逾期交房违约金不兑现怎么办？房地产律师以案释法

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掏空积蓄买房，住了几年却始终拿不到房产证，还遭遇逾期交房违约金不兑现，这让不少购房者焦虑不已。今天，通过一个真实案例，带大家看看遇到这种情况该如何用法律武器维权。

案情梳理

（一）购房合同签订与履行

2019 年 8 月 8 日，购房者刘阳与甲房地产开发公司（简称甲公司）签订《北京市商品房预售合同》，购买通州区一号房屋，房屋预测建筑面积 50 平方米，总价款 2907575 元，约定首付 80%、贷款 20%，交房时间为2020 年 10 月 30 日 。合同明确房屋存在在建工程及土地使用权抵押，抵押权人为乙信托公司，且乙信托公司已出具同意销售声明。

签约后，刘阳按约定支付定金、首付款，并通过银行贷款支付尾款，甲公司也认可收到全部购房款。2021 年 8 月 22 日，刘阳收到房屋，并缴纳契税 26621.57 元 。但截至诉讼时，房屋及所在楼栋均未办理权属证书。

（二）逾期交房与产权办理纠纷

甲公司未按约定时间交房，交房当日，双方签订《房屋延期交付和解协议》，约定甲公司支付逾期交房违约金 45558 元，于 2021 年 12月 31 日前付清 。然而，甲公司并未履约。

此外，刘阳发现房屋产权登记迟迟无法办理。经查，2017 年甲公司为项目融资，将土地及在建工程抵押给乙信托公司；2021 年，乙信托公司将债权及抵押权转让给丙资产管理公司，但未完成抵押变更登记 。

（三）各方主张与争议焦点

刘阳诉求：要求甲公司办理房屋初始登记、涤除抵押、协助产权过户，支付逾期交房违约金及利息；乙信托公司和丙资产管理公司承担相应协助义务。

甲公司答辩：同意前三项诉求，但认为违约金利息按 LPR 的 1 倍计算更合理 。

乙信托公司抗辩：已转让债权，仅为名义抵押权人，非适格被告，不承担金钱给付义务 。

丙资产管理公司抗辩：一号房屋当前无抵押登记，但购房款应优先清偿主债务；刘阳未充分证明已支付全部房款，无权援引消费者优先权。

案件分析

（一）合同效力与抵押合法性

预售合同有效：甲公司售房虽在抵押期间，但经抵押权人同意且合同已披露抵押情况，合同合法有效，双方应依约履行。

抵押登记与债权转让：乙信托公司的抵押权合法有效，丙资产管理公司通过债权转让取得实际抵押权，虽未变更登记，不影响权利归属。

（二）各方责任认定

甲公司违约：未按时交房、未办理产权登记，违反合同约定，应承担协助办证和支付违约金的责任 。

乙信托公司与丙资产管理公司：二者非合同当事人，根据合同相对性原则，无协助办理产权证及支付违约金的义务。

（三）法律依据与争议焦点解析

消费者优先权：刘阳已支付全部房款且用于居住，符合消费者优先权条件，但需提供完整付款证据 。

抵押涤除请求：因房屋无实际抵押登记，该诉求缺乏事实依据 。

违约金利息标准：法院根据公平原则，以全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率确定利息损失 。

裁判结果

法院判决：

甲公司于判决生效后 7 日内，协助刘阳办理一号房屋权属转移登记手续；

甲公司支付逾期交房违约金 45558 元及利息（以未付金额为基数，按一年期贷款市场报价利率，自 2022 年 1 月 1 日计至付清之日）。

案件启示

（一）购房者避坑指南

签约前核查：通过不动产登记中心查询房屋抵押、产权状态，拒绝购买存在权属争议的房屋 。

保留付款凭证：转账备注款项用途，现金支付留存收据，贷款支付保留银行放款通知，确保付款证据完整 。

细化合同条款：明确房产证办理期限、逾期交房违约责任及赔偿标准，增强维权依据 。

（二）开发商合规要点

规范销售流程：如实告知房屋抵押、产权情况，不得违规承诺规避政策 。

履行合同义务：按约定期限交房、办理产权登记，避免因拖延引发法律纠纷 。

（三）法律维权关键

遭遇房产纠纷，购房者可依据《民法典》合同编及相关司法解释维权 。及时收集购房合同、付款记录、沟通凭证等证据，必要时委托律师，通过协商或诉讼解决争议，维护自身合法权益。

房产证办理是买房的关键环节，稍有不慎就可能陷入漫长纠纷。如果你也遇到类似难题，欢迎留言或私信，专业律师为你提供一对一法律解决方案！

（此案例发生地为北京，为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名及其他信息均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。）