房屋纠纷！无行为能力人监护人出售房屋究竟合不合法？

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

原告林悦君因与被告钱刚等人的房屋买卖合同纠纷诉至法院。林悦君要求被告协助办理房屋产权过户手续、交付房屋并支付逾期办理房产过户事宜违约金。被告则辩称房屋买卖合同实际是以房抵债，且价格低于市场价格，合同并非真实，同时提出钱刚在签订合同时不具有民事行为能力。

二、当事人信息

1. 原告：林悦君。

2. 被告：钱刚、孙悦梅、钱宇贵、钱宇贤、钱宇魁。钱刚与孙悦梅系夫妻关系，育有三子分别为钱宇贤、钱宇贵、钱宇魁。

三、原告诉称

林悦君向法院提出诉讼请求：

1. 判令被告协助原告办理北京市门头沟区阳光小区 X 号房屋产权过户手续，并将房屋交付给原告。

2. 判令被告支付原告逾期办理房产过户事宜违约金 279000 元。

事实和理由：原告与被告钱刚于2020 年 3 月 18 日签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定被告将阳光小区 X 号房屋以 150 万元的价格出售给原告，被告应于 2020 年 4 月 1 日将房屋交给原告，双方于合同签订之日起 60 日内办理房屋权属转移登记手续。原告已将全部购房款支付到被告指定收款账户，但被告未配合办理过户手续及履行交房义务。因被告孙悦梅、钱宇贵、钱宇贤、钱宇魁与本案审理结果有直接利害关系，故申请追加为共同被告。

四、被告辩称

不同意原告的全部诉讼请求，不同意房屋过户和给付违约金。如果对方同意调解，可以退还购房款并依法给付原告利息。房屋买卖合同不是真实的，实际是以房抵债，而且原告支付的房屋价格明显低于市场价格，与常理不符。

五、法院查明

1. 阳光小区 X 号房屋登记在钱刚名下，系钱刚与孙悦梅夫妻共同财产。

2. 2020 年 3 月 18 日，出卖人钱刚与买受人林悦君订立《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，约定房屋价格、权属转移登记时间及违约责任等。合同后钱刚的签字为孙悦梅代签，孙悦梅、钱宇贤、钱宇贵、钱宇魁为本人所签，林悦君的签字为他人代签但林悦君予以追认。

3. 林悦君分别于 2020 年 3 月 18 日、3 月 26 日、4 月 13 日向钱宇魁转账支付购房款。

4. 审理过程中，经鉴定，钱刚在诉讼时为无民事行为能力人，对2020 年 3 月 18 日是否具有民事行为能力无法做出鉴定结论，但原被告均认可钱刚在签订合同时不具有民事行为能力。

5. 经法庭询问，被告表示不是为了钱刚的利益出卖阳光小区X 号房屋。

六、裁判结果

1.钱刚与林悦君于2020 年 3 月 18 日订立的《北京市存量房屋买卖合同》无效。

2. 驳回林悦君的全部诉讼请求。

七、房产律师点评

1. 合同效力的认定：司法鉴定所出具了诉讼时钱刚为无民事行为能力人的鉴定结论，虽对2020 年 3 月 18 日钱刚是否具有民事行为能力无法做出鉴定结论，但原被告均认可钱刚在签订合同时不具有民事行为能力，且钱刚的签字均为孙悦梅代签。故钱刚在签订《北京市存量房屋买卖合同》时没有民事行为能力，且没有作出出卖阳光小区X 号房屋的意思表示。

2. 监护人职责与合同无效的依据：法律规定，无民事行为能力或者限制民事行为能力的成年人，由有监护能力的人按顺序担任监护人，监护人的职责是代理被监护人实施民事法律行为，保护被监护人的权益，除为维护被监护人利益外，不得处分被监护人的财产。本案中，林悦君将购房款打入钱宇魁的账户，且被告表示不是为了钱刚的利益出卖房屋。孙悦梅作为钱刚的监护人，在签订合同时不是为了钱刚的利益处分其财产，违反了法律强制性规定。因此，《北京市存量房屋买卖合同》因违反法律强制性规定而无效。

3. 法律后果：无效的合同自始没有法律约束力。对于林悦君要求被告协助办理房屋产权过户、交付房屋及支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还；有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。林悦君可就合同无效后的后果另诉主张相关权利。