河南商业霸主，凭什么是它？

Mall 观察

观察项目 | 郑州丹尼斯大卫城

作者 | 大江

走过长长的华荣街，“大卫城”就出现在了楼宇间的夹缝里。

这是我第一次“拜访”河南的重奢商业代表——丹尼斯大卫城。

丹尼斯大卫城声名在外，身上的头衔多到数不清，“河南首座重奢商场”“拥有华中唯一Chanel”“华中首个集齐五大顶级奢侈品牌的重奢商场”......

去年又再加了一个颇为重磅的“河南首个百亿级商场”；丹尼斯大卫城去年的年销售额突破百亿达到了107亿，较2023年同比增幅达到了13.8%，项目在全国商业体销售里跃升第12位。

表现这样亮眼的重奢商业，按理来说或多或少总会给人留有“没有人气”“高高在上”的印象，让人惊讶的是，丹尼斯大卫城却很“贴地”。

不管是DIOR、Chanel等众多重奢云集的一楼、高化首店集结的二楼，又或是烟火气满满、人来人往的B1层美食街，奇妙的相融在了一起。

这或许也是丹尼斯大卫城最大的特色之一。

而对于丹尼斯大卫城而言，百亿不是终点，如今项目团队已经启动了“200亿级大卫城”的新计划。

人气满满的丹尼斯大卫城，是如何力压华润万象城稳坐河南第一商业的宝座的？

01

一楼集齐“奢牌6大件”、高化上楼

首店经济+全龄层消费显著

几年前，我曾写过一篇关于郑州重奢商业观察的文章（点击查看：），详细分析过丹尼斯大卫城与一街之隔的二七万象城在二七商圈的奢侈品商业市场的争夺较量。

商业市场变化很快，短短3年，华润在落败之后又发起了新一轮的重奢商业市场争夺战，郑东万象城将于6月26日开业；丹尼斯大卫城这个“擂主”也在不断进阶，拿下了Chanel华中首店、年销售额突破百亿大关，而我也终于有机会实地探访这个已经了解过无数次的商业项目。

大卫城是河南本土第一大零售集团丹尼斯迄今投建最大的商业综合体，总建面达到了42万㎡，商场经营面积约22万㎡，由百货+购物中心组成。

这样大的体量，为项目带来了丰富的品牌内容，整个项目的品牌数量达到了1000个，整体的品牌实力以及品牌丰富度在商业项目里都非常罕见。

项目不仅是河南的重奢商业标杆，同时也是流量最大的商场之一。自2015年正式开业，项目的年到店客流约2800万人次（数据来源：大河财立方）。这也意味着作为重奢商业的丹尼斯大卫城并不是走的“高冷路线”。

从现场来看，也是这样的感受。

• 一楼集齐“奢牌6大件”，高化“上楼”；

从现场来看，丹尼斯大卫城的一楼都是奢侈品牌，CHANEL、LV、DIOR、Hermes、Gucci、Cartier等奢侈品六大件全部集齐。

美中不足的可能是还缺个Prada。

不少奢侈品牌都升级为双层门店，比如LV、Burberry、Balenciaga、SAINT LAURENT等。

此外，ARMANI、Fendi、ROLEX、BVLGARI、TIFFANY&CO、CELINE、MONCLER、SAINT LAURENT等奢侈品牌也齐聚，丰富着项目的高奢氛围。

IWC、OMEGA、PIAGET等腕表则放在了导流相对较差的支动线里，在中庭附近形成了腕表“一条街”。

为了进一步给奢侈品牌腾位置，项目还在2022年把高化品牌挪到了L2层，只在L1层的中庭附近保留了雅诗兰黛、TOM FORD、兰蔻、Chanel等几个高化品牌。

• 首店经济+全龄层消费，各业态品牌非常齐全，将品牌力发挥到了极致；

作为河南的商业“扛把子”，丹尼斯大卫城对于首店的吸引力也不容小觑，仅今年上半年就引入了近40家首店，基本上每一层都有首店品牌焕新，首店的质量也非常高，包括Acne Studios华中首店、GROTTO个乐河南首店、CONATUS河南首店等品牌。

此外，能明显的感觉到项目依托百货来打造全龄层消费的思路，百货每一层都针对不同的业态进行明确划分，比如L9层是童装，L8层是家居生活，L7层是男装，L6层是运动，L3-L5层涵盖大女装、少淑装等，每一个业态的品牌非常丰富，将每一层业态的品牌力发挥到了极致。

以L6层的运动业态为例，就引入了60多个户外运动休闲品牌，包括KAILAS凯乐石、SALOMON萨洛蒙、始祖鸟、可隆、迪桑特、安德玛、ON跑、HOKA、Wilson、KEEN等头部户外运动品牌。

今年这一层还补充了icebreaker华中首店、montbell、Jlindeberg、Klattermusen、fishing bloom、Montane等首店品牌，LULULEMON河南首店则与高化一起放在了L2层。

根据大河财立方去年的报道，丹尼斯大卫城1000个品牌里，有156家品牌门店位列其品牌体系“国内单店前十”，有29家品牌门店成为其品牌体系内“国内单店第一”，品牌整体的表现力非常强，品牌与项目互相成就，也难怪能吸引到这么多优质首店品牌。

• 餐饮品牌强劲齐全，B1层的美食街，高楼层以重餐为主。

丹尼斯大卫城还有一个引流利器，就是场内的餐饮品牌非常丰富。

项目专门在B1层打造了一个涵盖64个餐饮品牌的美食街区，为此，向来放在B1层的高化品牌也基本搬上了L2层。

美食街区的人气非常高，都是前来游逛的年轻人，即使是工作日都人来人往，不少餐饮店前都排起了长队，比如本土面包品牌麦陌等。

此外，百货的较高层也以重餐品牌来引流，从L10-L14层，引入了太二、小菜园、西贝、泰香米、费大厨、梅果等网红餐饮品牌。

还有金掌勺、比格比萨自助、澳门陈光记等品牌还处于围挡中。

02

与本地政企深度绑定

和头部奢侈品、化妆品集团建立深度合作

作为重奢商业，丹尼斯大卫城显然很有自己的风格，但能稳坐河南重奢商业第一的宝座，项目还有不少值得深挖的“因素”。

• 与本地政企深度绑定，会发放丹尼斯购物卡；

丹尼斯大卫城的成功，离不开丹尼斯集团的“托举”。

丹尼斯是一家集百货、Shopping mall、大卖场与便利店等业态为一体的零售事业集团，自1995年开业，已经形成了以郑州为主、辐射河南的强大销售网络。

依托这样的渗透力，丹尼斯与郑州发展同行、也与本地政企深度绑定。在郑州，不少企业在节假日都会发放丹尼斯购物卡，而使用丹尼斯的购物卡，可以在大卫城购买一些特定的奢侈品牌。

甚至在网上还出现了购买丹尼斯购物卡的行为。

• 积极与头部奢侈品集团、化妆品集团建立深度合作以及持续不断的调整升级；

商场与品牌是一场博弈，在商场里的品牌表现越好，商场也就拥有越多话语权以及与品牌谈判的筹码。

丹尼斯大卫城在重奢商业领域的表现，也成为项目与奢侈品集团、化妆品集团谈判的最佳筹码。

2022年5月，丹尼斯大卫城开启了“Together We Shine”的品牌提升计划，此后与香奈儿集团、爱马仕集团、酩悦·轩尼诗-路易·威登集团、开云集团、历峰集团、欧莱雅集团、OTB、COTY等国际奢侈品、化妆品集团在原有的基础上建立起了更为深度和广度的合作。

由此也为项目带来了持续不断地调整升级。

但丹尼斯大卫城并未将升级的目光只放在重奢上，对商场其它区域也在持续进行优化。

比如这次我去到项目现场，就发现项目B1层LEGO旁边就围挡起来正在进行升级改造。

据郑州商业观察透露，这部分调改面积达到了3000㎡，将引入Fascino Bakery&Cafe华北首店、Blueglass河南首店、Leban乐班、Peet's Coffee、裕莲茶楼等餐饮休闲品牌，并将于今年8月陆续拆除围挡。

此后项目还将围绕潮玩零售、精品超市、小吃轻餐等业态进行调改和升级。

• 二期也已经在路上了。

值得关注的是，丹尼斯大卫城二期也已经在路上了。

据悉项目二期位于北二七路以东的张砦地块，这也意味着，凭借手里的品牌资源优势，丹尼斯大卫城将迎来更多的“可能性”。

03

万象城卷土重来抢夺高端商业市场

丹尼斯再难复刻第二座“大卫城”

根据近期中国连锁经营协会（CCFA）公布的“2024年中国连锁TOP100”榜单来看，作为河南最大的连锁企业，丹尼斯集团去年的销售额达到了262.6亿元，在河南全省的16个城市里开了551家分店，深入到河南人生活的方方面面。

这样的集团实力，无疑也让丹尼斯大卫城继续“背靠大树好乘凉”，进一步坐稳河南商业“第一”的宝座。

从项目现场来看，由百货+购物中心组成的丹尼斯大卫城，在硬件上还是存在一些局限性。

比如一楼的动线比较复杂，遮挡视线的大柱子也比较多等。

未来，丹尼斯还有不少新项目将会亮相，包括丹尼斯大卫城二期、丹尼斯百货航海天地A区、丹尼斯洛阳吉庆店项目等；

随着郑东万象城、弘坊、胖东来、银泰城、亳都新象等重点商业项目落地开业，郑州的商业市场也会更加热闹。

不过即使郑东万象城开业，想来在短期内，也无法取代丹尼斯大卫城的位置，而丹尼斯集团，也无法再集齐这样的“天时地利人和”造出第二个“大卫城”了。

今日话题 | TOPIC

你对丹尼斯大卫城有什么看法？欢迎留言分享~

独角Mall经典栏目——Mall观察：

| | | | | | | | | | | | | | | |
|
| |
| | | | | | | | | | | | | | | | | |
| | | | ......

独角Mall经典栏目——品牌Sight：

| | | | | | | | | | | | | | ......

独角Mall经典栏目——独角Voice：

| | | | | | | | | | | | | | | ......