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上海越秀外滩樾

虹口北外滩低密风貌别墅项目定名「越秀·外滩樾」，展厅即将开放！

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2023年10月，虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目实施主体遴选结果公示，最终确定由上海市漕河泾新兴技术开发区发展总公司(临港集团)及杭州燚乐实业投资有限公司(越秀)联合开发。

地块四至范围， 东至：梧州路，隔壁是中皇广场；西至：hk270B-02，隔壁就是1933老场坊；南至：周家嘴路 北至：柘皋路。

虹口北外滩

越秀地产+临港集团联手打造

「越秀·外滩樾」

推出约235-338㎡风貌别墅

仅49套！

过程稿户型图发布！

展厅即将开放！

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户型图如下：（过程稿仅供参考，最终以实际为准）

236.25㎡A户型

239.13㎡B户型

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250.89㎡B-3户型

C户型

291.42㎡D户型

效果图过程稿，最终以开发商公示为准

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资料显示，该地块为Rr1类别的别墅用地，容积率1.3，限高15米，建筑面积14027平米，地块内需要保留的历史建筑规模约4400平方米，均为里弄建筑。

虹口区嘉兴路街道hk270B-04地块历史风貌保护项目概况如下：

1、四至范围：东至梧州路、南至周家嘴路、西至hk270B-02地块、北至柘皋路

2、土地面积：10790平方米

3、出让年限：70年

4、规划用地性质：一类住宅组团用地

5、容积率：1.3

6、建筑面积：14027平方米

7、起始总价：17.3亿

8、楼板价：123333元/㎡

项目所在地北外滩，是百年前上海的“下海”地。作为上海开埠后第一座码头的诞生地，北外滩率先“开眼看世界”，海纳万国文化风潮，众多此后影响中国的创举在此诞生，是上海最早的“十里洋场”。

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该地块坐落于虹口区嘉兴路街道，距离地铁4号线、10号线及19号线的交汇换乘站点海伦路站约600米，交通极为便利。

交通路网示意图，仅供参考。

本区位图仅用于本小区地理方位示意，非实际地图，相关信息并非按比例缩放。

越秀·外滩樾嘉兴街道hk270b-04地块是历史风貌保护项目实施主体遴选拿下的地块项目。

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项目规划建造全都是地上3层的历史风貌别墅产品，无地下室。拟建49套层联排别墅产品，单独最大面积为338平方米。产品定位为越秀”樾“字系高端产品，有明确的目标客群定位和客户需求刨析。

设计阶段的户型配比表也有：

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项目规划层高，1楼为3.6米，2、3楼均为3.2米。小区整体容积率为1.3。

下面是小区楼栋示意和功能分布图，风貌别墅共49户，1#-21#楼都是住宅：

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让我们来看看该项目的大致规划细节。

总用地面积10790平方米，地上住宅及配套建筑总面积14027平方米，容积率1.3，单户面积最大为338平方米。工程总投资25.3亿元。

项目计划的开竣工时间为2024年5月27日-2025年8月30日，速度有点出乎意料的快。

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上海市中心风貌别墅多的来真要扑出来了！2年内，至少超过43个风貌别墅项目，超2500+套房源有机会入市！

项目所在地北外滩，是百年前上海的“下海”地。作为上海开埠后第一座码头的诞生地，北外滩率先“开眼看世界”，海纳万国文化风潮，众多此后影响中国的创举在此诞生，是上海最早的“十里洋场”

傲立“一江一河”交汇处（直线距离约1.1KM），未来将打造成为彰显上海城市核心竞争力的黄金水岸和具有国际影响力的世界级城市会客厅，出入之间，相逢城市高阶未来

北外滩，与外滩、陆家嘴并称为上海的“黄金三角”。将以2座陆家嘴的商务体量规划，新天地2.0生活圈打造，成为上海跃升世界舞台的“中心发力”新引擎

区域能级：总开发面积约840万方，40栋甲级写字楼

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城市地标：480米浦西第一高楼，19栋摩天大楼集群

金融产业：2100+家金融企业赋能，资产管理规模超8万亿元，位居全市第一

航运格局：4500+家航运企业集聚（上港集团、中远海运等），打造国际航运中心

全球贸易：2500+家贸易企业入驻（摩亚方舟、银联商务等）

新兴产业：129家新增高新技术企业，113家市区科技小巨人企业（数据来源：上海市规划局《北外滩地区控制性详细规划》）

商业配套方面，项目约2公里内，多元繁华构筑封面商业圈：

北外滩商圈直线距离约500米

外滩商圈直线距离约1000米

陆家嘴商圈直线距离约1500米

瑞虹商圈直线距离约900米。

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地块距离地铁4、10、19号线换乘站海伦路站约600米，交通十分便捷。

（4号线海伦路站）

在商业配套方面，该项目周边约2公里范围内，汇聚了多元化的繁华商业资源，形成了一个封面级的商业圈。具体而言，北外滩商圈距离本项目直线距离约500米，外滩商圈直线距离约1000米，陆家嘴商圈直线距离约1500米，而瑞虹商圈则位于直线距离约900米的位置。

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教育方面，2km内就有虹口区第二中心小学、华东师大一附中实验小学、华东师大一附初中等优质配套；＊施教区及就学政策以教育部门规划为准

（示意图，图片来源于网络）

在生态环境方面，北外滩滨江绿地距离约2.5公里，且步行约800米即可抵达。四川北路公园、和平公园、鲁迅公园三大公园环绕四周，为居民提供了与滨江及城市低密度绿化区域相毗邻的优越环境，从而开启了现代诗意生活的序幕。

（示意图，图片来源于网络）

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在生活配套方面，该地块毗邻上海第一人民医院（三级甲等），距离约1公里处设有集购物、餐饮、娱乐休闲、办公及服务式公寓于一体的综合性商业体——瑞虹天地。该商业体总建筑面积达55万平方米，涵盖太阳宫、月亮湾、星星堂、瑞虹坊四个区域。

图源网络，仅供参考

地块西侧的1933老场坊，早前是上海工部局宰牲场；而如今，成为了众多文艺青年打卡拍照的必游胜地。此次也要求保留工部局旧址建面约1800㎡。

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一、房地产基础专业知识

1、房地产：指房产和地产的总称（又称不动产）。

2、房地产的三种存在形态：

单纯的土地、单纯的房屋、土地房屋的综合体

3、房地产的特征：

a、房地产位置的固定性（土地不可移，房屋也不可动）；

b、房地产地域的差别性（每宗房地产的价值都不同）；

c、房地产的高值、耐久性（价格贵、土地永久的）；

d、房地产的保值、增值性（货币贬值、房产保值、货币增值、房产增值）；

4、房产：是房屋及其权利的总称（占有、使用、收益、处分等权利）。

5、房屋分类：

a、功能用途：居住用房（小区、高品住宅）、工业用房（厂房、仓库）、商业用房（门面、商场）、办公用房（写字楼）、行政用房（军事、学校等单位用房及城市）；

b、建筑结构：钢结构、钢筋混凝土结构、砖混结构、砖木结构和其他；

c、所有权归属：公房（直管公房和自管公房等）和私房；

6、地产：是土地及其权利的总称（使用、收益、转让等权利）。

7、土地分类：

a、开发利用：生地和熟地；

b、建筑功能：建筑用地和非建筑用地；

c、用途：居住用地、商业服务用地、工业用地、仓储用地、市政公共设施用地、交通用地、绿化用地、特殊用地等；

8、房地产业：指从事房产开发、经营、管理和服务的行业。包括：

a、土地开发；

b、房屋建设、维修、管理；

c、土地使用权的有偿划拔、转让；

d、房屋所有权的买卖、租赁；

e、房地产抵押贷款；

f、房地产市场；

9、土地使用权：就是土地所有者根据土地分类对土地加以利用的权利（指依法对土地经营、利用和收益的权利）。土地公有制采取了两种形式：即集体所有制和国家所有制。a）农村土地采用了集体所有制，属于农民集体所有；b）城市土地采取国家所有制的形式，属于全民所有；任何个人不能取得土地的所有权。

土地使用获得的方式：

划拔：无偿使用，如学校、医院、军事用地、机场等市政建设工程；

出让：从国家有偿取得使用权，方式：协议（如200-250万/亩）、招标（提出底价，根据使用用途和价格取得）、拍卖（价高者竟得，不违法的前提下，通过正规渠道取得）；

10、房地产市场：

a、一级市场：以土地为体（亦称土地市场、土地交易市场）；

b、二级市场：开发商获得土地后，投入一定的奖金建设，通过有偿或赠与将产权转买给需求者（新建商品房的买卖市场）；

c、三级市场：房屋在消费市场的再次流通，包括：买卖、抵押、转让、租凭（二手房）；

房地产市场结构善一览表：

市场称谓

一级市场

二级市场

三级市场

称谓

土地使用权出让市场

土地使用权转让市场、增量商品房市场、住房一级市场等

土地使用权转让市场、存量商品房市场、二手房市场、住房二级市场等

市场主体

政府、开发企业（投资者）

开发企业、业主

业主

市场客体

国有土地使用权

增量商品房

存量商品房、已售旧公房、私房

交易方式

拍卖、招标、协议

出售、出租等

买卖、租赁、交换等

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