北京房屋风云：购房未过户被封，起诉解除执行法院驳回

(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

一、案例背景

原告林志强因与被告李慧、张婕就河北省的涉案房产产生纠纷，向法院提起诉讼，请求确认涉案房产归其所有并停止强制执行、拍卖及解除查封，同时要求二被告承担诉讼费。被告李慧在与被告张婕的民间借贷纠纷案审理期间查封了涉案房产，原告申请执行异议被驳回后诉至法院。

二、当事人信息

1. 原告：林志强

2. 被告：李慧、张婕

三、原告诉称

原告向本院提出诉讼请求：

1. 判令确认位于河北省的涉案房产归原告所有，并立即停止对上述房屋的强制执行、拍卖并解除查封；

2. 判令二被告承担诉讼费。

事实和理由：二被告民间借贷纠纷案在北京市东城区人民法院审理期间，被告李慧将被告张婕名下涉案房产予以查封。判决书生效后，被告李慧申请强制执行，原告申请案外人执行异议。2019 年本院作出的裁定书驳回了原告提出的执行异议。原告认为涉案房屋系自己在 2016 年 9 月 9 日以 240 万元的价格从被告张婕处购买，且一直由原告使用至今，只因国家出台限购政策导致涉案房屋无法过户，因此涉案房屋属于原告所有，故诉至法院。

四、被告辩称

1. 被告李慧答辩称：

- 根据规定，不动产的设立、变更、转让应登记，未登记不发生效力，房屋产权人以登记为准。涉案房产登记在被告张婕名下，被告张婕才是涉案房屋的所有权人。

- 依据最高院关于执行过程中查封、扣押、冻结财产的规定，被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人的，第三人已经支付全部或者部分价款并且实际占有的，但未办理过户登记的，人民法院可以查封。

- 本案原告未支付购房全款，只有被告张婕的收条，无法确认已经交付了房款，且查封前原告并未实际占有涉案房屋。原告因个人原因未办理过户手续，理应自行承担相应责任。廊坊地区限购政策是 2017 年 6 月公布执行的，该规定只是针对非廊坊户籍居民家庭的限定，原告作为廊坊人并不在此限。如果说购房的时间是 2016 年 9 月，收到款项日期是 2018 年，双方理应及时办理过户手续，但双方在两年之内既没有办理过户，亦未在法院查封前进行实际入住，不符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第 28 条的规定中所列，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，其权利能够得到法院支持的符合情形，故不同意原告全部诉请。

2. 被告张婕答辩称：同意原告诉请。2013 年、2014 年被告张婕将涉案房屋转让给原告，双方在 2018 年交付完毕，由于涉案房屋的销售方一直没有为原告办理相应房产证，加之，原告名下有其他房产，受廊坊地区的限购政策影响，涉案房屋一直没有办理过户手续，待原告可以办理过户手续的时候，发现涉案房屋已被法院查封无法办理过户手续，故涉案房屋应归原告所有。

五、法院查明

1. 2019 年 9 月 27 日，本院向被告李慧送达告知书，告知其与被告张婕民间借贷案诉前财产保全已执行完毕，2019 年 9 月 26 日已查封涉案房产，查封期限 3 年。

2. 2020 年 5 月 15 日，本院就被告李慧与被告张婕民间借贷案作出判决书，判决被告张婕偿还被告李慧借款本金 170 万元及利息，并支付逾期违约金。

3. 同年 7 月 13 日，本院向被告李慧送达通知书，告知涉案房产查封期限 3 年（自 2019 年 9 月 23 日起至 2022 年 9 月 22 日止）。

4. 在案件执行过程中，原告作为案外人提出执行异议，要求法院停止对涉案房屋的查封、拍卖。2021 年 8 月 20 日，本院以原告与被告张婕签订的房屋买卖协议载明的购房款为 240 万元，现原告提交的署名为被告张婕的收条金额总计为 230 万元，原告未能将剩余价款交付执行且未提交其在本院查封前合法占有涉案房产的证据为由，裁定驳回了原告的异议请求。

5. 另查，2018 年 3 月 1 日，被告张婕取得涉案房产的不动产权证书（权利人为被告张婕、单独所有）。

6. 庭审中，原告向本院提交了房屋买卖协议及附件（商品房买卖合同、装修合同、契税发票、维修基金收据、售房发票）、收条、转账记录、房屋所有权证、永清县人民政府办公室转发县房管局等部门关于进一步加强房地产市场管控的实施意见的通知，说明原告与被告张婕在 2019 年 9 月 9 日就涉案房产签订房屋买卖协议，房产售价 240 万元，先交付定金 50 万元，2016 年 9 月 19 日前付 160 万元，余款 80 万元在办理过户手续当天支付。原告在同月 9 日、17 日分别向被告张婕之夫王某茹转款 50 万元（备注购房款）、8 万元，并委托刘某鑫在同月 17 日向王某茹转款 60 万元，其余房款均系现金交付王某茹。被告张婕分别于 2016 年 9 月 17 日、2018 年 4 月 9 日分别出具收到 160 万元和 70 万元的收条。被告张婕对上述证据真实性无异议，被告李慧对收条及转账记录以收款人并非被告张婕为由，认为不能证明是支付的涉案房产的购房款，而且收条的真实性无法核实，案外人转款对证明购房款的支付没有意义，对其他证据无异议，但认为原告并不具备购房资格。

7. 为证明原告对涉案房产并未实际占有，被告李慧提供了案件执行期间 2020 年 9 月房屋现场照片，说明涉案房产一直是毛坯状态，并无有人居住状态。对此，被告张婕称 2018 年 4 月 9 日，原告付了 70 万元之后就把房本、发票、证件、大门钥匙交给原告。原告认同被告张婕的上述说法，称房产因为质量问题所以一直没装修，想等过户后再装修，2019 年 6 月份，原告想装修时发现房产被法院查封就联系被告张婕。

六、裁判结果

驳回原告林志强的诉讼请求。

七、房产律师点评

1. 案外人执行异议之诉的关键审查点：案外人执行异议之诉的目的在于通过对特定执行标的执行行为提出异议，排除对特定执行标的的强制执行。审查的关键在于案外人是否对执行标的享有合法真实的实体权利，主要是物权及部分法定优先权。需要查清实体权利的性质和归属，以及案外人享有的实体权利是否足以排除对执行标的物的强制执行。

2. 本案中原告主张的分析：在本案中，原告以自己系涉案房屋实际买受人和占有人为由提出执行异议之诉。虽然原告与被告张婕签有房屋买卖协议，以总价 240 万元购买涉案房产，并提供了被告张婕出具的收条及向王某茹转账的记录，但不动产权证书记载涉案房产的权利人为被告张婕。原告提供的支付记录中只有 50 万元备注为购房款且收款人为王某茹并非被告张婕，其他付款性质未注明，现金支付部分也无证据佐证。

3. 法律规定与本案的适用：根据不动产物权的设立、变更、转让和消灭经依法登记发生效力，未经登记不发生效力的规定。涉案房产仍登记于被告张婕名下，原告所举证据及被告李慧提供的房屋查封阶段照片，均无法证明原告在法院查封之前已付清涉案房屋全部房款并合法占有涉案房屋，其就执行标的享有足以排除强制执行的民事权益之主张缺乏事实依据。法院对涉案房产采取措施并无不当，原告要求确认涉案房产归其所有并解除查封于法无据。

总之，在处理案外人执行异议之诉案件中，律师需要准确把握法律规定，深入审查案外人对执行标的是否享有合法真实的实体权利，为当事人提供专业的法律服务，维护当事人的合法权益。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！