以房抵债合同早于查封，能否对抗执行？北京房产律师以案说法

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企业拖欠材料款，顶账，多年后房屋却因原房主的债务被法院查封。这种情况下，实际占有房屋的债权人能否阻止执行？这起典型案例揭示了以房抵债纠纷中的关键法律要点。

一、案情梳理

（一）原告的诉求与缘由

原告甲公司向法院提出诉讼请求：判令停止对位于北京市房山区一号房屋的强制执行，解除查封。

甲公司称，2015 年其为乙公司供应水电材料，乙公司拖欠材料款未付。同年 12 月，双方签订《材料款支付协议》及补充协议，约定乙公司以一号房屋抵偿 1357070 元材料款，指定甲公司为购房人并签订《商品房现房买卖合同》。乙公司依约交付房屋，甲公司于 12 月 27 日交纳相关费用并占有使用房屋，但乙公司一直拖延办理过户 。2023 年 1 月，甲公司起诉要求乙公司协助过户，法院出具调解书但未执行。后因乙公司与第三人赵某的民间借贷纠纷，一号房屋被法院查封，甲公司提出执行异议被驳回，故提起本案诉讼。

（二）被告与第三人的态度

乙公司述称：同意甲公司的诉讼请求，但不同意承担诉讼费。

赵某：未出庭应诉，亦未提交书面答辩意见。

（三）法院查明的关键事实

查封背景：赵某与乙公司的民间借贷纠纷中，法院调解书确定乙公司需偿还借款本息。因乙公司未履行，赵某申请执行，2024 年 1 月 18 日法院查封一号房屋 。

以房抵债详情：

2014 年 7 月至 11 月，甲公司向乙公司供应材料，产生货款 1568018.1 元 。

2015 年 12 月，双方签订协议，约定乙公司以一号房屋（123.37 平方米，总价 1357070 元）抵偿材料款，剩余款项结清 。

同日，双方签订《商品房现房买卖合同》，乙公司交付房屋，甲公司法定代表人王某交纳物业费、燃气费等，实际占有使用房屋至今 。

过户与执行情况：

2023 年 4 月，法院调解书要求乙公司协助办理过户，因房屋被查封未能执行 。

一号房屋登记在乙公司名下，2017 年 5 月后无抵押，2024 年 1 月被司法查封 。

甲公司具备北京购房资质，其法定代表人家庭名下无其他住房 。

二、案件分析

（一）争议焦点

甲公司对一号房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益？

（二）法律分析

法院依据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条进行审查：

查封前签订合法合同：甲公司与乙公司在 2015 年 12 月签订的抵偿协议及买卖合同，早于 2024 年 1 月的查封，合法有效 。

查封前合法占有：甲公司提交的缴费凭证、居住证明等，可证明其在查封前已实际占有房屋 。

已支付全部价款：双方约定以材料款抵偿购房款，属于债务抵销，符合法律规定，应认定已付清全款 。

非因自身原因未过户：甲公司在查封前已起诉要求过户，因乙公司拖延导致未办理，责任不在甲公司 。

综上，甲公司的主张符合上述规定，享有足以排除执行的权益。

三、裁判结果

法院判决：停止对位于北京市房山区（一号房屋）的强制执行。

法院认为，甲公司的情况满足排除执行的法定条件，故支持其诉讼请求。

四、案件启示

（一）以房抵债风险防范

及时签订规范合同：明确抵偿金额、房屋信息、过户时间及违约责任，避免口头约定 。

尽早办理过户手续：交付房屋后积极督促对方办理过户，必要时通过诉讼固定权利，防止因原房主债务导致房屋被查封 。

保留占有证据：妥善保存付款凭证、物业费单据、居住证明等，证明实际占有事实 。

（二）执行异议维权要点

主张权利及时：发现房屋被查封，在法定期限内提出执行异议及异议之诉，避免错过维权时机 。

举证充分全面：提供合同、付款（抵偿）证明、占有证据等，形成完整证据链 。

（三）法律建议

涉及以房抵债或执行纠纷，建议咨询专业律师。律师可协助审查合同效力、制定维权策略，通过法律途径最大程度保障权益，避免因程序瑕疵或证据不足导致损失。

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（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）