产品差异化明显，下半年济南楼市供应主打“改善”

齐鲁晚报·齐鲁壹点 高茹 孟杰 报道

2025年上半年，济南房地产市场整体处于调整期，全市住宅用地成交15宗，也迎来一批新楼盘入市，多为改善型产品。凭借差异化定位、优质地段及高品质规划设计，在市场销售中占据一席之地。下半年，记者调查了解有近二十个新盘入市，济南楼市或将进入“以质换量”的新阶段，为购房者提供更多优质产品选择，也反映出市场供需结构的深刻变化。

市场仍处调整期，改善型楼盘主打差异化竞争

据统计，2025年上半年济南全市共成交住宅用地15宗，其中5宗溢价成交，其余均以底价或低溢价出让。从土地市场活跃度来看，上半年济南土地市场整体表现平淡， 当然也不乏6月省博西地块在土拍中出现了一定热度，整体仍处于调整期。

2025年上半年，济南新房市场成交量和价格均出现回落。根据济南市房地产业协会发布数据，2025年1—6月，济南新建商品住宅网签套数为20423套，网签面积274.14万平米，较去年同期呈现小幅回落态势。

尽管如此，上半年济南楼市仍有不少新盘入市，如万科观山隐秀、海信君安、中建·雲啟鳳華等，且多为改善产品。

4月底，济南对《济南市建筑工程容积率计算细则》展开修订工作，作为新规后落地的首个示范项目，万科观山隐秀依托天然的山体优势，以2.1容积率打造低密住区，推出160-240平米洋房产品，为济南南城购房者带来全新选择。

凭借位置优势，海信君安从拿地之初就备受市场关注。记者在周三的下午来到项目营销中心，在半个小时内，陆续有三组购房者前来看房，据项目工作人员介绍，6月份开盘以来，共推出房源近200套，成交套数超过130套，去化率达70%。

中建·雲啟鳳華则推出了近两年少有的古风联排、合院产品，户型面积275-550平米，套总价650万-1200万。在园林设计上，雲啟鳳華从《千里江山图》中提取闲适、自然的景观元素，设计宋风低密住宅。因靠近白泉景观廊道，项目充分利用泉水资源，结合济南“泉水文化”特色，打造引自然泉水入园的品质住宅产品。

下半年近二十个楼盘入市，产品类型多样

记者调研了解到，下半年济南楼市将迎来新一波供应热潮，包含小高层、洋房、大平层、别墅以及“四代宅”产品，这些项目均以改善型产品为主，户型面积基本是140平米起步，也有少量140平米以下户型，价格在15500元/平米-34000元/平米之间。

从供应区域来看，下半年在盛福片区、CBD片区、旅游路沿线、大明湖片区、南部片区等热门区域均有新盘供应。

在产品类型上，“四代宅”集中供应成为一个明显特点。如兴隆片区华润·望雲，盛福片区的中海时光之境、鲁投壹号院，CBD片区九宸赋。

作为中海在济南的首个“四代宅”产品，中海时光之境规划为奇偶层错落的四代宅产品，项目预计9月份入市，户型面积145-252平米。目前对外释放价格区间为高层23500-25000元/平米，小高层25500-34000元/平米。据了解，因为错层设计，部分252平米户型客厅挑高可达6.2米，并配备102平米露台花园。

“时光之境相对于目前市面上的四代宅产品，最主要的特点就是超高的得房率，小高层产品的得房率大概在94%～134%，这也是得益于计容新规的实施”。据中海时光之境项目工作人员介绍，以155平方米奇数层户型为例，实际建筑面积约154.46平米，套内125.78平米，北侧设备平台3.84平米、飘窗面积8.02平米、露台面积约12.9平米，开敞式阳台一半面积约3.75平米，这样算下来，可使用面积约154.29平米，得房率约100%。

在CBD片区，则有建邦星辰、九宸赋、绿城瑞马·润百合三个全新楼盘，目前九宸赋还未发布明确的产品规划，建邦星辰为大平层改善产品，户型面积190-310平米；绿城瑞马·润百合由绿城和瑞马联合开发，规划3栋17层的小高层和1栋5-7层的洋房，户型面积143平米、167平米。

中海省博西地块，目前正在产品规划阶段。有业内人士分析，中海省博西地块住宅楼面价20232元/平米，叠加教育设施建设费用3亿元以及其他捆绑条件，实际地价将达到23000元/平米，最终销售价格每平米可能要突破40000元。

在张马片区，则有建工春和景明的小高层、洋房产品，小高层为124-141平米，洋房为135-164平米，价格区间在14000-14500元/平米，户型面积更为多样，可以为不同类型的购房者提供差异化选择。

此外，在大明湖片区，保利明湖印也将于下半年入市，产品类型为155-235平米小高层产品，区内多为十年以上的二手房，新房稀缺。

市场供需结构分化明显，刚需房源供应紧张

综合来看，下半年济南楼市新盘供应依旧集中于高端改善领域。产生这种现象的原因是什么？这种高端化现象还将持续多久？刚需、刚改产品是否有回归可能？

济南市房地产业协会执行副会长李刚表示，当前房地产市场的供应与成交呈现鲜明的分化特征。新入市项目中，高端改善类产品占据主导地位，但市场成交情况却并非与之完全匹配。

“从成交数据来看，前20位的热销项目中，地缘性客户及项目占比显著，例如中西部区域的龙湖御湖境、中海天空之镜等项目，依托区域内的客群基础实现了较好的销售；和谐广场及西客站片区的改善性需求同样表现活跃，成为支撑区域成交的重要力量。”李刚分析，纯改善类项目虽然在上半年的交易量中占比较高，但其销售过程普遍面临困难，去化周期较长。具体到区域，科技城片区部分项目已出现降价促销现象，长岭山片区部分楼盘则因产品定价偏高，市场去化较慢。

李刚认为，刚需刚改产品的市场境况则更为复杂。后续新入市的刚需、刚改新盘供应将持续紧张。核心区域地块多规划为小地块高端改善项目，以往常见的刚需刚改大型社区逐渐减少，直接导致产品供应量不足。不过，配售型项目的热销从侧面反映出刚需、刚改市场仍存在较大需求，而二手房因价格下降，也为不少刚需刚改群体提供了替代选择。