口头约定≠没规矩，退租“糊涂账”这样理清→

王某本想租个门面开店做生意，

怎料刚开业几天，

却因店外围挡施工导致生意惨淡，

于是想退租，

出租人张某拒绝退还店铺押金和租金。

近日，

南宁市武鸣区人民法院审理了

这起房屋租赁合同纠纷案件。

基本案情

2023年9月，张某从房东秦某处租下案涉门面经营便利店，租期三年。2024年2月，王某与张某达成口头协议，以每月1200元的价格转租该门面经营粉店，并按“押三付三”方式支付费用，但双方未签订书面合同。

同年3月初，王某的粉店开业后，因店前围挡影响经营，王某于3月24日通过微信向张某提出退租并要求退还押金，遭张某拒绝。

协商未果后，王某向法院提起诉讼，要求张某退还押金3600元及剩余租金2400元。张某则提起反诉，主张王某应支付隔板费、电路改装费共计2500元、电费625元、违约经济损失950元，并要求公开赔礼道歉。

王某主张，张某因便利店经营不善转租给其开粉店，粉店刚开业三天，对面施工围挡导致想吃粉的学生要绕行，影响生意。王某质疑张某在转租时已明知施工情况却未告知，且张某本身并无转租权，故认为双方协议应属无效，要求退还押金和租金。王某强调，双方在商定租赁事宜时从未提及隔板费和电路改装费，其退租行为亦已提前告知并协商，但张某不仅拒绝退款，还提出支付隔板费、电路改装费及电费等不合理要求。

张某辩称，案涉门面系王某主动要求承租，王某当时承诺将延续其与房东秦某签订的合同条款，并由其代为转交相关费用。经与秦某协商后，双方同意维持原合同约定。在租赁期间，张某曾多次催促王某签订正式合同，但王某均以工作繁忙为由推脱。张某指出，虽未订立书面合同，但王某作为门面的实际承租人和使用人，其单方面终止经营纯属个人行为。此外，王某在未通知房东验收的情况下擅自清空搬离，已构成违约；且在协商过程中恶意编造事实并进行辱骂，应当赔偿相应精神损失。

法院审理

法院经审理认为，张某交付案涉门面给王某使用，王某支付房租，该行为系双方真实意思表示，双方已形成事实上的房屋租赁法律关系，合法有效。根据《中华人民共和国民法典》第七百零七条规定，双方未采用书面形式订立合同，无法确定租赁期限的视为不定期租赁，故双方的房屋租赁合同为不定期租赁合同。

关于押金及租金退还问题。本案中，王某已支付三个月租金3600元及押金3600元。2024年3月24日，双方协商退租事宜，对押金、隔板费及电路改装费等问题未达成一致意见；3月28日，王某清空并搬离门面，应认定双方的房屋租赁合同于当日实际解除。因案涉合同为不定期租赁合同，退租应当在合理期限前通知，酌定合理期限为一个月，即王某应按租金标准向张某支付一个月的租金损失，故张某还应向王某退还租金1320元，超出部分不予支持。此外，双方未对押金的退还条件进行约定，张某以王某违约为由不予退还，于法无据，故张某应退还押金3600元。

关于垫付水电费问题。王某认可尚欠张某垫付的3月份水电费625元，故张某请求王某支付垫付水电费625元，有事实及法律依据，予以支持。

关于门店隔板、电路改装等费用问题。本案中，在案证据无法反映双方对于隔板费用的具体金额进行了事先约定，但结合双方协商过程中的聊天记录，能够反映扣除押金及房租外，王某承诺支付隔板费800元，故王某应向张某支付隔板费800元。关于电路改装费，现有证据无法反映双方对电路改装费的具体金额、由谁负担进行了约定，故张某以其入驻案涉门面时产生的费用为由请求王某支付，于法无据，不予支持。

关于张某经济损失问题。根据《中华人民共和国民法典》第七百零八条规定，本案中，张某与王某已成立房屋租赁关系，张某作为出租方，负有交付租赁物的义务和确保租赁物适租的义务，其为履行合同义务而清空门面的相关费用系其自身的必要支出，双方对此费用亦无约定，故张某请求支付经济损失950元，于法无据，不予支持。

关于要求王某公开赔礼道歉问题。赔礼道歉系《中华人民共和国民法典》第一千条规定的行为人因侵害人格权而承担的民事责任，本案系因房屋租赁引起的合同纠纷，张某要求赔礼道歉的诉请无请求权基础，且其提供的聊天记录并不足以证明其人格权受到侵害，故张某的该项请求没有事实及法律依据，不予支持。

综上所述，法院遂依法判决张某退还王某押金3600元、房租1320元；王某向张某支付垫付水电费625元、隔板费800元。

法官说法

本案中，王某与张某仅口头约定租房事宜，未签订书面合同，因此被认定为不定期租赁合同。此类合同的解除并非“说走就走”，解除方需提前通知对方，给予合理的准备期限，王某退租时虽有协商，但未预留足够时间，因此法院酌定其承担一个月租金作为合理损失，既保护了出租人的预期利益，也平衡了承租人的解约权利。

法官在此提醒，大家租房时尽量签订书面合同，明确租期、解约条件、费用承担等内容；履行过程中注意留存聊天记录、付款凭证等证据；遇到纠纷先进行协商沟通，若协商不成可通过法律途径解决，避免因“口头约定”“想当然”引发更大损失。

来源：南宁市武鸣区法院 转自：“广西高院”公众号