取消“下限”这步大棋，99%的人可能没看懂，懂行：注意一类房子

一天内，有关楼市的信息量确实比较大，有几个看似不相关，但内在或多或少都还是有些联系的。

1.根据央视新闻信息，3月份全国物价同比上涨0.1%，1-3月物价与上年基本持平。

2.上海易居房地产研究院发布的22个重点城市二手房成交报告指出，一线城市“老破小”泡沫从2018年底开始吹升，均价从3.9W/平米涨到2021年第一季度的6.2W/平米，泡沫幅度达到58%，此后一路萎缩，到今年第一季度泡沫仅为5%，意味着全国二手房价格泡沫基本消除。

3.招商银行暂停新发三年期、五年期大额存单。

反映啥信息？分别说一下：

先说物价，梳理信息发现，前3个月同比涨幅分别为-1%、0.1%、0%，表面上，本以为物价指数会沿着回升势头继续前进的，没想到3月份又回到零点，但我们仔细看看物价组成项目的变动情况，或给出我们不一样的答案。

物价包含的7大类价格，其实只有食品烟酒以及交通通信的价格是下降的，其他5项都是上涨的。食品烟酒有春节因素，2月份正好是过年，需求量大助推价格上升，而到了3月份则明显回落，下降了-1.4%，可以理解为正常。而交通通信嘛，这个没啥好说的，都是官方定价，可以理解为让利于民，与经济关联不大。

而其他包括居住、衣着、生活用品、教育文化娱乐、医疗保健等反映的是自主消费价格，同比都是上涨的，这说明经济活跃程度进一步增加。联想到3月份制造业采购经理指数达到50.8%，重回景气扩张期间，这也印证了我们的经济确实在朝好的方向发展。所以，我们对国家制定的今年物价目标增幅3%还是有信心的。

其次是房价。该报告显示，一线城市的二手房价格跌回2018年，跌幅达33%。如果说还继续下跌的话，应该缩量才是。但实际情况是，几大一线城市的二手房成交量持续放量，说明价格跌到这个程度时，二手房买家变得多了起来，有人接盘了，所以，这报告得出了全国二手房价格泡沫基本消除的结论。这个观点与前段时间某知名经济学家的说法基本一致：二手房市场基本处于底部，新房由于价格管控还存在一定调整空间。

最后说说招行暂停发行3年以上大额存单额度的事。根据媒体的核实，确实有这么回事，招行给出的回应是银行流动性相对充裕，投资端投放乏力。直白理解是，银行钱多多，但没地方可投，如果给客户存的话，自己弄不好还亏本。

招行的回应倒是实诚。眼下的现状确实如此，你看今年黄金涨了如此多，原因很简单，大家没有投资渠道，只能买黄金来抗通胀。这反映了当下的经济发展状况，面对发展压力，国家不希望大家都把钱放在银行吃利息，而是希望都拿出来消费，为经济发展做贡献。楼市又何尝不是如此呢？

为了激发人们购房的热情，房贷利率是一降再降，首套房贷利率从两年前的6%以上，降到现在3.95%的基准利率，有的城市房贷利率最低可以做到3.35%（在LPR基准利率下再减60个基点），但买新房的热情并没有被带动起来。中指院数据显示，2024年第一季度，百强房企销售额同比下降了49%。怎么办？

首先说明的是，当下的房贷利率仍然较高，与现在5年期以上存款利率2个点的利息相比，还有较大下降空间。有业内预计，年内房贷利率很可能破3，那样的话，银行迫于净息差的压力，存款利率还会进一步下调，5年期以上存款利息可能来到1.5%。这是什么概念？

按照一套200W的房产算，假如每个月的租金是3000元（正常水平），租售比为1.8%，这事实上已经高于银行1.5%的存款利率。此时，你是把钱存银行还是用来买房收租金呢？答案显而易见。而且，彼时可能更多银行跟进招行的操作，3年期以上的大额存单都下架了，吃存款利息的机会都不给。说到底，不断降房贷利率的根本目的就是让你买房。

看到这里应该明白，央行自发布建立首套住房贷款利率政策动态调整机制时明确以来，已经有100多个城市取消了房贷利率下限，仅仅在4月份新增取消的城市就达到10多个，且有加速取消之势。在实际操作过程中，不仅针对首套房，还有26个城市取消整个房贷利率下限。也就是说，不管是买几套房，原则上都可以由借款人与银行自主商定利率，不再受利率下限限制。

那么，现在你应看懂取消房贷利率这步大棋了！基于以上逻辑，在懂行看来，应该注意这一类房子了。这就是低总价的“老破小”。为什么这么说呢？

一是因为二手房整体价格已经处于低位，“老破小”的跌幅相对于其他房子更大，属于超跌状态，有反弹的预期；

二是这类房子的地段往往优越，有交通、教育、商业等配套的加持，便于出租；

三是租售性价比高。同样地段，一套改善房要比“老破小”价格高出一倍，前者的租金却没有后者的一倍，这样看的话，后者的租售性价比就显得高了。可以预期，随着房贷利率继续下行是趋势，将逐步破3，甚至更低，那么，对于持有大量现金的人来说，没有靠谱的投资渠道，而存银行利率又明显低于商品房租金收益，他们会逐渐青睐低总价的“老破小”。

当然，大家不得不再次买房，还有一个大背景，这就是抗通胀压力。别看老美嘴硬说不加息，不过是释放点谈判的筹码而已，就他们自身的经济发展压力，在业内看来，下半年大概率会降息的，以释放更多的流动性助力经济发展。而我们这边呢，今年物价增长目标是3%，但到3月末才0%，接下来的几个月，促进大家把存款拿出来消费、发行债券，甚至印钞等动作应会不停歇。当组合拳打出来后，你终归还是会把钱拿出来投资、消费，投资啥呢？总不能都去买黄金吧，毕竟，房地产才是最大的蓄水池，这个道理应懂。

这轮房价回升，会不会从“老破小”开始？由时间来检验吧。