2025年的上海住宅“天花板”，会在徐汇还是黄浦？

此前在新房限价的背景下，楼盘的价格在拿地时就明码标价。如今随着地价放开和房地联动价的消失，楼市回归自由定价。

在上海地价不断创新高之后，2025年，上海房价天花板会在哪个区域？是拥有全国单价地王的徐汇？还是上海最核心区域黄浦？

Part.1

自从不限价政策的发布以来，上海市区顺势推出了数宗不限价涉宅地块，开发商拿地也是越来越大胆，以至于各个板块的地价纪录不断被刷新。

从目前的土拍高价地的情况来看，2025年，上海房价天花板或将出现在徐汇。

2024年8月，绿城以总价480480万元摘得徐汇区斜土街道xh128D-07地块，楼面价高达131045元/平，成为全国“单价地王”。

该项目紧邻徐汇西岸金融城，北面是汇元玺，南面是启元，直线距离黄浦江约350米。根据规划设计方案，项目拟建3栋22层住宅，总户数120套，主力户型约270-339平的大面积改善产品。

网传270平户型

城市核心区沿江的住宅几乎饱和，因为地理位置的稀缺性，可以预见，项目入市后的热度一定不会低。若是产品又足够出圈，其价格有可能成为该区域乃至整个上海市的标杆。

毕竟绿城在高端住宅开发领域拥有丰富的经验。在上海，绿城曾成功开发了绿城玫瑰园、绿城黄浦湾、绿城外滩兰庭等知名豪宅项目。特别是绿城黄浦湾，早在2014年就以每平方米38万元的报价和24.2万元的成交价，刷新了上海豪宅价格的历史记录。

据最新消息，绿城徐汇滨江项目的外立面已经亮相，外观设计为金色铝板与玻璃幕墙的组合。从设计方案来看，项目在景观设计上采用了立体化手法，充分利用了地上和地下空间。

地面部分设有入户区、绿化景观、中央水景，以及景观桥和风雨连廊等设施；地下部分则设计了下沉式庭院，贯穿整个小区；此外，还配备了室内泳池、健身房、会客等多功能空间。

除了绿城徐汇滨江项目外，徐汇区的高价地项目还有宸嘉发展徐汇项目，该项目的成交楼面价也高达12.6万/平，装修标准高达7000元/平。

宸嘉发展被称为上海豪宅新贵，尽管其开发项目数量有限，但在上海的知名度却毫不逊色。

2024年上半年，宸嘉发展在上海普陀长风板块的嘉佰道开盘，推出422套房源，预售均价达到10.4万元/平。

普陀长风嘉佰道

相较于房地联动价格，该项目的备案均价显著提升了6000元/平，成为上海首个突破房地联动价的楼盘。值得注意的是，当时上海还并未放开地价，更未放开限价。

如今宸嘉发展拿下了新地块，该地块在位置上较普陀长风地块更胜一筹，宸嘉发展在产品力上定会有所创新，项目的内装和品质也都会有进一步的升级，未来的价格或将有新的突破。

Part.2

除了徐汇外，2025年，上海房价天花板还有可能出现在黄浦。

作为上海最核心的区域，黄浦是上海市政府所在地，是上海经济社会发展的“历史和地理圆心”，外滩、南京路步行街、淮海路、新天地、人民广场等世界级地标板块均位于黄浦。

回顾2024年至今的上海新房市场，以黄浦区为首的顶级豪宅市场呈现出显著的价格上涨趋势。

2024年开局，黄浦豪宅新盘均价定格14.65万/平；随后三个17万+新盘登场，以最高17.28万/平的均价为春季攻势吹响号角；同年9月，区域内翠湖天地六和开盘，更是一举将上海新房公寓单价刷新到21万/平。

2025年，黄浦区依旧有多个豪宅项目排队入场，比如绿发新梓园、洛克外滩源、万科高福里、金陵华庭等项目。

在这些项目中，市场关注度最高的当属位于豫园板块的金陵华庭项目。该项目距离外滩仅约500米，具有极高的稀缺性。

加之嘉里建设在豪宅开发及综合运营方面的能力，即便上海豪宅市场竞争激烈，金陵华庭项目无疑将成为2025年新房市场中豪宅塔尖梯队中最为引人瞩目的项目。据市场传闻，该项目的单价大概率会超过其指导价，可能接近20万元/平。

或将突破房价天花板的项目还有洛克外滩源，该项目是外滩历史文化风貌区的保护性开发项目，坐落于繁华外滩源头，紧挨著名的外白渡桥，毗邻半岛酒店，地理位置得天独厚。

不过，该项目仅27套可售住宅，极为稀缺。据悉，项目首开将推出20套风貌住宅，主力建面约370平，预计单价20万+/平，项目目前已开放样板间，参观需预约并验资8000万。

蛰伏了多年，现房销售的洛克外滩源，项目开盘后又会卖多少？我们拭目以待。

综上所述，2025年的上海住宅“天花板”之争，徐汇与黄浦各有千秋，难以轻易断言谁将占据上风。徐汇区的房价在过去五年中涨幅显著，2024年，徐汇区的地价进一步攀升至13.1万/平，随着高端项目的推出，预计徐汇区的房价将继续攀升。

而黄浦区作为上海最核心的区域，拥有外滩、南京路步行街等标志性地标，其顶级豪宅市场同样表现出色，且新项目不断，如金陵华庭、洛克外滩源等，均有望刷新上海房价的新高度。

因此，无论是徐汇还是黄浦，都有可能在2025年成为上海住宅市场的“天花板”。最终的结果，将取决于市场供需关系、项目品质以及购房者的偏好等多种因素。