中央亮剑，李嘉诚嗅到危险，疯狂抛售大湾区房源，掐准时机大撤退

2025年8月初，李嘉诚旗下长实集团以“骨折价”抛售大湾区400套房源的消息如惊雷般炸响房地产市场，惠州、广州、中山、东莞等城市的楼盘项目以最低40万元的“白菜价”清盘，引发市场一片哗然。

在中央政策、房地产行业深度调整的背景下，这位素有“李超人”之称的商业巨擘，再次以敏锐的商业嗅觉，上演了一场精准的资本腾挪大戏，而这场突如其来的资产抛售，亦被外界视为李嘉诚“嗅到危险”后的战略性撤退。

商人的危机预判

大湾区房源以“腰斩价”清盘，惠州部分项目总价低至40万港元，甚至低于香港公屋首付，李嘉诚此次抛售绝非普通的市场调整。

近年来，国家强调“盘活存量闲置土地”，深圳等地试点强制收回闲置土地机制，从这些政策中，我们不难看出，此次中央政策的“亮剑”直指房地产投机行为，而这也标志着“囤地捂盘”的旧模式走向终结。

但要知道的是，李嘉诚赖以发家的“低价囤地—长期捂盘—高位套现”模式遭遇政策高压，其手中大量早年低价囤积的土地面临风险。

成都南城都汇项目拖延16年、净赚38亿港元后遭地方政府拉黑的案例，便是前车之鉴。

2004年，李氏旗下公司以21亿元的代价，拿下了成都高新区核心地段的一片热土，地方政府满怀期待，希望这片地能延续片区的高端定位，吸引高净值人群。

然而拿地之后的两年里，工地上却几乎鸦雀无声，谁能想到，这闲置的日子里，李嘉诚也没闲着，他将部分土地抵押给银行，从中轻松获得了贷款。

此后，项目被悄然切分成八期，开始了漫长的开发之旅，一晃十二年过去，仅完成了六期，这漫长光阴里的市场潮汐起落，恰好成了他调节推盘节奏的最佳参照物。

售价呢，也从最初1030元/平方米的楼面地价，一路狂飙至住宅均价2.4万元/平方米，直到2020年，在当地政府的敦促之下，故事才迎来转折。

不料李嘉诚早已完成了“金蝉脱壳”，他将剩余两期的股权卖给了其他公司，而单凭这笔交易就净赚38亿港元，整个项目算下来，李氏躺赚近百亿，这门“艺术”被纯熟地复刻在北京、上海、东莞等多个城市。

不仅如此，成都南城都汇的接盘企业很快就深陷债务泥潭，欠税超过20亿，甚至一度上演了抢夺公章的荒诞闹剧。

时至2025年，这个项目仍有约5000套房源待售，这种“慢开发-高溢价”的模式，像抽水机一样透支着城市的未来红利，也将沉重的成本悄然转嫁给了千千万万的普通购房者。

资本的敏锐嗅觉与政策红线

而当财富神话的细节被一纸官方禁令，禁止向其成都公司提供新增融资和贷款，无情揭开时，人们的赞叹声中，开始夹杂着愈发清晰的叹息。

因此李嘉诚旗下公司，以“骨折价”抛售大湾区房产的原因，其中很大一条就是基于对“成都南城都汇模式”政策风险的预判。

事实上，变化的伏笔早已埋下，从2015年开始，中国房地产市场的监管政策便持续收紧，近两年，高层会议更是明确强调要“严控增量、优化存量”，并着手盘活闲置土地。

这些政策的转向，无异于釜底抽薪，直接宣告了囤地捂盘模式的终结，尤其在三四线城市库存周期超过26个月的当下，传统开发模式的利润空间已被严重挤压，房地产正在从过去的金融属性逐步回归民生属性。

当游戏规则发生根本改变，精明的玩家自然会第一个嗅到风向，寻找新的出口，就在刚刚过去的7月，长实集团将四个香港楼盘项目的400套房源进行了一次超级甩卖。

上车门槛最低的一套仅需40万元，大约是香港同面积住宅首付的三分之一，这一反常的“逆周期”操作。

与他过往在地产低潮期买地、高点套现的经典手法截然相反，引来香港买家北上抢购，部分房源很快只剩下尾货，很多人猜测，他或许是急于抽调资金，亦或只是简单地“跑了”。

李嘉诚的降价抛售迅速引发“鲶鱼效应”，东莞临深片区楼盘跟进推出特价房，广州增城区项目单周降价15%，惠州、中山等地房价体系遭受冲击。

然而市场并未如预期回暖，买卖双方陷入深度博弈，二手房挂牌量持续攀升，地方政府被迫出台“以旧换新”补贴、优化限购政策等托底措施，央行降息与“认房不认贷”政策叠加，试图稳定市场预期。

商人的选择

不止于此，几乎在抛售中国房产的同一时间，李氏在全球范围内也在紧锣密鼓地进行着资产腾挪。

李嘉诚将抛售中国房产的资金大量注入英国，收购电网、天然气管道、水务公司等核心基础设施，掌控了伦敦1/3的电网、1/4的天然气管道。

这一布局的逻辑清晰，基础设施资产具备抗通胀、稳定现金流特性，且英国作为成熟市场，监管体系相对完善。

尽管面临地缘政治风险，但李嘉诚通过提前套现英国电网资产（约150亿英镑），实现了超9%的年均收益率，完美践行“不赚最后一个铜板”的原则。

同时一笔涉及228亿美元的全球港口业务出售计划浮出水面，其中甚至包括租约远未到期（至2047年）的巴拿马运河关键港口。

这笔交易的背景，是美国前任政府曾威胁要“收回运河控制权”，这显然是一次规避地缘政治风险的深思熟虑之举。

财务数据则揭示了另一层更深远的动机，通过这一系列抛售，长实集团的净负债率从23.6%降至18%，这是一套应对“高债务、低流动性”危机的组合拳。

有趣的是，在这场全球资产重组中，其家族保留了香港和内地（如盐田港）的核心港口资产，这种精准的风险管控，再次印证了其投资哲学的彻底贯彻，并非全盘退出，而是有所取舍，确保核心利益。

结语

李嘉诚的“割肉”抛售，表面是战术性撤退，实则是其对中央政策动向、地缘政治风险与经济周期的终极预判，而当97岁的老人开始清仓60年前的婚房，释放的信号已超越房地产本身。

在全球债务危机、技术革命与地缘重构的三重冲击下，旧有的财富积累模式正在崩塌，而剥离内地资产的同时，加码东南亚与欧洲基建、新能源，既分散地缘风险，又押注碳中和与科技革命的未来。

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