解码“好房子”| 得房率最高140%！广州开发商如何用“好房子”争夺购房者

每经记者：陈荣浩 每经编辑：魏文艺

“不同开发商对‘好房子’的侧重点有明显差异，多数项目注重得房率和梯户比，而部分改善型楼盘则开始在室内装修、园林升级等方面发力。”4月23日上午，广州本地房产中介小熊在电话中向《每日经济新闻》记者表示。

就在4月21日，广东省政府召开全省一季度经济形势分析会。会议强调，要持续用力推动房地产市场止跌回稳，加强“好房子”规划设计建设，大力推进城市更新和城中村改造。

3月31日发布的《广州市2025年住房发展年度计划》中也提到，要建设绿色、低碳、智能、安全的“好房子”，推出更高品质更舒适的住宅产品，推动保障性住房“好房子”建设，结合老旧住房更新改造，把老房子、旧房子建成“好房子”。

“随着人们生活水平的提高和消费观念的转变，购房者越来越注重房屋的品质和居住体验。”4月23日下午，合富辉煌广州公司副总经理梁仲贤在接受每经记者微信采访时表示，根据近年来的市场成交情况，凡是配套好、功能全、户型设计好、智能化、有新型材料投入的项目，大多获得了市场的欢迎。

“好房子”好在哪儿？

“在广州市场，开发商基本上都会在得房率和梯户比上下功夫。”小熊向每经记者表示，不过相对而言，改善型项目整体要比刚需型项目更愿意在产品品质上发力，包括装修选材、园林打造，以及配套会所等。

小熊表示，“以前房源的得房率普遍能做到70%至80%，但今年以来新推的房源，得房率基本能达到100%，甚至更高。比如天河的天河都荟得房率为120%，海珠的越秀桂悦东晓得房率为130%，南沙的招商林屿境得房率达到140%”。

广州某楼盘打造的小区园林景观 图片来源：每经记者 陈荣浩 摄

在与广州本地部分开发商沟通过程中，每经记者也了解到部分改善型楼盘在打造“好房子”方面的发力点。

概括来说，室内装修选用国际一线品牌装修材料，从地板、卫浴到厨房电器，均采用环保、耐用的高端产品；小区园林则引入沉浸式景观设计，设置生态水景、主题花园和健康步道等。同时，配备高端小区会所，涵盖恒温泳池、健身房、私人影院等设施，为业主提供多元化的休闲社交空间。

以位于广州市海珠区琶洲南区的高端改善型楼盘保利天奕为例，该项目相关人士向每经记者介绍，楼盘在规划上采用全正南北板式点阵布局和高低层次利于通风采光，体现了“好房子”空间宜居、低碳设计的专有特性。此外，还将多个世界级花园设计手法引进小区园林。

而位于广州南沙的招商林屿境项目，则采用空中花园、错层阳台、垂直绿化等设计，得房率最高可达到140%。

该项目营销人员告诉每经记者，招商林屿境是广州首个“超新规”的第四代住宅项目，受益于相关政策对阳台和露台面积的规划调整，得房率大幅提升。以110平方米户型为例，超配4+1房户型，多送1房+34平方米主双露台，“实际可比肩170平方米户型的生活体验”。

注重“居住体验升级”

在梁仲贤看来，广州市场的“好房子”过去更多是对地段和资源的占有，而如今则注重“居住体验升级”，这与土地规划条件的变化有很大关系。

“以往大量高容积率土地，导致建造出来的项目又高又密。现在政府已经从源头出发，把新拍地块的容积率大大降低。广州在土地出让中对重点区域提出品质要求，如越秀、天河等核心区规划容积率调低，从过去的3.0—5.0到现在的2.0，为低梯户比提供了空间基础。”

梁仲贤表示，目前政府鼓励扩大阳台面积比例，从以往的20%到现在的30%，甚至40%，使得如今出现得房率120%—130%的楼盘，这些都是建造“好房子”的前提条件。“我认为，现在的‘好房子’是围绕三个关键词来建设：品质舒适、智慧科技和全生命周期。”

在中介小熊的视角中，现在政府力推“好房子”，就是鼓励开发商做好产品了。“你想象一下，在同一个片区，在产品差不多的情况下，一个项目的得房率是80%，而另一个项目的得房率是130%，你会选哪个？”

广州南沙某楼盘项目 图片来源：受访者提供

据每经记者观察，随着“好房子”项目不断入市，今年以来广州楼市的成交量也不断攀升。

据广州住建局数据，今年一季度，广州一手商品房网签面积218.56万平方米，同比增长17.7%；二手商品房交易登记面积282.58万平方米，同比增长27.6%。截至3月末，广州一手住宅库存面积1022.62万平方米，较去年末的1079.26万平方米减少56.64万平方米，去库存周期缩短至14.3个月。

谈及未来广州市场“好房子”的发展趋势，梁仲贤指出，当前新一代“好房子”的硬件标准已经达到了非常高的水平。这包括从园林设计、建筑构造到社区智能化、公共区域的打造，以及户型布局和室内装修，新一代物业的标准已经非常先进。“我认为，未来‘好房子’将呈现从硬件迭代到服务生态重构，从单一社区到城市微单元联动的深层变革。”

梁仲贤表示，在二手房市场，具有这些“好房子”特征的房源更容易转手，租金水平也相对稳定。有些客户为了提升生活品质、追求新一代“好房子”，也愿意以相对较低价格出售旧有物业。这都体现了市场对“好房子”产品的认可。

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