北京买房：理清思路，购房建议1488

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

请问，我17年买了通州玉桥东里的一套房，本身我们住朝阳百子湾附近，当时为了上史家小学通州分校。但后来考虑到通勤时间有点久且接送不方便，就没过去上学，在朝阳这边上的小学。最近几年通州的房价真是跌了不少，我们现在犹豫是趁还没再跌割肉卖掉，还是再等等看有没有上涨迹象，现在卖真是腰斩的程度啊！

但不卖又怕今后还不如现在的价….实在不知道通州这块的发展趋势，房价是不是还得继续跌下去，麻烦您给提供点建议，现在我们是一点头绪也没有，谢谢您！

另外也想同时在东城区买套可以上初中的房子，目前孩子在朝阳区上小学三年级，28年小升初。因为对口初中十七中不是太好，想考虑在东城区买房上个捎好一些的初中，不需要东城区牛校，比十七中好就行，想问一下是否有推荐的区内初中及对应小区。

另外还想了解一下东城区的转学政策是怎样的？我看似乎由于学位紧张 东城区连续几年不接收小学转学申请了，如果初一再转，是不是无法享受一些直升政策而是会被随机派位？谢谢您！目前有意向的是天永学区，虽然在东城算垫底，但感觉也比十七中强，但总感觉不确定性因素太多。

A：

1、2017年买的，那基本是最高点了，但现在也不至于腰斩吧？是否卖掉就算算租售比，用总计除以预估租金，如果在700以下就基本没什么下跌空间了。

比如前些日子我看这里50平的一居室卖小200万，租金在3000左右，租售比在600多，年化收益率1.7-2%，接近于银行存款利息。而且毕竟这里是郊区，租金收益一般都是略低于市区的，10%吧，所以没什么下跌空间了，如果卖掉之后存银行的话就吃亏了。

2、买东城上初中，那政策就是派位啊，东城到目前为止很公平，能进入哪所学校看运气。其他没什么小升初的特殊政策，买房落了户就能申请。

小升初跨区是没有直升的说法的。所谓“东城转学生可以直升”，指的是如果小学跨区转入直升校，到小升初的时候享受和“六年学籍”同等的待遇。但如果小学没有转学成功或小升初再跨区，那就谈不上直升了，只能是派位。

有意向天永学区？有这种意向的不多。到目前为止，只有文汇南算不错的，但是否能派入看运气，无法保证。万一派入50分（现在刚归汇文，成绩待观察），那未必比十七中强多少。

而且天永学区的溢价也比较高，那花了不少的换房税费成本，万一转入不强的学校，还要承担高溢价的风险，我觉得不是太值。

3、一般来说，跨区小升初那要么就是买朝阳的学区房，只是中学单校的没什么溢价，能大概率让孩子对口入学，居住的性价比也高。或者是买东城较好学区的，充分利用东城的公平派位，加大进入较好学校的概率这溢价才算值。很少有到天永小升初的，各项都不太占优。

仅供参考。

二

Q:

我想问个不是房子的问题，就是在职场上，真的有人会去找曾经的对手帮忙吗？对手会不计前嫌的提供帮助吗？您当年帮了这个曾经的对手吗？如果帮成功了，那他会发自内心的感谢您吗？会不会以后还是别别扭扭的？我没别的意思，也不是遇到了这种事，只是好奇而已。

A：

1、找对手帮忙的情况应该不算少，因为既然能成为对手，就说明曾经的实力或地位差不多。而如今如果某人放下了身段去求对方帮助，就必须认输或认错，从而也就让对方感觉到了胜利，甚至是报了仇的爽感呢。那对方既然得到了快感，为了把这种感受确定下来，就很有可能提供帮助呗。

而且我多说一句，在职场上，在你遇到重大困难的时候，求朋友或曾经帮过的人未必有用，而去求曾经的对手或许效果倒更好。这不多解释了，经历过的才能理解。

2、不计前嫌是不可能的，除非对方记性差，否则会永远记着前嫌，只是暂时不提了而已。提供帮助也看什么情况，一般都是在确保自己利益不受损的情况下才行，而且还不能太费力气。然后还得成功率比较高，否则没必要帮忙，避免再惹一身骚。

3、我当年帮了。因为我认为总公司的能给个面子，所以才介绍过去，随便安排个事务型岗位没什么难的。

4、他是否会发自内心的感谢我？肯定不会啊。因为他既然拉下脸来找我，就说明他是实在没辙了，那心里得多难受啊？所以他事先是不会有感谢的想法的。

而且他既然来求我，说明他认为这种事儿在我这儿不难，至少是完成的可能性大。那既然是难度不大的帮助，他为什么要太感谢我？

打个比方吧，某个小女孩儿拎不动很重的行李，然后正好看见个彪形大汉，于是就请求帮助，对方帮了，但这女孩儿会很感谢吗？会感谢，但不会太感谢的，因为在她看来这是举手之劳，犯得上太过分吗？

另外这女孩儿是轻易不会向瘦弱的人提出请求的，因为对方如果帮忙，那必定是倾尽全力，这帮助才会让人感觉更大。

所以我这老同事既然在很为难的时候，下定决心来找我帮忙，那就说明他把我当大汉了，认为我必定有这个能力，否则犯得上放低身段吗？那如果我不帮的话他会恨我，帮了的话他也不会感谢我，至少不会发自内心的太过分感谢。

5、以后肯定还别扭的，或许更别扭。我提供帮助，是因为能确定我们不会再共事，就算共事我也能利用这件事压他一头。同时我也会宣传这事儿，往自己脸上贴窝头，装好人的事儿不丢人的。

6、简单就这情况，未必所有人都这么想，我只是说了我的观点。但人的心态都是很微妙的，很多事儿经历过就能想明白了，毕竟基础的人性都差不多，除非是变态。

仅供参考。

三

Q:

请问，有2个问题咨询一下。第一个是预算 400w，准备在酒仙桥附近给老人买房（自己住东润），看了燕莎后的东南北向一居和梵谷水郡的东南2居，现在想从板块、居住舒适度上听听您的专业意见。第二是想400w左右买亮马水晶大一居室做个投资，因为酒仙桥板块未来规划一定不错，想看看升值和学区（清华附中规划），听听您的意见。两个同时进行。

A：

1、给老人买房，那这外人怎么评价舒适度啊，只能看自己的喜好。板块没什么不好的，只是梵谷水郡的挨着铁道，考察好是否有噪音。

另外这燕莎后这套房既然是一居室，那就是70平左右的大户型吧？自住应该舒适，但这种面积从投资角度一般，不如紧凑户型受追捧。还有这“东南北向”是以哪个方向为主啊？如果以北向为主就算硬伤，毕竟一居室很难做到南北。

2、亮马水晶，北京最后一批外销公寓，也是当年的豪宅啊。不过400万买“大一居”做投资，图的哪方面优势呢？图租金的话这种户型大概率坪效偏低，算算租售比吧，估计得600多呢，如果是这数值附近没什么优势。

图升值的话这种定位和规模小的社区很少有升值好的，一般来说最好成绩就是不再落后。也就是说，就算未来的板块发展不错，这种小区也很难占到便宜。

规划了清朝学区肯定是利好，不过之前的将台校区已经快十年了吧？到目前为止对周边房价没什么拉动，也就是不算学区房。着看将来的成绩吧，能成为学区房就是利好，至少不吃亏。

3、简单就是这情况，老人自住的看自己喜好，这没标准。投资这方案不算太强，建议算算账吧，然后也看看历史价格走势，这样更容易判断。

仅供参考。

四

Q:

想问下，为了孩子上学2022年在北大地三里300个买了一个一居室的顶层，孩子上学以后，房价逐渐下跌，现在也才160多个，租金3800。想把这个卖了和现在住的这个房子，差不多可以卖到300个的房子一起卖了，买一个居住环境好点的大三居。您看您觉得现在适合卖吗？

然后有推荐环境和物业以及各方面都还差不多得小区推荐吗？孩子在丰台上学，又不能太远 或者我们不卖现在住的房子，只是把北大地的卖了换一个小两居，添不了太多钱的，只是收租的话，您有推荐合适的地方和小区吗？

A：

1、160万租金3800，租售比420？年租金4.56万，减去物业费空置期就算5000多，那也能剩4万吧，年化租金回报率2.5%，有这么高吗？

现在的五年期存款利率才不到2%，那如果您的数字是真实的，这套房就超跌了，跌破地板价了。如果是我的话肯定不卖，再有钱也不带这么任性的。

2、我没推荐的，找房只能问中介，只有他们有房源。

3、只是收租金，那现在这2.5%的租金收益还不满足吗？再涨点儿租金的话可就3%了，比存银行利息几乎翻番，哪儿去找比这还高的房租收益啊？

4、所以如果您这数字都是真的，那就先别卖了，等着房价回暖吧，否则谁买了谁算捡漏儿。而且也买不到租金收益比这还高的普宅了，朝阳都没这么高收益的，反正我找不到，推荐不了。

仅供参考。

五

Q:

关于房产置换，也想请教您。具体情况如下：德胜两套老破小，都是80年代房龄，三环内。**70平东西向小三居和**79平南北通透小三居（6层顶层），邻公园。

1、从资产优化角度考虑，两套是否还有保留的必要？如果要卖，何时合适？儿子已经初中，学位皆无占用，东西向的中介预计成交800w（亏60w）。南北向的买入早，怎么卖都不亏，中介预计成交950w。

2、目前**已选房，打算自住（还在犹豫）。从保值增值方面考虑，不知是否是好的选择？如果不想二换一，另一套是置换还是持币观望更稳妥？如果置换，是否有推荐的次新或者新房？

A：

1、德胜学区房的常规建议是，如果用不上学位+不自住，那就在入学高峰期过去之前置换了吧。现在德胜老破小的溢价率基本都在40%或以上，留着的话出租的租金收益低，少收了这个比例。

以**这套为例吧，预计成交950万，但租金估计1万多点儿，租售比900左右，至少800多吧。而北京老房现在的平均租售比现在不到600，多出的这部分都是溢价。以千万总价来说，每个月少收了3/4千的租金。

明年就是明确的入学人数拐点了，之后是否能撑住溢价看政策，但毕竟这是老破小，溢价部分都有保值的风险。如果要卖就在明年信息采集之前呗，如果有利好政策还能多卖点儿。

2、我对新房不熟，都不知道现在什么价格，只能说地段儿不错，可以算好选择。但这主要看价格，问渠道商或中介吧，他们对新房熟悉。

3、置换还是持币观望，救市期间就尽量不持币。或者说看政策和成交量，成交量下降+没有刺激政策就观望，有了就尽快。上周是成交量小幅下跌，估计又快有政策出台了。反正这次的高层态度很明确，刺激不上去就一直不停，时间早晚的问题而已。

4、次新的常规建议是朝阳北部，租金高+价格走势至少不弱。

仅供参考。

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