创新消费力｜嘉实基金：消费REITs激活传统商超价值链

近年来，一系列的政策"组合拳"有效激活了消费市场活力，推动我国消费规模稳步攀升，消费结构持续优化。新的政策导向落地到具体业态也推动了新的思考。例如，当前无论是购物中心还是传统商超，在打造消费新模式的过程中，都面临着租赁结构与业态结构的优化等难点。如何匹配运营管理成本，解决持续发展所需融资的"后顾之忧"，同时提升管理能力与品质，激发消费新活力，是社区商业发展需要思考的核心要点。

要发展则意味着要有资金，2023年末，消费REITs应运而生，它为传统商超提供权益性资金，无需偿还本金和支付利息，可以帮助实体企业更好地专注发展与服务。作为国内首只由民营企业发起、具有商超零售业态的社区商业型消费类公募REITs项目，也是北京市首单消费类公募REITs试点项目——嘉实物美消费封闭式基础设施证券投资基金（以下简称"嘉实物美消费REIT"）于2024年3月正式上市。

据悉，嘉实物美消费REIT的基础设施资产（即底层资产）来自北京市西城区、丰台区、海淀区的4个项目——德胜门项目、大成项目、玉蜓桥项目、华天项目，建筑规模合计约为7.79万平方米，主要租户为超市及其他商户，收入来源包括经营租赁收入、物业管理费收入和其他收入。

嘉实物美消费REIT上市以来，累计分红两次，分红金额6136万元，每单位分红0.1534元。截至2025年7月11日，分红复权后累计涨幅92.66%，持续领涨消费REITs板块，受到投资者的认可。

值得注意的是，此前嘉实物美消费REIT发售基金总额约9.53亿元，净回收资金约4.66亿元，其原始权益人北京物美商业集团股份有限公司（以下简称"物美"）将净回收资金的85%用于新投资项目——"物美集团智慧商圈及门店数字化改造项目"，目的是以数字化赋能，满足顾客全场景消费需求。

据嘉实公募REIT投资管理一部负责人王艺军、嘉实物美消费REIT基金经理林齐勃介绍，国内基础设施公募REITs坚持权益属性，通过盘活存量资产、构建投资良性循环、缩短投资回收期等优势，对实体经济形成支撑。此外，消费REITs还可通过扩募机制持续收购存量资产，提升物业运营品质，从而进一步促进实体经济发展。

例如，嘉实物美消费REIT上市后回收的资金绝大部分用于物美的门店改造，如助力其在门脸改造、门店价签统一使用电子化、"学习胖东来"改造（以下简称"胖改"）等方面给予资金支持。另外还将积极探索其在公募REITs之外的融资方式，形成资产池及前置储备环境，为公募REITs储备资产、盘活资金，从而提升底层资产发展的效率。

·对话·

底层资产贴近民生

北京商报：为何选择商超而非购物中心作为底层资产？

王艺军：国内推出消费REITs，实际上是沿着基础设施REITs的路径，聚焦于消费基础设施领域。鉴于其主打消费的定位，核心目的在于促进全社会消费、改善民生，在这一背景下，涵盖的资产类型较为多样。虽然提及消费相关基础设施资产，大家首先想到的往往是购物中心。不过，在各类资产中，社区商业与民生最为贴近，且与老百姓的日常生活关联度极高，具有较强的韧性。同时拥有单体规模较小、与居民距离近，如辐射范围通常在周边一到两公里左右等特点。

嘉实基金自2007年便开始涉足REITs领域相关业务。期间，也对美国、新加坡、中国香港等成熟市场的情况进行了深入研究。以当前全亚洲最大的REITs——香港领展房地产投资信托基金（以下简称"领展"）为例，其上市时定位为社区商业，资产涵盖底商、停车场、菜市场等，且最初200多亿元估值的资产包均位于香港，最新规模已超2200亿元。从发展路径来看，北京、上海这类消费力强劲的城市，物业价值较高，是重要的布局选择。从目前的资产特点来看，物美具备和领展当年起步时的很多共同之处，具有很大的发展空间。

北京商报：底层资产筛选的标准是什么？

王艺军：区位选择总体上与消费类产权资产的特性相关。这类业务本质上属于地产生意，而地产生意的核心在于地段，北京作为一线城市，核心区域自然是优选。但同时，也需兼顾权属及转让的合规性等门槛。在此基础上，项目的经营稳定性与盈利状况也是重要考量指标。此次入选的4个物美门店，多数在整个体系中表现出色。

而在项目筛选上，新项目与老项目各具特色。例如，老项目可能存在改造成本高的问题，但部分老项目的区位优势更明显。新项目的物业品质较新，但区位上没有处在黄金地段。因此需要构建资产组合，未来这一组合会呈现出新老资产并存、地理分布相对分散的特点。

助力传统商超转型

北京商报：消费REITs如何激活传统商超价值链？又是如何促进门店改造的？

林齐勃：REITs对于原始权益人的支持包括资金等，且REITs的资金属于权益型资金。例如，嘉实物美消费REIT提供给物美的4.66亿元回收资金，作为物美的自有资金无需偿还本金和支付利息，这与传统的银行贷款或其他负债型融资存在本质区别，也是REITs的一个重要特点。

嘉实物美消费REIT上市后，回收资金绝大部分用于物美门店的数字化改造。首先，在当前的数字化应用过程中，物美运用这笔资金，将北京门店的价签更换为电子价签，实现了定价等操作的一键式控制，成为数字化投入的一个重要体现，在商超行业也引领了相关趋势。其次，物美目前已在全国3个城市开展试点"胖改"，即除了设施设备的升级外，还将回收资金用于包括超市整体供应链在内的调整与改造。另外，物美也在积极推进前置仓调改。目前，物美超市与多点配送相融合，开展线上配送业务，部分门店仓库承担着多点配送功能。目前正计划对部分仓库进行升级，将其调改为前置仓，通过优化供应链和物流配送体系，实现前置仓与门店协同发展。

北京商报：当前传统商超打造新场景、新模式，促进新消费的难点在哪？

林齐勃：主要难点在于租赁结构与业态结构的优化。传统商业以零售为主，涵盖服装、鞋帽等多种零售类型，而这一领域受线上消费的冲击尤为显著，尤其是标准化商品，因其适配线上配送，所受影响更大。

在此背景下，新模式的改造必然需要在餐饮与服务板块发力，推动业态从传统的以商品零售为主，逐步向零售、餐饮、服务均衡发展转型，这是传统商超打造新场景、新模式与新消费的核心重点。但这并非仅物美或社区商业类商超面临的难点，购物中心、奥特莱斯等各类业态均需应对，只是破局方式可能存在差异。如何匹配运营管理成本，同时提升管理能力与品质，是社区商业发展的核心要点。

积极对接消费政策

北京商报：在嘉实物美消费REIT上市后，产品自身以及底层资产的核心指标表现如何？

林齐勃：从目前来看，核心运营指标主要包括租金收入、出租率、收缴率以及可供分配利润金额等。2025年一季报数据显示，嘉实物美消费REIT的当期收入为2558.34万元，净利润797.53万元。截至一季度末，该基金资产项目的出租率为95.3%，租金收缴率为99.5%。由于相关运营指标保持稳定，收入及股东分配情况整体表现良好。

另外，根据法律法规规定，在符合有关基金分红条件的前提下，基金管理人可以根据实际情况进行收益分配，每年至少分配一次，每年分配比例不低于合并后基金年度可供分配金额的90%。截至2025年一季度末，嘉实物美消费REIT自成立以来已进行两次收益分配，累计实现收益分配金额约6136万元。

当然，随着经营环境的变化，未来嘉实物美消费REIT的资产经营也面临各种挑战。比如说目前市场出现的客流未减但客单价趋于下降的趋势，基金管理人和运管机构一道，也在积极研究应对措施，争取实现资产的稳定运营。

北京商报：北京将建设国际消费中心城市作为工作重点之一，嘉实物美REIT在政策对接上有哪些实践？

林齐勃：例如，助老补贴、老年卡消费等政策，在物美社区超市的落地效果显著，这与社区商业的特性密切相关，也体现了其"接地气"的优势。同时，北京消费券等活动与物美超市的经营模式高度匹配，嘉实物美消费REIT也将积极与物美超市等相配合，推进活动的高效开展。此外，物美社区商业与社区街道合作开展消防演习等宣传活动的反响良好。这些案例表明，社区商业作为触达民生的末端触角，是落实北京市相关政策的良好载体，未来有望形成长效机制。

同时，嘉实物美消费REIT上市后，积极响应夜经济、地摊经济等促消费政策，尝试开展品牌推广、外摆等活动，希望通过地摊经济、外摆活动等进一步汇聚人流，提升项目经营。

扩募挖掘优质资产

北京商报：为进一步推动底层资产发展和提升其他地区消费动能，未来是否有跨区域扩募计划？

王艺军：REITs持续发展的生命力体现之一是扩募。目前，嘉实基金REITs团队一直在和物美团队紧密合作，持续进行资产盘点。

物美在北上广深及部分强二线城市拥有大量资产，目前正在考察的资产分布于北京、天津、上海、深圳等地，类型不仅包括物美超市，物美旗下品牌如百安居、麦德龙资产也在考察范围内，正计划逐步将这些资产纳入目标资产池。

当前考察的项目主要仍集中在一线城市。若下沉至二三线城市，资产定价、前期手续梳理的逻辑与一线城市存在差异；且从管理跨度来看，区域过度分散也会带来管理上的挑战，例如管理覆盖半径等问题。REITs是个长期业务，需要行稳致远。目前考虑待规模扩大后，再逐步拓展覆盖范围。

希望尽快完成相关资产盘点，推动符合条件的资产进入公募市场。

北京商报：在您看来，消费REITs将通过何种方式挖掘消费新动能的路径和未来？

王艺军：从资产特点来看，消费REITs最能体现运营管理的价值创造。优秀的管理团队通过物业的持续改造提升，能够实现"穿越周期的增长"，即市场向好时可实现较高增长，市场波动时仍能保持增长。这背后，人的主观能动性起到了关键作用。消费REITs的推出，对未来物业运营管理的一大贡献，便是能够建立有效的激励机制。只要充分激发运营团队的主观能动性，资产挖掘的问题便能逐步解决。但需注意，资产挖掘并非短期行为，而是一个持续的过程，其持续性依赖于驱动人的长效机制。

REITs本身通过盘活存量资产、构建投资良性循环、缩短投资回收期等优势，对实体经济形成支撑。在消费领域，其特点在于当前商业物业已进入存量市场，购物中心高速建设的时代已过，甚至存在局部过剩。消费REITs可通过扩募机制持续收购存量资产，提升物业运营品质，从而进一步促进实体经济发展。

北京商报记者李海媛