新房供应“空窗期”二手成交或突围

　　一季度，深圳房地产市场持续回暖向好。记者从深圳市住房和建设局获悉，2025年一季度全市新建商品住宅、二手住宅合计成交超2.6万套，同比增长67.7%，继1月实现“开门红”后，3月市场热度持续攀升，“小阳春”行情成色十足。预计4月新房供应端迎来“深度调整期”，受到供给约束短期内成交难以放量。

　　新房

　　一季度网签11735套

　　同比增82.1%加快去化　　

　　1月11日，位于龙岗大运片区的深铁阅云境项目开盘1小时售罄，为2025年市场迎来“开门红”。3月30日，龙华区中建鹏宸云筑二期项目加推153套改善性住房，开盘1小时去化95%。

　　据了解，龙岗静安府、龙华迎玺花园、龙华颐樾府和光明天境云庭等在售项目也迎来新的到访、认购热潮，助力一季度新房市场活跃度显著提升。

　　网签交易数据显示，一季度，深圳新建商品住宅网签销售11735套，同比增加82.1%。其中3月网签销售4161套，同比增加47.0%、环比增加67.5%。深圳市房地产和城市建设发展研究中心有关负责人介绍，一季度新房供应有限，在售项目加快去化，全市库存明显减少。　　

　　二手

　　网签成交14309套

　　达到去年11月高峰水平　　

　　二手房市场在经历春节假期短暂市场休整后快速修复。据深圳市房地产中介行业协会有关负责人介绍，全市二手房交易录得量自春节后连续攀升，目前已达到周均1800套的高位水平。

　　从主要中介机构的实时交易数据看，3月门店周均带看量、签约量已与去年11月高峰时期水平相当，实时成交活跃。网签交易数据显示，一季度，二手住宅网签成交14309套，同比增加超五成。其中，3月二手住宅成交6078套，环比增加65.3%，同比增加58.2%。　　

　　趋势

　　改善型需求释放

　　延续“止跌回稳”态势　　

　　按照国家统计局房价指数，2025年2月深圳新建商品住宅销售价格环比增长0.4%，二手住宅销售价格环比增长0.3%，均连续五个月保持正增长，房价延续“止跌回稳”态势。

　　深圳市房地产和城市建设发展研究中心有关负责人表示，总体来看，一季度深圳房地产市场量增价稳，“小阳春”行情成色十足。随着国家相关降息、增贷、减税政策效应充分释放，提升住房公积金贷款额度等促进住房消费的政策措施持续发力，土拍市场升温持续改善预期，预计深圳2025年市场将延续止跌回稳乃至企稳回升态势。

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析称，这样的市场表现来自新房市场开发商积极降价促销和二手房交易旺盛带动改善型需求在新房市场释放。

　　美联物业全国研究中心总监何倩茹表示，3月深圳9个住宅项目入市，相比去年同期有所减少，此消彼长之下，深圳新房库存量降至近年新低，“整体来看，在政策保持稳定的情况下，今年以来深圳房地产市场保持着良好的交易态势，‘止跌回稳’态势已基本确立。”

　　观察

　　4月新房供应 预计<10万㎡

　　在新房市场方面，4月各线城市供应迎来普降行情。从供应规模来看，CRIC调研数据显示，28个重点城市预计4月新增商品住宅供应面积559万平方米，环比下降34%，同比下降48%，前4月累计同比下降30%。其中深圳4月供应规模基本都在10万平方米以下。

　　总体上，“银四”楼市供应稳步回调至阶段性低位，主城区改善项目仍是推盘重点，考虑到4月仍处于传统营销旺季，新房成交大概率延续弱复苏走势。热点恒热的格局仍将延续，不过4月进入供应“空窗期”的深圳受到供给约束，短期内成交难以放量。预计新房成交环比涨幅在10%以内。

　　二手库存创新高 超半数报价下跌

　　一季度，深圳二手房市场呈现出“量升价跌、库存积压、预期分化”的复杂格局。

　　春节后二手房挂牌量“高歌猛进”，不断攀登“新高峰”。据深圳市房地产中介协会透露，当前全市有效二手房源在售量达73145套，较前一周增加1555套，创历史新高。比元宵节后多了超1.1万套，在成交逐月增加的情况下，挂牌量仍远大于市场消化的速度。

　　与此同时，深圳中原数据显示，超半数小区业主选择下调报价，挂盘均价下跌的房源占比达50.9%，反映出供需矛盾加剧下业主的“内卷”心态。

　　市场两极分化 议价空间扩大

　　从成交结构来看，市场两极分化特征显著。

　　福田安托山、南山科技园等核心板块的部分次新盘价格已反弹至2021年高点，而龙岗、坪山等区域的二手房成交周期普遍延长，部分房源挂牌价较年初下降超10%。

　　例如，拥有“双名校”加持的安托山海德园，在贝壳平台上，3月的平均挂牌价格约17万/㎡，环比微涨；自去年9月解禁后，套均成交周期107天，换句话说挂牌3个月即能卖出，成为市场流通率较快的典型代表。

　　2024年下半年以来，深圳陆续出台“取消豪宅税”“优化限购政策”等举措，刺激置换需求入市。2024年全年二手房成交66880套，同比大增57.1%，市场进入“以价换量”阶段。2025年一季度延续了这一趋势，但新增挂牌量持续高于去化速度，导致库存压力陡增。

　　当前深圳二手房平均议价空间随着市场情绪而波动。目前已扩大至8%-10%，部分非核心区房源甚至超过15%。以宝安新锦安海纳公馆为例，其89平方米户型挂牌价普遍较年初下调50万-80万元，但成交周期仍长达3个月以上。

　　不过，4月份也许是二手房突围的好时机。据上海克而瑞研究中心统计，接下来新房住宅进入供应“空窗期”的深圳，受到新房市场供给约束，短期内成交难以放量。

　　有入市需求的买家转向二手房的概率攀升，市场持续向改善需求倾斜，供应结构仍然呈现出“改善为主、刚需为辅”的特征。

　　采写：南都记者 陈荣梅 综合深圳乐居、南方+

　　制图：李斌(元宝AI)