21解读丨一文看懂！你的“好房子”长这样

21世纪经济报道记者张敏 深圳报道有关好房子建设的技术规范，正在加速完善。

3月31日，住房城乡建设部发布国家标准《住宅项目规范》（以下简称《规范》），并明确规范将于今年5月1日起施行。新规指出，住宅项目建设应以安全、舒适、绿色、智慧为目标。这也是官方对“好房子”的基本要求。

3月9日，住房和城乡建设部部长倪虹曾透露，住房城乡建设部正在组织编制《“好房子”建设指南》，修订了《住宅项目规范》，其中一项是要把住宅的层高提高到不低于3米。

最新出台的《规范》，除了设置“层高不低于3米”的要求外，还有多项技术要求，如4层及以上住宅设置电梯；提高墙体和楼板隔声性能；提高户门、卫生间门的通行净宽；提高阳台等临空处栏杆高度；要求公共移动通信信号覆盖到公共空间和电梯轿厢内；要求空调室外机安装在专用平台；规定了不同气候区供暖、空调设施设置要求等。

值得注意的是，这一规范为强制性措施，在工程建设中具有强制约束力。

分析人士指出，这不仅将提高住宅的技术标准，提高居住舒适度，对于产业链的重塑也有着积极意义。

兼顾适老化与舒适度

新版的《住宅项目规范》，是在2011年版的基础上修订而来，共有总则、基本规定、居住环境、建筑空间、结构、室内环境、建筑设备等七大部分。其中，后五个部分为具体的技术要求。

2022年，该文件曾向社会公开征求意见，当时的征求意见稿中，就包含一些突破性的技术要求，如“新建住宅层高不应低于3.00米”。

按照最新的《规范》，技术要求更为详细，其中最受关注的一点在于，4层及以上，或最高入户层楼面高度超过9米的新建住宅，每个住宅单元应至少设置一部电梯。

中国建筑科学研究院有限公司建筑设计院总建筑师曾宇表示，我国已进入中度老龄化社会，老年人上下楼梯较为困难，4层起设电梯可以满足适老化需求，也能方便居民日常出行和搬运重物。

目前，我国大量的多层住宅有加装电梯的需求，但由于各种因素限制，实施起来难度很大。按照新的《规范》，4层起设电梯，不仅能涵盖绝大多数新建住宅，对于城市更新中的老楼加装电梯工作，也有较强的参考意义。

《规范》还要求，住宅建筑的公共移动通信信号能够覆盖到公共空间和电梯轿厢内。当有突发事件时，可及时对外联络，提升住户安全感。对于电梯轿厢尺寸、紧急呼叫按钮高度等，《规范》也提出了具体要求。

除了电梯外，新版的《规范》还有多个措施是为满足适老化需求而设置，如要求卫生间便器和洗浴器旁应设扶手或预留安装条件；要求每个住宅单元至少应有1个无障碍公共出入口。此外，提高户门、卫生间门的通行净宽要求，也能够方便轮椅进出。

还有一些技术调整，与安全性有关。

比如，2022版《住宅项目规范》（征求意见稿）将阳台栏杆高度统一调整为1.1米，新版《规范》再次将这一标准提高至1.2米。

中指研究院指数研究部总经理曹晶晶向21世纪经济报道记者表示，通常来说，阳台、外廊等临空处栏杆的防护高度应超过人体重心高度，以避免人靠近栏杆时因重心外移而发生坠落事故，随着我国居民平均身高的提升，护栏高度也需要适当调整，以便于为居住者提供可靠的安全防护。

新版《规范》中，还有大量的技术调整，与提高居住舒适度有关，涉及层高、墙体和楼板的隔声性能，人均集中绿地面积，满足日照标准的房间设置，不同气候区供暖/空调设施设置等。

值得注意的是，《规范》提出的诸多技术指标，只是对建筑的基本要求。由于我国不同地区的气候环境、地理条件等差异较大，各地会在此基础上制定不同的标准。

以层高为例，2024年以来，多省市已先行调整层高地方标准，新标准的要求普遍集中在3米到3.3米之间。《江苏省改善型住宅设计与建造导则》规定，改善型住宅的层高不应小于3.1米，设有地暖、管道式新风或集中式中央空调系统的改善型住宅层高不应小于3.15米。江西、河南两省均规定，住宅层高不应小于3.1米。

曹晶晶指出，整体来看，新版《住宅项目规范》不仅是住宅技术标准的迭代升级，也为“好房子”建设提供了指导，通过“强制性规范+市场引导”推动房地产行业转型升级。

重塑房地产

对产品进行升级，将会直接影响建设成本。

华南某上市房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，按照新的《住宅项目规范》，在施工方式没有改变的情况下，建筑成本将有所提升。比如，层高的扩大、加装电梯的数量增多、隔音功能的提高，都会提高工程造价。

他同时表示，如果将来能大规模采用装配式建筑及智能建造技术，将对整个建筑行业的成本有压降作用，并对冲建筑“增配”带来的成本提升。但目前来看，短期内建筑成本的抬升恐不可避免。

他认为，这种成本有可能会转嫁到销售环节，带来项目价格的提高。

对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出，当房子回归居住属性，就会像其他大宗商品一样，存在品质差异的加成。

李宇嘉认为，市场会为这种差异买单。他指出，近年来，我国新建商品房市场已经由改善型需求主导，但符合改善需求的房源比较少。新的《规范》发布以后，相当于把住房消费的底线标准拉高，使市场上的产品供给更加多元，并扩大购房者的选择范围。

因此，新《规范》的发布，最大的影响就是激发消费者改善住房的愿望，促进换房需求。

李宇嘉同时指出，换房需求释放后，会带动二手房挂牌，由于很多二手房的价格相对不高，这对于新市民、年轻人“上车”是有帮助的，由此将构建梯度住房消费模式。这是我国房地产可持续发展的路径，也是房地产发展新模式的重要方面。

对于房地产行业来说，《规范》将有助于重塑开发和运营理念。某央企开发商营销负责人向21世纪经济报道记者表示，过去，购房者主要看中项目的地段和升值空间，如今则会关注产品、配套、物业、价格等多个层面，属于“既要，又要，还要”。

他表示，这种变化的背景在于行业供需关系发生变化，买方时代到来。而新《规范》的发布，在契合买方时代的同时，也会给产品打造带来标准化的规范和指导，倒逼整个行业在设计能力、建造能力、服务能力、成本控制能力等方面的升级，从而重塑房地产开发链条。

但前述两位房企人士均指出，要使新《规范》更好地发挥作用，还需其他配套政策措施的跟进。

一方面，层高的增加，以及对采光等要求的提高，会改变整个项目的密度，并影响可售房源套数。在规划层面，需要相关的政策予以支持。

另一方面，在装配式建筑及智能建造技术方面，若能获得更多的政策支持，将有利于建设成本的压降，以及建筑效率的提高，从而使购房者更好地获益于“好房子”政策。