年内首家上市物企 奥联物业递表港交所

观点网 3月21日，奥联物业向港交所递交招股书，计划在香港主板挂牌上市，成为今年首家递表的物管企业。

奥联物业此时递表，犹如寒冬中的独舞者。

根据招股书，奥联物业是独立的商企和城市空间服务及小区生活服务提供商，业务主要集中在广东省，总部位于广州市南沙区。

一家传统物企

自2010年起，奥联物业向住宅小区提供小区生活服务，并于2014年将服务扩展至商企和城市空间领域。2021年，奥联物业开始发展城市服务业务。

具体来说，奥联物业的服务分为两大类：商企和城市空间服务、小区生活服务。

其中，商企和城市空间服务的服务对象包括企业及商业物业开发商、公共机关及政府机构，服务内容主要是物业及设施管理服务及市政管理服务。小区生活服务的服务对象则是物业开发商、业主及住宅小区的居民，服务内容主要为基本住宅物业管理服务及小区增值服务。

截至2024年年底，奥联物业已在中国25个省份开展业务，主要覆盖湖南省、广西省及福建省。

近几年来，奥联物业的业务规模及收入均录得增长。

据招股书披露，2024年奥联物业的收入为4.76亿元，较2023年的4.31亿元增加了10.4%。其中，来自商企和城市空间服务的收入达到了3.07亿元，贡献总收入的64.6%，这一比例与过往两年相比有下降。不过，来自小区生活服务的收入增长至1.68亿元，贡献总收入的35.4%，相较2022年和2023年的27.8%、29.9%有所增长。

净利润方面，奥联物业的净利润由2022年2740万元增加24.8%至2023年的3420万元，并2024年进一步增加30.4%至4460万元。

毛利及毛利率方面，2024年，奥联物业整体毛利为8760万元，同期整体毛利率为18.4%。其中，商企和城市空间服务的毛利率攀升至11.7%，而小区生活服务毛利率近三年则都稳定在30%左右。

在管项目数目方面，也许是为更好地专注于提升已有项目的服务质量，奥联物业总在管项目数目在2023到2024年间只有较小的波动，其中，社区生活服务方面的在管项目增加了13个，而商企和城市空间服务方面的在管项目更是减少了7个。

截至2024年12月31日，奥联物业拥有183个商企及城市空间服务在管项目，管理面积715.4万平米；156个社区生活服务在管项目，管理面积2436.7万平米。

或许，奥联物业意识到了社区生活服务为公司带来的高毛利优势，因而逐渐向社区服务项目靠拢。今年年初，奥联物业以1.16亿元中标贵州贵阳的中环国际小区项目，主要对招标面积内的住宅、商业、地下室车库、公共设施公共场所及公建配套等提供物业管理服务。

另外，奥联物业在招股书中提到了公司未来的业务战略。奥联物业表示将会积极参与华南、华中及华西等地区的招标流程，以提升公司在该等地区的影响力和市场份额，同时将计划收购第三方商企和城市空间服务提供商及小区生活服务提供商的股权，以增加在管项目数量。

奥联物业还表示，公司未来将通过建立零售服务、引入家政服务、发展家居装修及装饰服务以及升级现有的智能物业管理系统以提升客户体验和运营效率。

“独立第三方”

从公司持股来看，目前，鸿图集团、联创发展、冠联发展及嘉美达集团分别对奥联物业持股79.2%、4.95%、14.85%及1%，控股股东苏天鹏通过关联公司掌握决策权。

作为独立的商企和城市空间服务及小区生活服务提供商，奥联物业表示，公司有别于由联属于房地产开发商或由房地产开发商控制的服务提供商，独立于且不依赖任何单一房地产开发商经营及管理我们的业务。

同时，奥联物业在招股书中多次强调“独立第三方”属性，认为公司能够在管理、运营、财务三大方面独立于控股股东开展业务，试图与地产关联型物企切割。

奥联物业招股书显示，2022年至2024年，奥联物业来自商企和城市空间服务的收入为2.47亿元、3.02亿元及3.07亿元，占同期总收入的72.2%、70.1% 及64.6%，商企和城市空间服务行业的所有客户均为独立第三方。

同时，公司近三年的前五大客户也均为独立第三方，对五大客户的销售收入分别占总收入的36.3%、31.4%及26.3%。供应商和分包商方面，除奥联发展集团外，奥联物业近三年的五大供应商和分包商也均为独立第三方。

其实早在多年前，部分物企就在运营、收入等方面逐渐摆脱对母集团的依赖，走出了相对于地产母公司的独立行情，试图实现去地产化。

以碧桂园服务为例，其在2023年度业绩报告中披露，其年度总收入约为426.1亿元，其中来自于第三方的收入占比高达96.9%，较以往上升了2.7个百分点。此外，万物云在独立性比较明显。根据万物云2023年度业绩报告，其与万科持续关连交易收入占比持续下降至13.5%。

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