房企优先去库存 华润保利等央企投地金额同比跌超五成

2024年上半年，房企的土地投资还在继续缩减。

坐稳行业首位保利发展，今年上半年只新拿了12块地，相较于2023年同期新获41个项目，总地价亦从上年同期的709亿元骤减至126亿元，销售“一哥”的投资拓展力度明显减弱。

前8个月新增货值排名第一的绿城中国，上半年在全国范围也仅新增了15宗土地，是近三年里拿地最少的一年。而万科在上半年仅获取3个新项目，项目总地价10.2亿元，已消失在了权益拿地金额TOP100排行榜上……

克而瑞统计显示，2024年以来，企业拿地越发谨慎，前8个月里，超七成企业投资金额同比下降，不仅仅是民企投资几乎暂缓，过去一年拿地较多央国企如华润、保利、中海、招商投资金额同比跌幅均超50%。有上市房企高管就坦言，今年投资工作比去年难做。

中指研究院企业研究总监刘水认为，很多房企发展策略是“以销定投”、“量入为出”，在销售没有明显改善迹象的当下，叠加企业到位资金持续下降，流动性趋紧，难免紧缩拿地。亦有观点指出，从企业土储来看，不少企业仍有货可卖，但土储结构不佳导致去化速度较慢了，进一步影响现金流。

事实上，不少企业都提及未来的重点是存量去化。审慎之余，有投资余力的房企仍积极关注着投资机会。多家房企管理层在谈到投资策略时，均表示要聚焦于核心城市、核心地段，寻求有确定流量的项目，以保证投资的安全性。

“按时还债优先于增量投资”

房企拿地收缩，最关键的因素之一就是当前销售的持续下探。

国家统计局数据显示，今年上半年全国新房市场规模同比下降25%。有房企管理层表示，上半年政府出台一系列政策，6月有一定回暖，7月继续回落，当前市场处于量价调整阶段，信心有待恢复。

从企业端来看，中指院数据显示，今年前8月，百强房企销售额同比下降38.5%，接近四成的降幅仍然较大。亿翰智库研究总监于小雨认为，在“以销定投”、“量入为出”的发展策略下，销售情况的不乐观就注定了投资的下降，而且如果把历年的销售金额与投资金额相比，就能发现，几乎没有企业敢于在波谷囤地，在波峰抢收，更多地还是顺势而为。

楼市低迷，市场下行，让房企库存的去化周期拉长。易居研究院发布的《百城住宅库存报告》显示，截至7月，全国百城新建商品住宅库存去化周期为26.6个月，超过合理去化周期12-14个月约一倍，去化压力明显处于高位。

这也使得过去几年间在大手笔补仓的企业，当下的投资需求也就相应有所缩减。建发国际管理层表示，过去两年，公司已经补充了大约3700亿的货值。上半年的补库存策略主要是维持库存规模在一个可承受风险的水平，如果销售情况良好，会适时补充库存。

销售规模的下降也影响了房企借债、加杠杆的意愿，压降负债被放在了更优先的位置上。龙湖管理层就提及，公司当期投资要确保安全，按时还债优先于增量投资。

建发国际管理层也坦言，当销售规模大时，债务可以相对大一些，销售规模小时则应逐步控制债务，以改善公司的财务和流动性风险。“去年建发整个有息债务下降了100多亿，今年到现在又降了四五十亿。”

事实上，由于近几年房企不间断出现债务违约、逾期等情况，外部环境也不支持企业继续加杠杆，金融机构对房企的增量融资越发谨慎，导致企业的现金流更加捉襟见肘。

根据国家统计局数据，2024年1-7月，全国房地产开发企业到位资金61901亿元，同比下降21.3%，仍保持在低位。另据克而瑞，今年前7个月，65家典型房企的累计融资总量为2678.47亿元，同比减少32%。

于小雨称，以往企业对于业绩的渴求，对于拿地的热情，很大程度上也受资本的推动，现在没有了加杠杆的环境，企业的拿地也难免受到影响。

在销售回款和融资渠道都出现明显收缩的情况下，再面对庞大的债务压力，房企选择减少投资，集中资源保证活下去。这其中尤以万科为典型。

据披露，通过推进资产盘活和大宗交易，万科在1-7月大宗交易签约204亿元，回款金额近百亿元；同时，通过经营层面的努力，万科在今年二季度经营性的现金流较一季度有所改善，实现42亿正向现金流入。

即便如此，万科仍在今年上半年出现了有史以来的首次亏损，归母净利润亏损98.5亿元，同比下降199.8%。同时，经营活动产生的现金流量净额为-51.76亿元，同比大幅下降377.63%。截至报告期末，万科持有货币资金约924亿元，较2023年底下降约7%；同期，一年内到期的非流动负债就已超1000亿元，此外还有超1900亿的应付账款、超1500亿元的其他应付款等。资金压力可见一斑。

过去几年拿地凶猛的建发国际，也在短期内面临着负债增加的情况。截至6月末，建发国际净负债约439.58亿元，较2023年底增加超百亿，净负债权益比率也从33.6%提升至45.72%。

在不断加大的债务压力面前，节流是必然之举。刘水表示，当前房地产企业流动性趋紧，也会导致房企紧缩拿地。

“没有好城市，只有好项目”

在这样的大形势下，有余力开展新投资的开发商，不约而同地选择聚焦于核心城市的优质板块。

中国金茂管理层就表示，要加大投资研策，更加聚焦核心城市、核心地段，更关注好板块和好项目，同时投资标准也不降反升，以确保拿到好项目。

华润置地则认为，行业调整还在延续的过程中，公司未来的重点在于存量去化；在增量投资方面则要坚守底线思维，谨慎投资，把有限的资源集中在4-5个核心城市、核心地段，聚焦纯住宅的小体量、快周转、有回报的项目。

越秀地产董事长林昭远在提及今年下半年的投资策略时也称，要坚持以销定投、稳健投资，同时要做精准投资，特别是在大城市，并聚焦一些收益确定性比较高的、现金流回笼比较快的项目。“以效益为先，把这个作为获取项目的条件。”

于是，近来的土地市场上频繁出现点状高热的现象，不少城市都有宅地高溢价成交。

8月初，上海徐汇滨江出让了一宗宅地，绿城在72轮报价后以超48亿元的总价成功竞得，溢价率达30%，超13万元/平方米的楼面价刷新了全国涉宅地块最高单价纪录。此前不久，绿城在杭州以6亿元斩获了临平区一宗低密度地块，溢价率则高达59.2%，创下2019年以来杭州市场的历史新高。

6月份，青岛崂山区的一宗地块也以超3.95万元/平方米的楼面价刷新了当地纪录；同期南京的3宗低密度宅地也高溢价成交，打破了当地2024年以来宅地“零溢价”情况……

于小雨指出，从企业当前的经营策略来看，很多都在“做优增量、盘活存量”，所以又有一些高价地出现了，“因为有实力拿地的企业都想要拿核心城市核心板块有确定流量的地”。

不过，市场走势也成为影响房企补仓的关键因素。建发国际管理层强调，下半年，将根据销售情况和市场预测来调整补库存的步伐。如果市场不确定性增加，可能会放缓补货速度。同时，公司会关注那些库存紧张、经营所需的地方，确保适时补充库存。

龙湖也预判，下半年市场仍会波动，会把去库存作为首要目标。同时，会按照现有去化率和市场容量来看，预计中长期销售规模会在1000亿左右，若市场向好，公司也会及时补充土地。

相较而言，近来拿了不少明星地块的绿城，在城市的投资选择上跟往年有所不同。该公司行政总裁郭佳峰表示，虽然仍然看好能级较高的一二线城市乃至核心区，但是今年也有很多新问题：以前认为上海、北京、杭州的投资相对比较安全，但是现在这些城市也有很多项目面临亏损。

郭佳峰判断，下半年一线城市仍会有一些优质土地的出让，公司也会积极跟进；而在其他城市方面，在经济较发达地区，比如像浙江的一些地级市县，可以去争取其中优质的结构性机会。

郭佳峰提及，今年在相对能级很低的城市里面拿到的项目，从兑现情况来看非常理想，因为本身底价也比较便宜，竞争不是很激烈。

“没有好城市，只有好项目”。郭佳峰表示，因此绿城在投资时会重项目轻城市。接下来的投资将从两个方面进行决策，第一是重项目轻城市，第二就是兑现度的考量，风险度的把控会更谨慎。

不过整体而言，绿城“今年投资更为谨慎，总体投资力度会比去年稍微弱一些”。