宅标准打造。项目实用率高达百分之九十二以上，这在豪宅项目中实属罕见。

价格方面大概率不会有什么倒挂，附近的深圳湾悦府一期目前成交价19-23万/平，恒裕滨城二期27-29万/平之间。

本项目定位非常明确，就是极度圈层的顶豪，对于一个3000万起步的产品来说，最重要的还是先看看卡里的资金，因为想要看样板间，需要冻资的数额一定不会低。

可以看到，深圳楼市在最后一个季度，绝对是神仙打架的局面，开发商都拿出了压箱底王炸产品，谁能笑到最后，我们拭目以待。

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地产一品堂，80后 工科理工男 深漂19年 19年猎头从业经历，16年以上地产行业沉淀，关注地产战略布局，产品运营，持续研究健康管理，个人微信：luyipin000；各位朋友可以加我随时交流探讨 共同进步；近期新增地产一品堂官方微信群，大家也可以加入，与更多的地产人+再创业者交流沟通，共同进步，还可以讨论资产配置与大健康管理。

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