大家肯定都想知道，未来房价到底啥时候能跌到谷底？

现在房价还在跌，大家肯定都想知道，未来房价到底啥时候能跌到谷底，还会跌多少。今天咱们就来对比对比中国、日本和美国的房价走势。

先说说咱中国哈。咱们国家的房价监测，可没有日本和美国那么成熟、成体系，数据也没那么详细、全面。一般官方数据主要就是看统计局公布的全国70个大中城市的房价走势。

现在全国70城的二手房价格差不多跌了20%左右，新房跌得少一些，把新房和二手房综合起来看，累计跌幅是15%。不过呢，好多朋友都觉得不止跌这么点，感觉都跌了40%左右了。

再看看我监测的全国50个城市，主要是二手房，也兼顾了新房的价格走势。跟2021年8月比，现在的房价指数已经累计跌了20%了。我觉得吧，把这个指数乘以2，得到40%，可能更接近实际情况。现在的房价已经跌回到2017年一季度的水平了，而且还在继续跌呢，我看啊，未来房价的底部可能会跌到2016年第一季度，甚至是2015年下半年。

接下来看看美国的房价走势。好多机构都喜欢把中国这次房价下跌，和美国次贷危机那次下跌作比较。2006年下半年到2011年初，美国房价见顶后就开始一直跌，然后就引发了次贷危机和国际金融危机。后来美国大力救市，可房价还是照跌不误，一直到2011年年底才见底。

这是美国全国的房价指数，那次美国房价累计跌了26%，跌了整整6年。不过从2012年开始，美国房价就一直在震荡着上涨，这近十年还老是创新高呢。美国房价泡沫破灭后，那可是遭受了重创，还引发了全球危机。

但人家跌了6年就又开始涨了，主要是因为美国是移民国家，人口一直在增长。而且美国经济活力强啊，特别是科技创新这块，对股市、就业、经济等都有很大的推动作用。再加上美国有美元霸主的地位，能毫无顾忌地印钱、发国债，既把股市炒起来了，也让楼市更火了，这点别的国家还真学不来。

再讲讲日本的房价，日本房价泡沫破灭后的情况，那叫一个惨。从上世纪50年代开始的。二战结束后，在美国的支持下，日本开始全面搞战后重建，房价也就跟着一直涨。1985年是个转折点，在这之前，日本房价上涨和经济增速、人口增长是匹配的，基本没什么泡沫。

1985年，日本被迫签了广场协议，日元一下子大幅升值，好多热钱就涌进了楼市和股市，泡沫经济就这么来了，楼市泡沫可大了。能看出来，1985年之后，日本房价涨得那叫一个猛，简直是直线上升，一直到1991年见顶，然后泡沫就破了，接着就是持续下跌，一直跌到2009、2010年，房价才慢慢稳住。

从高点到低点，房价累计跌了47%，连跌18年，最后跌回到1981年，也就是房价顶峰的十年前。从2012、2013年开始，日本房价慢慢回升了，特别是安倍上台后搞了个安倍经济学，又是量化宽松，又是疯狂印钱，还让货币主动贬值，日本的股市和楼市就一起开始涨了。

去年以来，日本股市已经回到历史最高点了，日经225指数又重回4万点大关了，房价也涨了点，但不多，还是比历史最高峰低不少。也就只有东京市区的房子，尤其是新房价格回到了历史高点，有些板块还创了新高。和美国一比就知道，日本房价跌幅大，跌的时间也长。

这里得说一下，日本房价跌了47%，美国跌了26%，这都是全国的价格指数，其实都有点低估了。实际上，日本房价估计得跌了70%左右。日本房价泡沫破灭后跌得比美国惨，主要是因为日本人口在2008年就见顶了，老龄化还严重，又不是移民国家。而且日本社会活力不够，泡沫破了之后，好多人，特别是年轻人都躺平了，再加上日本科技创新能力也不行。

日本人做事是挺追求极致、注重细节的，但社会制度和民族习惯都比较保守、内向。就像在日本企业里，论资排辈特别严重，年轻人都不敢挑战前辈，也不敢有太多创新想法，所以日本企业创新能力就不行。

对比分析完这几个国家，我发现咱们中国的社会活力、人口变化和科技创新能力，基本上是在日本和美国中间的水平。中国房价从高点到现在已经跌了4年了，跌得还挺厉害的，比当年美国和日本都跌得急、跌得快。美国跌6年见底了，我估计咱们全国房价下跌肯定不会超过10年，差不多6年或者7年吧。不过楼市这东西，未来走势很难预测，咱们也就只能这么对比着，有个大概的判断。