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成都招商锦城序

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优 点

Advantages

1、二八板块的板块优势

招商锦城序位于成华区的二八板块。

二八板块是成都传统主城区三环内为数不多的可成片开发区域，所以从供需关系来说，天然就具有较高的稀缺性。

特别是现在成华区的万象城、杉板桥一带已经成了成都这届年轻时尚人群的朝圣之地；

当更多的成都年轻人愿意置业成华区三环内，二八板块自然也就成了一个重要的选项。

而从二八板块的现状来看，其城市开发进程已经过半，正在加速完成城东北三环内的城建拼图。

2、教育资源较好

项目西南侧紧邻成都英才学校，这是一所K12公办学校，由成华区和成都七中合作打造。

锦城序与英才学校仅一路之隔

据说是成华区近些年投入财政最多、倾斜政策资源最大、引入管理团队和师资最好的学校之一。

所以，它的小学部并未采取常规的就近划片入学，而是面向成华区全区大摇号，摇中概率2.5%左右。

也就是说虽然这所学校就在招商锦城序的对面，但能不能读还得拼运气。

项目周边教育资源示意图

不过，即使摇不到英才学校，按照2024年成华区小学划片，项目也在双林小学馨韵校区的划片范围。

作为成华区第一梯队公办小学双林小学的正牌校区，也算是一个很不错的托底。

而且，双林小学馨韵校区属于“成华3片”，小升初对口的4所初中基本也是成华区最佳。

3、近地铁口，轨道出行方便

项目附近正在修建地铁17号线二期，并且17号线的机车厂站就在项目附近，从招商锦城序大门步行到地铁口仅约200多米，属于标准的地铁盘。

项目周边地铁线路实体图

17号线二期计划于今年内开通，届时可直达建设路商圈、人民公园等重要的城市节点，还能与2、3、5、6、7、9、19号线等线路直接换乘。

缺 点

Disadvantages

1、位置在二八板块内相对边缘

项目虽然能分享二八板块正处于上升期的发展红利，但招商锦城序在二八板块中的位置稍显靠边。

相较于华润中环天宸等项目，招商锦城序距离二八板块核心的公园、商业资源稍远，同时还更靠近铁路成都动车段。

项目周边航拍示意图

并且这条铁路与蜀龙路和人民塘路围合出一个三角形的小区域，而蜀龙路和人民塘路都是带下穿隧道的大马路，会产生一些切割城市功能的效果。

2、项目地块紧邻地铁隧道

近地铁的区位在给项目带来轨道出行便利的同时，也给项目带来了一些不利因素。

项目与地铁隧道关系示意图

从历史卫星地图影像可见，地铁17号线的隧道紧贴着招商锦城序地块通过，因此项目地块靠蜀龙路一侧的红线内十多米还被划定为“轨道交通安全保护控制范围”。

当然，我们国家的基建实力非常强大，不见得地铁运行就一定会对临近建筑产生多大影响，只是对于比较介意的人，则可以注意避免选择临近地铁隧道的楼栋。

3、紧邻规划公交场站

另外，在项目北侧还有一处公交场站的规划用地。

项目车库出入口周边关系示意图

虽然现在的公交车都是新能源，不会产生尾气污染，但是这个公交场站用地的斜对面就是小区的机动车出入口，再加上机动车出入口的东侧还有一所幼儿园，多重因素叠加可能会使高峰期的驾车出行变得比较拥堵。

优 点

Advantages

1、容积率较低

招商锦城序占地约82亩，容积率2.0，纯住宅性质，先天具有低密属性，特别是“高容高密”的三环内，2.0容积率就显得更为稀缺。

做个最直观的对比，前面提到华润中环天宸，容积率3.0，就不得不做成小高+大高的组合，约82亩占地共规划1298户；

而2.0容积率的招商锦城序则是清一色的小高层，约82亩占地共规划840户，差不多占地大小的小区，总户数却足足少了35%，居住舒适度更高。

2、纯板楼行列式排布，朝向均好性强

当然，低容积率除了总户数更少之外，在小区空间压抑感、朝向以及梯户比方面也都会有更好的表现。

项目空间建模示意图

比如招商锦城序采用了纯行列式布局，17栋住宅全部都是坐东北朝西南，整个小区840户没有一户因日照不达标而沦为“公寓”，而且所有楼栋都是板式小高层，做到了户户南北通透。

3、户型实得率高

项目一共有三种面积的标准层户型，120㎡、139㎡和170㎡。

因为是执行2024版红皮书的新规产品，所以项目户型在实得率方面表现突出。

项目首批次计划推出的120㎡和139㎡户型，据成都房小团的测评数据，实得率分别达到了98%和100%。

从户型图可见，标准层户型都是“一梯一户”带独立入户光厅的设计，而且入户光厅有一部分后期可以封入户内用作“生活阳台”，如果加上“生活阳台”的话，两个户型的实得率都将超过100%，真正相当于“零公摊”了。

除了实得率高之外，项目的户型设计也考虑得颇为周全，兼顾了舒适性和实用性。

比如两个户型都是“大面宽+短进深”的真板楼设计，即使是“三卫户型”也都没有暗卫，各个空间的尺度分配合理，并没有一味强调客厅和主卧而牺牲次卧的舒适性。

缺 点

Disadvantages

1、楼间距较小

行列式布局容易造成楼间距较小的问题同样也出现在了招商锦城序身上。

项目建筑高度与楼间距示意图

整个项目17栋楼，有13栋的高度都超过了50米，另外4栋约38~47米不等，但项目不少楼栋的前后间距都只有27、8米。

建筑高度与间距的比值较大，楼间距显得比较紧凑。

特别是当前排建筑是两个单元双拼的情况下，后排建筑中间楼层的视线拥堵感会被进一步加剧（低楼层和高楼层会好很多）。

2、停车位不够充足

招商锦城序共规划住宅840套，地下车位829个，这其中还包含了3个物管车位和5个商业车位。

不足1:1的车位比，在当下的新盘特别是改善定位的新盘中是比较少见的。

成都前几年的改善盘，车位比基本都能达到1:1.7以上，所以愿意为高价车位买单的业主寥寥无几，大家都宁愿选择更划算的租车位；

当车位比不足1:1，业主就更容易因停车焦虑而争先恐后花高价去买车位，变相抬高实际入住成本。

招商锦城序目前还在紧张施工中，现场尚无任何实景示范。

招商锦城序工地现场实拍

项目暂时借用中环臻邸的售楼部作为城市展厅接待客户并修建了临时样板间做展示，所以本次测评也不涉及产品品质，只能找一些网上的效果图供大家参考。

招商锦城序意境图

图源网络

基于招商蛇口近几年在成都的新项目都有着很不错的交付表现，所以上图展示出的效果我认为还是很值得期待的。

项目首批次的1、8、13号楼已经取证，计划于本周末摇号选房。

项目总平图

项目均为精装交付，装标约3680元/㎡，从临时样板间的展示效果来看，装标质价相符且具有较高的审美品位。

项目临时样板间实拍

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