限售取消，深圳一大批次新网红盘来袭，有盘未拿证已卖出

江小亭/发自东莞

“还没拿到证，合同已经签好了。”

随着限售政策取消、增值税5改2，以及豪宅税再传拟调整的接连刺激下，深圳二手房市场迎来变化，有房地产机构中介人士提到，近段时间不少这几年入市的网红盘挂牌量增长明显，部分豪宅线以上房源开始试探市场，观望政策落地。

01

网红盘陆续解限入场

有房源未拿证先挂牌

或趁行情回暖套现离场，抑或需资金周转，伴随解限政策的落地，一批原处限售期的次新盘业主迅速行动。

“海德园B区现在有几套比较笋的房源，一套144㎡次顶楼看海景户型业主报价2300万元可谈价，还有一套198㎡的复式，报价3200万元”香蜜湖板块一房地产机构中介人士介绍到。

海德园因价格倒挂优势是近年来深圳楼市的典型网红盘，即便是在今年早前的市场环境下，也上演了“日光”。随着深圳限售政策取消，原来尚处限售期的海德园随即迎来不少业主报价挂牌。

海德园，中房君摄

据上述中介进一步表示，目前整个小区报价的房源有十几二十套，其中单价主要集中在16万~20万元/㎡。参考B区2021年11月首次开盘时的12.6万元/㎡备案均价，如能顺利出售，平均4万元/㎡的涨幅空间下投资回报率较为可观。

另相较已入伙的B区，海德园A区预计今年11月底交房，但据范围内中介表示，A区同样已有业主放盘，待交房出证后即可交易。不过A区未满两年，税费较高，A区业主开出的意向放盘价也要略低于B区，单价主要集中在15万元~18万元/㎡。

据了解，目前板块内的主要二手房放盘价普遍也去到16万元~20万元/㎡，如项目一路之隔的万科瑧山府，目前该小区贝壳平台挂牌价在17万~21万元/㎡，且都是大户型，总价4100万元起。

因较为匹配板块的价格水平，以及深圳市场的回暖趋势，据有中介消息称，近期海德园已有成交。

“5B栋成交了一套19楼的，161㎡成交价2250万元，10月5号签的合同”一中介告知道，据了解，该房源原业主去年购入价为2050万元，扣除一年半的月供和利息仍有约百万元利润。“A区下个月就入伙了，后面陆续还会有更多的业主放盘”上述中介补充道。

海德园显然不是个例。

尤其2021年前后楼市仍处高峰期入市的项目，在取消限售、增值税5改2等政策利好下，出现直观挂牌量上涨，并带来一定成交贡献。

如华侨城北次新盘深铁懿府，解限后同样迎来多业主挂牌，据板块中介表示，近期项目也成交了多套，其中116㎡4房的成交总价去到1200万~1300万元，该户型原登记价在1150万元左右；又如昔日日光盘天健天骄，近期成交的一套44楼120㎡房源，成交价1300万元；前海网红盘润峯府、天境花园等目前挂牌房源也不少，单价普遍在11万元/㎡以上，成交价则有低于11万元/㎡。

“一些急于出售的价格都不会报的太高，有些可能就贴着买入价卖，算上月供和利息成本，甚至还会亏本，其实大部分诚信出售的的这些昔日红盘，基本都难达到业主购入时设想的预期，而另一部分可能就是挂牌试试水，试探市场接受度”对于市场新增的次新盘房源，有中介表示道，并提到随着更多房源入场贡献成交，也有望进一步带动楼市整体回暖。

值得一提的是，深圳限售政策未取消前，对于一些出于某些情况急需卖房的，有些业主也会选择通过析产的交易方式转卖，且对方不需要有深圳购房名额，但这种模式背后，一定是业主的大幅割肉让利。如今随着限售政策取消，急于套现离场的业主也有了更多价格余地。

02

华润城成交猛涨

深圳二手房日均成交创四年新高

聚焦深圳二手楼市，不止被解限的次新盘活跃起来，整个市场的挂牌量、交易量都迎来直观上升。

来自深圳市房地产中介协会统计数据显示，“929新政”后的首日，全市在售有效二手房源为6.44万套，至10月14日，该有效在售数据已上升到6.74万套，两周增加近3000套。

图源：深圳市房地产中介协会

成交方面，根据贝壳研究院数据，10月1日~10月13日，深圳二手房日签约量已创下近四年来新高。

以堪称风向标的华润城为例，据中介方面的消息称，近段时间，华润城总成交已超过30多套。“润府150㎡的3房10月连续成交了十多套，每天都有大量的客户过来看房，而看这个小区的客户一般敏锐度都很高，足以可见市场热度起来了”板块一经纪人提到。

过程中也有经纪人反馈，部分房源的谈价空间更小了，房东心态出现一定变化。

03

豪宅税有望调整

中介/机构人士：市场没有特别反应

成交量持续攀升的同时，好消息还在传来。

继解限以及增值税5改2后，在近日的国新办新闻发布会上，高层再提正在抓紧研究明确和取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税政策。换句话说，豪宅交易中存在的增值税将有望迎来调整。

目前深圳现行标准为普通住宅满2年即可免征，非普通住宅满2年实行差额征收，按（过户价-原登记价）/（1+5%）x5%，未满2年的全部全额征收。

而若取消非普通住宅标准政策落地，参照乐有家研究中心给出的案例，以一套过户价800万元，原登记价300万元的满2年非普通住宅为例，按当前的税费政策，需缴纳增值税个人所得税合计36.81万元，取消后，则仅需8万元。

要知道深圳部分豪宅板块项目，登记价与成交价差额可超上千万元，相应可省下近百万元税费。

不过因政策还处于研究阶段，暂未落地，就目前深圳市场来看，暂未带来明显影响。

“目前市场主要还是929那拨的延续，豪宅税的消息暂时没有特别反应”乐有家深圳一市场研究人员表示到。

“不落地的政策，都不会有什么影响”南山区一房地产经纪人更是直言道。

值得一提的是，聚焦降低改善群体的购房成本，早于去年11月，深圳便就普通住宅的标准进行过调整，取消此前有关“实际成交总价750万元以上为豪宅”的认定内容，只要满足住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，且单套住房套内建筑面积120㎡（含本数）以下或者单套住房建筑面积144㎡（含本数）以下即为普通住宅。目前仍执行该标准。

随着750万元豪宅线的取消，南山、福田、宝安等区域大批房源被降至“普宅”，此外，考虑到过去深圳不少楼盘赠送率较高，亦不乏诸如深圳湾等豪宅板块部分总价上千万元的高赠送房源也因套内没有120㎡被认定为“普宅”。

政策落地后，据当时各大机构披露数据，总价800万元以上二手房源成交抬升明显。

或正如上述经纪人所述，待市场有反应还需等政策的进一步落地。