中坝 9.8 亩小盘入市，预售均价超4万/㎡，值得买吗？

上周，位于青羊区中坝的鸿山·翡翠青邸取证，精装单价3.6-4.9万元/㎡，均价超过4万元/㎡。

占地约9.8亩，容积率2.0，鸿山在今年1月27日以20900元/㎡的楼面地价拿下这宗地块，这一价格创下了彼时青羊区的地价纪录。半年后，这个新项目入市，取证价格几乎也达到了青羊区的天花板价格。

这个占地不到10亩，仅94套房的小项目值得买吗？

鸿山·翡翠青邸项目实拍图

熟透的中坝板块迎新供应，

区域二手房均价2万元/㎡

如果要论鸿山·翡翠青邸的板块，这里属于青羊区这些年供应的热门板块——青羊新城。以地铁线来看，这里属于中坝地块站，而中坝的发展已经超过10年，算是成都三环外较成熟颇具烟火气的板块。

从中坝地铁站下车，大约步行500米左右就能到达鸿山翡翠青邸；而在它500米的范围内，还分布着青羊万达、鹏瑞利青羊广场、壹方里、中铁西城新天地等商业；项目的一街之隔，是成都市第五幼儿园培风分园，约500米的距离有成都市同辉国际学校和树德中学光华校区等学校……整体来看，鸿山·翡翠青邸的地块，是近年来整个光华新城出让地块中位置成熟的一宗。

围绕鸿山·翡翠青邸，周边林立着荣盛·花语城、长虹·和悦府、光华美地、中铁西城、光华逸家等项目。此前的项目大多有几个共同点：户型小、高密、产品较老，这也催生了区域内大量的换房需求。

从贝壳APP来看，目前区域内多个小区的二手房成交单价在2万元/㎡左右。

成熟的板块也带来了另一劣势——板块的预期有限：

论教育资源，虽然与蔡桥等项目一样都属于青六的学区，但对口的成都实验小学西区与成都市同辉国际学校，在热度上不及成都市草堂小学子美校区与泡桐树小学同欣校区；论商业资源，这一板块已完全实景呈现，生活便利但接地气；论居住舒适度，这一板块整体高密，与相邻的蔡桥板块的低密形成反差。

青六学区划分情况

不到10亩的小盘入市：

预售单价超4万，还须绑定车位

区域发展更早，导致了待开发土地有限，所以，鸿山这块土地面临了很多成熟板块地块都有的问题——小地块。

占地9.8亩，容积率2.0，在这样一宗地块上，鸿山·翡翠青邸仅排布了2栋楼，其中1号楼为16F，有两个单元，全部为138㎡户型；2号楼为17F，独栋独单元，全部为140㎡户型，两个户型均是2T2户设计。整个小区共计94户，后期物业为鸿山自持物业，费用为4.5元/㎡/月。

鸿山·翡翠青邸项目沙盘实拍图

由于是新规产品，项目在产品本身比同区域二手房有一定的优势：两个户型都做到了四房三卫、超100%的得房率、层高3.15米。两个户型都以功能性为主，但在高得房率的加持下，也兼具了舒适度。

鸿山·翡翠青邸项目建面约138㎡&140㎡户型图

而在小区的内部空间，部分架空层打造了泛会所，园林采用大面积水景，但由于土地地幅小，实际的中庭景观较为有限。

鸿山·翡翠青邸项目中庭实拍图

作为此前的青羊区“地王”，项目的价格也位于头部，目前取证的精装单价为3.6-4.9万元/㎡，据置业顾问介绍，实际售价会有一定的优惠——1号楼的均价在3.6万元/㎡左右，2号楼价格更高，在3.7-3.8万元/㎡，且每户需绑定1个价格在10-12万左右的车位。据置业顾问介绍，在示范区开放不到一周后，项目首开卖了26套，但目前，据透明房产网显示，鸿山·翡翠青邸的所有房源和地下室车位均处于可售状态。

解除限价时代，

擅拿小地块的鸿山面临考验

毋庸置疑，鸿山·翡翠青邸是目前中坝最成熟的一块土地。但值得买吗？

回答这个问题，需要和鸿山进入成都市场后的表现结合在一起。

在成都主城区，近几年，鸿山落地了鸿山·翡翠府、鸿山·翡翠里，分别位于锦江区和金牛区，青羊区的鸿山·翡翠青邸，是其在主城区独立开发的第三个项目。而这些项目都有几个共同特点：1、都是10亩左右的小地块，2、区域都很成熟，3、都选择非常稳的改善面积段（143以内），并非高改产品。

但不同的是，鸿山开发的前两个项目都位于市中心极核地段，销售周期恰逢成都市场限价，周边新房供应稀少，其中还有优质学区加持的成份，但类比同期入市项目去化速度仍然较慢，且并无市场热度。

但现在鸿山·翡翠青邸所在的中坝板块，位于三环外，毗邻目前市场热度很高的蔡桥板块。其中，中海·锦叁号院、中旅·青羊馥棠、建发·书香云锦这些项目，无论是品牌实力，还是项目规模、产品品质，都更具优势。可以说，鸿山是第一次与一线品牌开发商同区域竞技。

其次，在成都主城鸿山目前尚无一个交付案例，加上项目的物业都是鸿山自持的物业品牌，尤其住户数量较少，后期的物业服务同样尚待考验。

最后，看价格，虽然以140㎡左右的空间控制了价格，但实际达到3.6万元/㎡的单价，也让新房的总价来到了500万左右，如果不是对于中坝这一区域有执念，这一价格在全城同面积段中的产品都能选择。

只有94套房源的鸿山·翡翠青邸，面对的是整个中坝大量的改善客群，供应体量较小，卖完只是时间问题。但是对购房者而言，动辄500万的资金成本，建议选房时结合自身需求多做考量。

主编：余鸽

编辑：王荣碧

图片来源：成都商报资料库/IC photo/图虫创意/视觉中国

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