全国领头羊，房价二次下跌，首次探秘底层原因！

一线城市是领头羊，深圳是头羊！

但深圳房价出现了二次下跌，全国楼市没了方向。

为什么会二次下跌呢？

从 2021 年4月份开始，深圳房价就由涨转跌，之后持续下跌。

直到 2024 年 9 月底全国及深圳出台新政之后，深圳的二手房价格才出现上涨。

深圳房价二次下跌

但最近一段时间又跌了，近几个月的下跌，我称它为 “二次下跌”。

这张图是深圳二手房价格的走势，数据来源于贝壳网。

2024 年前三季度整体呈下跌趋势，尤其是 7、8、9 这三个月，下跌速度加快。

9 月底新政出台后，10月份价格涨幅较大，11 月继续上涨，随后开始盘整。

今年深圳楼市的 “小阳春” 成色不足，2月、3月还勉强能维持，4月份之后就不行了，房价再度加速下跌。

6月份时，价格水平已经跌破了 2024 年 9 月的价格，创下历史新低，7月份继续下跌，近期深圳楼市格外低迷。

除了价格指标，看成交量的话，波动幅度更大，这里我们就不再放图了。

领头羊迷路了

今天，老杨将从深层次，探究一下深圳房价惨跌之谜。

过去多年，深圳一直是全国楼市 “领头羊”，尤其是上一轮全国楼市繁荣初期，2015 年 3 月底深圳房价就开始大幅拉升，当时全国绝大部分城市房价还未启动上涨。

但近几年，深圳房价却格外低迷。

一方面，它的房价下跌时间较早 —— 全国大部分城市房价是 2021 年三季度才开始转跌，而深圳在 2021 年二季度（4月份）就已开始转跌，这种情况在过去 20 年从未出现过。

一线城市、强势城市的房价通常是跌得比较晚的，比如北京、上海、杭州、成都这四个城市的房价高点出现在 2023 年第一季度，深圳的下跌居然比它们早了两年。

另一方面，“弱势” 还体现在近几年深圳房价的累计跌幅上，其跌幅超过了北京、上海、杭州、成都、西安等城市。

这“领头羊”是 怎么当的呀？根本没起到 “大哥” 的作用嘛！

而且今年以来，香港楼市已经稳住，近期价格还有点小涨。

深圳与香港相邻，在楼市方面存在一定互动，既然香港房价止跌、近期还有走强迹象，那深圳为啥房价跌幅反而扩大了呢？

能量守恒定律是个啥东东

今天咱们上 “干货”，分享一张图 —— 深圳房地产市场的 “能量守恒规律”。

过去我们曾提到 “深圳房价泡沫已挤完”，但那只是单一小模型，仅针对房价这一单一指标。

我们还有一个 “大模型”，用来衡量城市总体房地产市场泡沫是否已挤干净。

判断 “有没有泡沫”，与衡量 “房价泡沫” 的模式不同，是从房地产市场 “能量守恒” 的角度出发的。

什么是 “能量守恒”？

无论是全国还是单个城市，房地产市场的波动都要与地区经济社会发展的基本面相匹配。

这里的 “基本面” 包括经济增速、人口变化、宏观及房地产政策、金融信贷环境等等。

如果一个地区的楼市运行能与当地宏观面、基本面相匹配、相协调，那楼市运行就是健康的。

即便部分时段房价涨得比较快，但如果同一时期该地区经济增速很高、人口流入量很大，那房价快速上涨也是合理的。

可如果连续好几年楼市热度都非常高，且热度明显超过基本面、宏观面的支撑，那这种热度就容易滋生泡沫。

房地产市场 “能量守恒” 的基本逻辑很清晰，关键是如何量化？

估计全中国只有老杨有条件做这件事。

因为近几年，在我们的 “全国房地产市场机会与风险监测系统” 中，有两个核心指标

一是，房地产市场当期景气指数：主要衡量楼市当前的活跃程度；

二是，房地产市场领先景气指数：主要涵盖经济面、金融面、政策面，也包括人口面等前瞻性因素。

我们通过观察这两个指标的长期历史走势，再经过模型计算，就能判断出某个阶段该地区的房地产市场是否 “透支”，或是处于健康状态。

多年累积的泡沫未挤完

以下是深圳房地产市场 “能量守恒走势图”，图中数据的计算方式是： “深圳房地产市场领先景气指数减去领先景气指数，并逐月累积”。

若数据处于正值区间，说明深圳房地产市场运行有基本面支撑；若数值处于负值区间，则说明楼市运行得不到基本面、宏观面的支撑。

我们的模型从 2011 年 1 月份开始测算。深圳作为全国楼市 “领头羊”，过去十几年大部分时间段楼市都比较活跃，尤其是房价累计涨幅较大。

其中部分需求是投资需求，有些购房资金来自外地；也有部分是自住需求，但首付可能来自外地的父母。

我们观察这十几年的数据发现，深圳楼市 “能量守恒值” 大部分时间段都为负值，只有两个时段是正值：

一是，2011 年到 2013 年初；

二是，2018 年到 2019 年前三季度（这一时期深圳楼市出现 “空中加油”，房价涨幅较大，而当时北京房价还在跌、上海小幅下跌、广州平稳，这次房价上涨其实是有深圳基本面支撑的）。

但 2020 年到 2021 年第一季度，深圳房价暴涨就属于 “透支” 了。

即便深圳房价从 2021 年4月份开始下跌，其 “能量守恒值” 仍在继续往下探。

因为楼市在跌的同时，基本面也在走弱。

所以即便楼市下跌，“透支” 情况仍在加剧，直到 2023 年二、三季度，“能量守恒值” 才探底稳住，之后出现反弹。

2024 年四季度深圳楼市有一波强反弹，反弹之后导致 “能量守恒值” 再度小幅下滑，近三个月又重新小幅攀升。

但即便如此，目前该数值仍为 - 2668，在全国 50 个重点城市中，深圳的负值是最大的！

这意味着，从当前来看，深圳楼市依然存在 “透支”，即便房价已跌了四年多，也没能完全对冲掉之前的 “透支”。

另外，今年四月份以来，中美贸易战对深圳的经济、楼市影响比较明显 —— 毕竟深圳是全国外贸第一城。

从模型测算结果来看，目前深圳房地产市场运行与当地宏观面、基本面相比，仍有 “亏欠”。

在这种背景下，深圳楼市想要直接反弹、实现逆转，难度还是很大的。

这就较好的解释了为什么去年四季度反弹注定只是脉冲。

不过，“房地产市场能量守恒” 只是一个分析视角，大家也不用太悲观。

因为深圳毕竟是一线城市，在楼市周期中，一线城市通常会率先反弹，这也是一个规律。

如果我们把 “房地产市场能量守恒” 与 “城市能级” 结合起来考量，分析会更加科学合理，从而能更准确地预测城市楼市走势。

欢迎各位老铁，尤其是房企朋友们，如果对某个城市的房地产市场 “能量守恒” 情况感兴趣，也可以私信老杨。

好吧，谢谢各位捧场。