最高院：哪些情形业委会有权代表业主提起诉讼，哪些情况不能？

作者：周军律师.

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业主委员会是根据《物业管理条例》等相关法律法规设立的，代表业主大会执行职责的组织。其主要职责是维护业主的合法权益，监督物业服务企业，以及执行业主大会的决定事项

业主个人权利通常指的是业主基于其对物业的所有权而享有的权利，如对物业的使用、收益、处分等。当这些权利受到侵害时，业主有权自行采取法律行动维护自己的权益。

然而，在某些情况下，业主的个人权利可能与业主集体利益相关联，比如物业管理区域内公共设施的维护、共有部分的使用等。

那么，哪些情形业委会有权代表业主提起诉讼，哪些情况不能？

最高院在《国电家园小区业主委员会、伊宁市宏基房地产开发有限责任公司等房屋买卖合同纠纷案》中明确：

1.业主基于该小区共有部分享有的共有利益，或者有损害全体业主公共利益的情形，业主委员会在有业主大会授权的情形下，可以就该类事项提起诉讼。

2.不属于业主共有和物业共同管理事项，仅属于业主个人和开发商基于《商品房买卖合同》产生的权利义务关系的，业委会无权代表业主集体起诉。

最高院认为，

1．虽然国电业委会并非国电家园小区业主与宏基房产公司签订的《商品房买卖合同》的当事人，但是国电业委会该项起诉请求涉及国电家园小区的工程质量缺陷、供水系统、排水系统、安防系统、小区幼儿园等配套设施未建设等问题，系国电家园小区业主基于该小区共有部分享有的共有利益，属于该小区业主因共有部分物权产生的法定之债，并非仅限于《商品房买卖合同》范围内的合同之债，故国电业委会有权代表国电家园小区业主就该项请求提起诉讼。

2．关于国电业委会的第二项和第三项诉讼请求，即请求宏基房产公司履行240户业主商品房不动产权确权登记义务、向业主发放《不动产权证书》及承担逾期办理房地产权属证书违约金162.92万元。因该两项诉讼请求系基于《商品房买卖合同》而主张的权利，合同之债具有相对性，业主是商品房买卖合同的权利义务主体，是与本案有直接利害关系的人。国电业委会并非案涉《商品房买卖合同》的当事人，且业主委员会的诉讼权利能力应仅限于业主大会有权决定的事项范围，即业主共有和物业共同管理事项，而该两项诉讼请求涉及的事项不属于上述范围，故二审法院裁定驳回国电业委会针对该两项请求的起诉并无不当。

3．国电公司该项诉讼请求系源于宏基房产公司未签订前期物业服务合同及未提供前期物业服务，却收取了业主的物业费而主张的权利，该事项属于损害全体业主公共利益的情形，业主委员会应当依法履行与物业管理有关活动的职责，故国电业委会在有业主大会授权的情形下，可以就该项诉讼请求提起诉讼。

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